為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

一、當(dāng)事人關(guān)系

原告：程峰（購房者）

被告：乙公司（房產(chǎn)出售代理方）

二、關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與約定：

2018 年 4 月 3 日，程峰與乙公司簽訂《定金支付協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定程峰以 495 萬元預(yù)定位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋，單價(jià) 5.5 萬元 / 平方米，同時(shí)支付 19.8 萬元渠道費(fèi)。協(xié)議明確乙公司需保證程峰在 2018 年 11 月 15 日前入住，2018 年 12 月 30 日前取得 70 年產(chǎn)權(quán)房本，否則退還全部款項(xiàng)并賠償總房款 5%。

2018 年 4 月 27 日，雙方簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購合同》，細(xì)化付款方式：定金 49.5 萬元于簽約前支付；2018 年 5 月 10 日前支付 50% 房款 247.5 萬元；2018 年 9 月 30 日前支付尾款，同步辦理網(wǎng)簽。合同約定，若因乙公司原因?qū)е沦彿渴?，?15 個(gè)工作日內(nèi)退還房款、渠道費(fèi)，并賠償總房款 5%。

款項(xiàng)支付與違約：

程峰分別于2018 年 4 月 3 日支付定金 49.5 萬元及渠道費(fèi) 19.8 萬元，4 月 27 日支付 247.5 萬元，8 月 21 日支付尾款 199.21 萬元，合計(jì)支付 516.01 萬元。但乙公司未按約定交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成違約。

關(guān)聯(lián)案件情況：

乙公司原負(fù)責(zé)人許某曾因該項(xiàng)目涉嫌合同詐騙被調(diào)查，后因證據(jù)不足被不起訴，刑事程序認(rèn)定現(xiàn)有證據(jù)無法證實(shí)其具有非法占有目的。

三、證據(jù)情況

程峰提交《定金支付協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》《房產(chǎn)認(rèn)購合同》、四張蓋有乙公司財(cái)務(wù)章的收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)，證明合同簽訂及款項(xiàng)支付事實(shí)。乙公司經(jīng)傳喚未到庭，未提交證據(jù)及答辯。

爭議焦點(diǎn)

合同效力問題：程峰與乙公司簽訂的系列合同是否合法有效？

違約認(rèn)定與責(zé)任承擔(dān)：乙公司未按約交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)，是否構(gòu)成違約？若構(gòu)成違約，程峰要求解除合同、返還房款及賠償違約金的訴求能否得到支持？

刑事調(diào)查影響：乙公司原負(fù)責(zé)人涉及刑事調(diào)查，是否影響本案民事合同糾紛的處理？

案件分析

一、合同效力認(rèn)定

程峰與乙公司簽訂的《定金支付協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》《房產(chǎn)認(rèn)購合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方具有法律約束力。

二、違約行為與責(zé)任分析

違約事實(shí)認(rèn)定：程峰依約支付全部購房款及渠道費(fèi)，但乙公司未按約定交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)登記，已構(gòu)成根本違約，符合《民法典》第五百六十三條規(guī)定的法定解除條件。

合同解除依據(jù)：根據(jù)《民法典》第五百六十六條，合同因違約解除后，程峰有權(quán)要求乙公司返還已支付的516.01 萬元購房款，并賠償損失。

違約金支持理由：雙方合同明確約定，若乙公司違約需賠償總房款5% 作為違約金，程峰主張 24.8105 萬元違約金符合合同約定及法律規(guī)定，法院予以支持。

三、刑事程序與民事糾紛的關(guān)系

雖然乙公司原負(fù)責(zé)人曾涉刑事調(diào)查，但刑事程序最終未認(rèn)定其構(gòu)成合同詐騙，且現(xiàn)有證據(jù)不能證實(shí)乙公司在本案合同履行中存在刑事犯罪行為。根據(jù)“刑民分離” 原則，刑事調(diào)查結(jié)果不影響本案民事合同糾紛的獨(dú)立審理，法院依據(jù)民事合同約定及法律規(guī)定判定雙方責(zé)任。

裁判結(jié)果

確認(rèn)合同解除：程峰與乙公司簽訂的《定金支付協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》《房產(chǎn)認(rèn)購合同》于2024 年 8 月 10 日解除。

返還購房款：乙公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還程峰購房款516.01 萬元。

支付違約金：乙公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償程峰違約金24.8105 萬元。

案件啟示

合同條款審查重要性：購房者簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)審查交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免模糊表述。

資金支付與證據(jù)留存：支付購房款時(shí)，應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬等可追溯方式進(jìn)行，并妥善保存合同、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)，為可能的糾紛維權(quán)提供依據(jù)。

違約救濟(jì)途徑：遭遇賣方違約時(shí)，購房者可依據(jù)合同約定及法律規(guī)定，及時(shí)主張解除合同、返還房款、賠償損失等權(quán)利，通過訴訟等合法途徑維護(hù)自身權(quán)益。

刑民交叉案件處理：涉及刑事調(diào)查的民事糾紛，應(yīng)區(qū)分刑事與民事法律關(guān)系，民事案件審理以事實(shí)和合同約定為依據(jù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益。