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案件梳理

當事人關(guān)系

原告：

陳宇、周敏（夫妻，實際購房人）

被告：

林浩（房屋登記人，惡意受讓人）

王輝（原出賣人，一房兩賣方）

涉案背景

一號房屋：位于通州區(qū)，陳宇、周敏于2010 年從王輝處購得并實際入住，因王輝與林浩惡意串通二次交易，引發(fā)長達八年的權(quán)屬爭議及執(zhí)行糾紛。

關(guān)鍵事實

初始交易與違約：

2010 年 9 月，陳宇、周敏與王輝簽訂《房屋買賣合同》，2011 年 7 月完成物業(yè)交割并入住，但未辦理過戶；

2016 年 11 月，法院判決王輝協(xié)助過戶，王輝拒不履行。

惡意交易與抵押：

2016 年 12 月，王輝與林浩簽訂合同將房屋過戶至林浩名下（法院認定惡意串通，判決無效）；

林浩同期與呂某設(shè)立200 萬元抵押（后經(jīng)判決抵押合同無效，抵押權(quán)注銷）。

執(zhí)行異議與權(quán)屬確認：

原告通過執(zhí)行異議之訴，法院最終裁定中止執(zhí)行并確認房屋歸屬，林浩承認過戶但否認惡意串通，王輝未答辯。

爭議焦點

惡意串通合同無效后的財產(chǎn)返還路徑：

林浩是否需將房屋過戶回王輝？過戶費用由誰承擔？

原告能否直接依據(jù)生效判決跳過王輝，要求林浩配合過戶至自己名下？

侵權(quán)損失與合同糾紛的法律關(guān)系競合：

原告主張的七年租金損失（34.36 萬元）屬于合同違約還是侵權(quán)賠償？

林浩與王輝是否構(gòu)成共同侵權(quán)，需連帶承擔賠償責任？

歷史政策限制對合同效力的影響：

林浩提出“購房時政策禁止買賣” 是否影響合同效力認定？

案件分析

一、惡意串通合同的效力及后果

法律關(guān)系穿透：

根據(jù)《民法典》第154 條，王輝與林浩的買賣合同因惡意串通損害原告權(quán)益而無效，林浩需依據(jù)第 157 條返還房屋至原權(quán)利人王輝；

原告與王輝的初始買賣合同合法有效（之前判決已確認），但房屋過戶需先恢復(fù)至王輝名下，再履行初始合同。

二、過戶費用的過錯責任分配

因果關(guān)系與過錯認定：

王輝與林浩的惡意串通直接導致房屋登記狀態(tài)異常，根據(jù)《民法典》第157 條，二人對合同無效負全部過錯，過戶產(chǎn)生的契稅、印花稅等費用應(yīng)由雙方共同承擔；

原告作為無過錯方，無需承擔因他人違法行為導致的額外成本。

三、侵權(quán)損失的程序處理限制

法律關(guān)系區(qū)分原則：

原告主張的租金損失源于林浩強行驅(qū)離行為（侵權(quán)事實），而本案系合同糾紛，法院僅處理合同無效后的財產(chǎn)返還，侵權(quán)賠償需另案提起（《民事訴訟法》第119 條）；

原告需通過侵權(quán)之訴舉證二人共同侵權(quán)的故意及損失因果關(guān)系。

四、歷史政策抗辯的不成立性

法不溯及既往原則：

林浩提出的“政策禁止買賣” 無證據(jù)支持，且初始買賣合同（2010 年）及后續(xù)判決均未認定合同因政策無效，其抗辯缺乏法律依據(jù)。

裁判結(jié)果

房屋過戶與費用承擔：

林浩于判決生效后7 日內(nèi)將一號房屋過戶至王輝名下；

過戶產(chǎn)生的契稅、印花稅等費用由林浩與王輝共同承擔。

其他請求駁回：

原告主張的租金損失及連帶賠償屬侵權(quán)糾紛，本案不予處理，可另行起訴。

案件啟示

惡意串通的法律風險警示：

惡意串通簽訂的合同自始無效，參與者需承擔財產(chǎn)返還、費用賠償?shù)蓉熑?，甚至面臨司法處罰（如罰款、拘留）。

復(fù)雜權(quán)屬糾紛的多階段維權(quán)策略：

涉及一房數(shù)賣、惡意抵押時，權(quán)利人需分階段維權(quán)：

第一階段：通過合同之訴確認初始交易效力；

第二階段：通過確認合同無效之訴排除后續(xù)非法交易；

第三階段：通過執(zhí)行異議之訴排除執(zhí)行障礙；

第四階段：通過侵權(quán)之訴主張損害賠償（需另行起訴）。

不動產(chǎn)登記的公示效力與救濟邊界：

登記權(quán)利人非實際權(quán)利人時，實際權(quán)利人需通過“確權(quán)→返還原物→過戶” 鏈條維權(quán)，無法直接跳過登記瑕疵環(huán)節(jié)。

訴訟請求的精準性要求：

混合主張合同與侵權(quán)請求可能導致法院駁回部分訴求，建議分案處理以提高勝訴率。