小區(qū)物管用房租金被開(kāi)發(fā)公司一并收取多年，業(yè)委會(huì)成立后一紙?jiān)V狀起訴追討。開(kāi)發(fā)公司辯稱業(yè)委會(huì)對(duì)成立前的租金無(wú)權(quán)利追討、該筆費(fèi)用也已過(guò)追討時(shí)限，那么這筆錢(qián)還能要回來(lái)嗎？
基本案情：物管用房租金被開(kāi)發(fā)公司收走業(yè)委會(huì)起訴追討
某公司于2011年開(kāi)發(fā)建設(shè)了大足區(qū)鳳凰城小區(qū) ，按照規(guī)劃要求 ，其中12幢底層屬于小區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理用房。
2011年5月，某公司將其自有房屋連同12幢底層的小區(qū)業(yè)主用房一并出租給了某幼兒園，雙方約定租賃期限自2011年5月17日起至2026年5月16日止 ，租金標(biāo)準(zhǔn)為14元/㎡/月 ，從 2013年11月起在上一年租金的基礎(chǔ)上按1元/平方米/年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行遞增。
合同簽訂后，某幼兒園將租金一并交付給了某公司。該公司向某幼兒園收取租金直至2020年10月20日。
經(jīng)測(cè)算，某幼兒園租賃的小區(qū)業(yè)主共有的房屋共計(jì)135㎡ ，某公司由此共向某幼兒園收取租金 215460元。
2019年10月13日 ，鳳凰城小區(qū)業(yè)委會(huì)成立。為了維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益，于是向重慶市大足區(qū)人民法院提起訴訟，要求某公司返還該小區(qū)物管用房部分的租金215460元。
某公司辯稱，在其所出租的房屋中，確有135㎡的房屋系鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有物管用房。所產(chǎn)生的租金已由其公司收取，但具體金額須以核算為準(zhǔn)。
但由于某公司在對(duì)鳳凰城小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施維護(hù)及個(gè)別小區(qū)業(yè)主因房屋瑕疵問(wèn)題進(jìn)行處理時(shí)已開(kāi)支了328585.50元 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了收取的租金，且業(yè)委會(huì)要求某公司返還2017年12月18日前的租金已超過(guò)了法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間。同時(shí)，原告鳳凰城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立于2019年10月13日 ，對(duì)成立之前的租金無(wú)權(quán)要求被告返還。綜上，請(qǐng)求人民法院判決駁回業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
法院判決：物管用房收益應(yīng)返還業(yè)主
經(jīng)法院審理認(rèn)定，本案中，鳳凰城小區(qū)十二幢底層房屋屬于鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有的物業(yè)用房，該小區(qū)業(yè)主對(duì)該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)某公司將業(yè)主共有的房屋出租所獲得的收益應(yīng)當(dāng)屬于鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有，某公司占有該部分租金屬于沒(méi)有法律根據(jù)，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還給小區(qū)業(yè)主。
因鳳凰城小區(qū)業(yè)主于2019年10月13日依法成立了業(yè)主委員會(huì)，鳳凰城小區(qū)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主向某公司主張權(quán)利，故鳳凰城業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求被告景加實(shí)業(yè)公司返還取得的不當(dāng)利益，對(duì)被告辯稱凰城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對(duì)成立之前的租金無(wú)權(quán)要求被告返還的理由本院不予采納。
本案中，雖然業(yè)委會(huì)要求某公司返還2017年12月18日前的不當(dāng)?shù)美殉^(guò)了向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的三年訴訟時(shí)效期間，且某公司也以此為由進(jìn)行抗辯，但某公司在將鳳凰城小區(qū)業(yè)主共有的物業(yè)用房對(duì)外進(jìn)行出租時(shí)，事前并未征求小區(qū)業(yè)主的意見(jiàn)，事后也未將收取的租金以任何方式告知業(yè)主，致使小區(qū)業(yè)主根本不知道自己的權(quán)利受到侵害，故業(yè)委會(huì)要求某公司返還2017年12月18日前的不當(dāng)?shù)美闯^(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間，本院對(duì)某公司的抗辯理由不予采納。
關(guān)于某公司對(duì)鳳凰城小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)產(chǎn)生的費(fèi)用及對(duì)個(gè)別小區(qū)業(yè)主因房屋瑕疵問(wèn)題進(jìn)行了賠付，是否應(yīng)當(dāng)在收取的租金中列支的問(wèn)題，本院認(rèn)為，某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋因質(zhì)量問(wèn)題而對(duì)小區(qū)業(yè)主的適當(dāng)賠付系其應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，所產(chǎn)生的費(fèi)用理應(yīng)由某公司自行承擔(dān)，其要求在收取的租金中列支于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
而對(duì)鳳凰城小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)義務(wù)產(chǎn)生的糾紛與本案分屬不同的法律關(guān)系，不屬于本案審理的范疇，本院對(duì)被告的此辯解理由不予采納。
綜上，法院判決某公司于本判決生效后十日內(nèi)返還業(yè)委會(huì)不當(dāng)利益215460元。
相關(guān)法律法規(guī)解讀：
【關(guān)聯(lián)法條】
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條第四款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
【專家觀點(diǎn)】
物管用房的收益和歸屬問(wèn)題，一直是物業(yè)和業(yè)主爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物管用房屬于全體業(yè)主共有，其收益也應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。
另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)可無(wú)償使用物管用房，任何單位和個(gè)人不得擅自改變物管用房的用途，不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
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