文：澤平宏觀團隊
4月25日政治局會議指出：“加快構建房地產發(fā)展新模式，加大高品質住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢?！?/b>
2024年9月以來，我國房地產政策持續(xù)放松。2025年一季度房地產止跌回穩(wěn)的政策效果初現，市場交易改善。2025年1-3月全國新建商品房銷售面積同比降幅收窄至3.0%，降幅收窄2.1個百分點。其中，一線城市整體表現較好，一季度新建商品房銷售面積增長18.4%，市場交易趨于活躍，但受貿易戰(zhàn)等沖擊，4月熱度減弱。
當前特朗普關稅戰(zhàn)沖擊我國外貿，作為最大的內需——提振樓市意義重大，股市樓市回升的財富效應將帶動消費。
房地產是國民經濟第一大支柱行業(yè)，是提振經濟的關鍵抓手：
1）房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，2024年我國房地產業(yè)增加值占GDP比例6.3%；
2）房地產開發(fā)投資是我國固定資產投資的重要部分，2024年房地產占固定資產投資比重約19.5%，即每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5份額投入了房地產業(yè)；
3）房地產行業(yè)關聯家電、裝修、家居等60余個上下游行業(yè)的生產活動，房地產業(yè)完全拉動上下游產業(yè)鏈GDP約10萬億元；
4）土地財政是地方主要財力來源，2023年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入的26.3%，地價占房價6成左右；
5）房地產業(yè)解決我國實體經濟大量就業(yè)，2023年房地產業(yè)仍直接解決我國實體經濟就業(yè)近1500萬。
短期看，三招可救地產：
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。
2）持續(xù)降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。
3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。
長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。
相信經過實質有力措施，房地產一定能避免硬著陸，實現軟著陸，為經濟復蘇和民生改善貢獻力量。
1 “926”以來政策持續(xù)加碼，促樓市止跌回穩(wěn)
2024 年9月以來，我國房地產優(yōu)化政策持續(xù)加碼，中央密集出臺政策組合拳，釋放“穩(wěn)地產”強信號；地方政策以全面松綁限購與創(chuàng)新模式為重點 ，一線及強二線城市政策松綁力度空前，形成示范效應。
中央穩(wěn)樓市：
2024年9月24日，央行聯合金管局推出“金融新五條”，要求全國首套及二套住房首付比例下限統(tǒng)一降至15%，取消二套房貸利率下限，并宣布存量房貸利率普遍下調0.5個百分點；延長房企經營性物業(yè)貸款、存量融資展期等政策至2026年底。
2024年9月25日，財政部發(fā)布保障性住房建設專項補助方案，新增保障性住房再貸款額度3000億元，明確中央財政全額承擔地方國企收購存量住房改保租房的成本。
2024年9月26日，政治局會議首次提出“守牢防風險底線，加速推進市場止跌回穩(wěn)”，明確要求核心城市限購政策應調盡調，縮短保障性住房項目建設審批周期至30日以內；
2024年11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，稅務總局發(fā)布《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》，政策包括加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，降低土地增值稅預征率下限等等。
2025年3月5日，《政府工作報告》指出，穩(wěn)住樓市股市。持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
地方穩(wěn)樓市：
2024年9月，一線城市松綁限購，釋放“風向標”。廣州全域取消限購，首周新房網簽環(huán)比增52%；上海外環(huán)外限購放松，非滬籍單身社保年限由3年降至1年；北京非京戶籍在京購房五環(huán)內社?！?改3”,五環(huán)外“5改2”；深圳鹽田、龍崗等非核心區(qū)取消限購。
2024年四季度以來，二線城市全面解綁限購限售、財稅優(yōu)惠落地配合“以舊換新”等模式創(chuàng)新。杭州、成都、青島、濟南、長沙等城市全面取消限購、限售等限制性政策；蘇州、南京、杭州等城進行了公積金提額、商貸利率差異化調整（如南京首套利率3%）；另外，天津“賣舊買新”契稅全額退還、青島取消普通住宅標準，滿2年住房免征增值稅。我們認為，房地產調控在“限購松綁”后，轉向“財稅讓利”，通過降低交易成本和定向補貼激活供需兩端，為市場止跌回穩(wěn)提供關鍵支撐。
2025年一季度房地產止跌回穩(wěn)的政策效果持續(xù)顯現，市場交易繼續(xù)改善。2025年1-3月全國新建商品房銷售面積同比降幅收窄至3.0%，降幅比1-2月份收窄2.1個百分點。其中，住宅銷售面積降幅收窄1.4個百分點至2.0%。從30大中城市情況看，一季度新建商品房銷售面積增長2.9%。一線城市整體表現較好，一季度新建商品房銷售面積增長18.4%，市場交易趨于活躍。
2 作為最大的內需——提振樓市是對沖貿易戰(zhàn)的好辦法
當前特朗普關稅戰(zhàn)沖擊我國外貿，中國出口產業(yè)鏈短期壓力上升。特朗普2.0短短3個多月掀起全球貿易戰(zhàn)，對中國針對性最強。受關稅戰(zhàn)沖擊，我們更需要全力拼經濟。2月和3月，特朗普以芬太尼為由，共計對所有中國輸美商品進一步加征20%關稅；4月對中國加征對等關稅，累計對中國加征關稅幅度已經高達145%，是本輪全球貿易戰(zhàn)被加征關稅最多的國家?！皩Φ取标P稅政策下，中國傳統(tǒng)出口行業(yè)產品，尤其是制造業(yè)、電子產品、紡織服裝、機械設備產品在美國市場的價格競爭力或受影響。
樓市是最大的內需，股市樓市回升的財富效應將帶動消費。房地產是國民經濟第一大支柱行業(yè)，聯系著上下游五十多個行業(yè)，房地產投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產負債表修復、“信心”問題等。
1）房地產是國民經濟的支柱產業(yè)
2024年房地產業(yè)增加值為8.5萬億元,占GDP的6.3%。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業(yè)。20年來，房地產成為我國經濟發(fā)展火車頭之一。從房地產業(yè)GDP增加值看，2000-2023年我國房地產業(yè)增加值由4849億元增加到8.5萬億元，房地產業(yè)占GDP比例由4.8%增加到6.3%，一般而言，在經濟中占比超5%的行業(yè)可以成為經濟的支柱產業(yè)。2024年，受房地產行業(yè)下行周期、房地產市場供求關系發(fā)生重大變化影響，房地產行業(yè)占GDP比例下調至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處于5%以上的支柱地位。
2）房地產占固定資產投資比重五分之一
從房地產開發(fā)投資看，受房地產周期調整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹慎，2024年房地產開發(fā)投資10萬億元，同比下降10.6%，但仍占固定資產投資的19.5%。房地產開發(fā)投資，是指房企本年完成的全部用于房屋建設、土地開發(fā)的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產投資的統(tǒng)計范疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。
