大殺招來(lái)了。
早前，住建部發(fā)布國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，并在5月1日正式實(shí)施。
之前對(duì)新規(guī)大家關(guān)注的焦點(diǎn)是層高不低于3米的標(biāo)準(zhǔn)，意味著更好的空間，更好的居住體驗(yàn)。
但是，對(duì)于廣州樓市影響比較大的，還有兩個(gè)重要的規(guī)劃指標(biāo)：
1）住宅限高，不得超過(guò)80米。
2）建筑容積率3.1。
看下圖，廣州屬于第Ⅳ類建筑氣候區(qū)劃，對(duì)應(yīng)新國(guó)標(biāo)，高層控制在26層，樓高80米，建筑容積率3.1。
我收到的消息，以上的政策，廣州要落地。
其實(shí)，對(duì)于住宅限高80米這個(gè)政策，我們上周就悄悄說(shuō)過(guò)，也是全網(wǎng)首提。
今天再提，是因?yàn)樾盘?hào)更加明朗了。
新人新辦法，老人老辦法。以前的項(xiàng)目規(guī)劃，只要過(guò)了，就沒(méi)什么影響。
但是，新增量的地塊規(guī)劃，要落地。
住宅層高3米，容積率3.1，限高80米...
這些都是足以改寫(xiě)樓市游戲規(guī)則的指標(biāo)。
無(wú)論是對(duì)于地方出讓金收入，以及開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品規(guī)劃輸出，購(gòu)房者的居住體驗(yàn)...
以前買油車，現(xiàn)在讓你買新能源。
要注意的是，這次廣州不是說(shuō)說(shuō)而已，而是下了大決心，有實(shí)際動(dòng)作的。
這樣一來(lái)，整個(gè)廣州市場(chǎng)，又是一輪大洗牌：
1、低密度產(chǎn)品變成主流，超高層加速折舊，重塑整個(gè)市場(chǎng)供需面：
廣州市場(chǎng)，其實(shí)苦超高層久矣。
大家的反饋，普遍是對(duì)超高層有抗性的，等電梯久、擁擠、安全隱患高、公攤面積大、維護(hù)成本高。
偏偏廣州又有太多的超高層供應(yīng)了，這個(gè)政策影響面會(huì)很大。
據(jù)南都在2024年統(tǒng)計(jì)，最近五年間，廣州40層及以上的一手住宅達(dá)到49個(gè)，近十年亮相的超100米超高層一手住宅至少上百個(gè)。
其中最多的區(qū)域在荔灣，至少達(dá)15個(gè)，黃埔12個(gè)，海珠區(qū)有9個(gè)，增城9城，反而天河很少。
很多熱門板塊，花地灣、海珠西、老黃埔、萬(wàn)博、廣鋼新城，都充斥著大量超高層。
事實(shí)上，市區(qū)很多新房，30層以下的產(chǎn)品都少見(jiàn)，加上3.1容積率這個(gè)條件，能達(dá)標(biāo)的非常少。
以前還好說(shuō)，大家都是超高層，客戶左挑右挑也跳不出這個(gè)圈子。
但以后就不同了，大批40層以上超高層中間，新加入26層以下、容積率才3.1的產(chǎn)品，真就是掀桌、是代際革命。
再者，5.1新國(guó)標(biāo)，不是只有住宅限高這一點(diǎn)，還有層高提高到3米（上版標(biāo)準(zhǔn)是2.8米），對(duì)日照、噪聲等也有更高要求。
所以，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)面、需求面都會(huì)被重塑。
1）對(duì)還沒(méi)入手的買家來(lái)說(shuō)，以后能享受到低密度住宅，比如小高層、板樓、疊墅、或者高低配產(chǎn)品。
2）對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，發(fā)揮空間更大，卷品質(zhì)的時(shí)代到來(lái)，廣州整體的人居品質(zhì)會(huì)提升
3）但對(duì)在售的超高層存量新房、次新二手房，無(wú)疑又是一次背刺。
未來(lái)新一代新產(chǎn)品趨勢(shì)，就是低密度產(chǎn)品+好房子標(biāo)準(zhǔn)+新規(guī)使用率，反之就是舊產(chǎn)品，價(jià)值加速折舊。
徹頭徹尾的，綠皮換高鐵，重構(gòu)市場(chǎng)新需求。
接下來(lái)，廣州一二手價(jià)格體系，拉差一定會(huì)越來(lái)越大。
2）單個(gè)地塊的拆遷成本和經(jīng)濟(jì)平衡很難做到了，需要連片開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌。
廣州為什么有這么多超高層？
本質(zhì)上是為了平衡經(jīng)濟(jì)成本。
尤其是舊改項(xiàng)目，拆遷成本高，為了平衡經(jīng)濟(jì)成本，就只能把容積率往高了做。
上邊說(shuō)過(guò)的黃埔區(qū)12個(gè)超高層項(xiàng)目，其中10個(gè)都是由舊改孵化而來(lái)。
但是現(xiàn)在新國(guó)標(biāo)一來(lái)，超高層會(huì)越來(lái)越難賣，融資區(qū)滾動(dòng)不起來(lái)，舊改會(huì)更難推動(dòng)。
但如果讓開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在降低容積率，那可售貨值減少，又會(huì)面臨成本收不回來(lái)的問(wèn)題。
尤其是對(duì)黃埔，那些還沒(méi)規(guī)劃審批通過(guò)的，單個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)平衡很難做到了。
總之，新國(guó)標(biāo)、新政策之下，會(huì)刺激廣州市場(chǎng)發(fā)生一系列變動(dòng)。
大家可以關(guān)注4月30日拍地，白云三宗地和番禺廣場(chǎng)地塊容積率都是3左右，據(jù)我們所知，房企關(guān)注度很高。
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