1998年住房制度全面市場化以來，房地產業(yè)固定資產投資大幅增長。2000-2024年間，房地產開發(fā)投資從4902億元到10萬億元，年均復合增長率為13.4%。房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重從14.9%到19.5%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5份額投入了房地產業(yè)。
3）房地產帶動幾十個上下游產業(yè)鏈產值
房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業(yè)。
根據國家統(tǒng)計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業(yè)完全拉動上下游產業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。
4）地方政府依賴土地財政，房地產相關收入約占26.3%
在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2023年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入的26.3%，地價占房價6成左右。
從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產相關收入總額：7.7萬億，其中國有土地出讓金收入5.8萬億，5個房地產特有稅種稅收合計1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至35.6%，后降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產專項稅占商品房銷售額的65.6%。
從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2023年，土地成本占房價的49.7%，稅收成本占15.9%，建安費用占比22.5%，企業(yè)毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本占房價的6成左右。將2014-2023年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發(fā)現，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。
5）房地產業(yè)直接解決我國實體經濟就業(yè)近1500萬
房地產業(yè)解決我國實體經濟大量就業(yè)，雖然近兩年房地產行業(yè)面臨重大調整，但物業(yè)從業(yè)人數逆勢增長，2023年我國房地產從業(yè)人數1440萬，相較2004年規(guī)模擴大三倍。2004-2023年我國房地產業(yè)從業(yè)人數由396萬增至1440萬，預估至2025年我國房地產從業(yè)人數將達1460萬。歷史上我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供了大量就業(yè)機會。根據我國最新的第五次全國經濟普查，2023年房地產業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產開發(fā)經營、房地產中介服務、房地產租賃經營從業(yè)人員分別占59%、19%、13%、8%。我們預計2025年房地產業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調整為60%、18%、13%、9%。
房地產帶動上下游行業(yè)就業(yè)，房地產能夠帶動上下游多個行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。房地產業(yè)經濟增加值帶來的就業(yè)吸納能力明顯，房地產業(yè)與其他產業(yè)存在著很強的關聯關系。商品房兼具投資和消費屬性，產業(yè)鏈條長。房地產的完全消耗需求帶動了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時也帶動了關聯產業(yè)吸納人員就業(yè)。根據2020年投入產出表，房地產帶動的就業(yè)彈性分別為：建筑業(yè)22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業(yè)4.3%、、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產和供應業(yè)2.4%。
3 中長期房地產市場仍有較大空間
2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力?！?/strong>充分肯定了房地產行業(yè)的市場潛力，以及對我國內需的帶動效應。
3月“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺。
當前，中國城鎮(zhèn)化率66.2%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。根據我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會大幅下跌至較低水平。
我們預計2024年，我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平，其中剛性需求3.4億平、改善性需求3.6億平、更新需求2.4億平；預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結構來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。
4 三招可救地產：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購
短期看，三招可救地產。
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發(fā)商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。
利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；
期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；
規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億；
監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關于組建住房銀行收儲的必要性》）
2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續(xù)下調存款利率等方式進行配合。
調降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；
調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺；
3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應該漸近全面放開。廣州已經全面放開，后續(xù)深圳、上?？梢匀娣砰_限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩(wěn)。房地產發(fā)展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。
長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產新模式。
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