2025年之前，地產(chǎn)行業(yè)的敘事主線是，誰能留在牌桌上；
2025年以后，這個(gè)敘事主線變成了，誰能引領(lǐng)未來。
翻閱年報(bào)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，巨頭們的共識(shí)，前所未有的統(tǒng)一：
去化是重要的，但未來的彈性更重要；
利潤是重要的，但當(dāng)下的現(xiàn)金流更重要；
土儲(chǔ)是重要的，但土儲(chǔ)的成色更重要。
總而言之一句話：安全和發(fā)展，一個(gè)都不能少。
安全和發(fā)展，房企如何才能既要又要？行業(yè)龍頭保利的做法值得借鑒：
1、前瞻去庫存，時(shí)間換空間，提升安全邊際。
2、財(cái)務(wù)安全是第一要?jiǎng)?wù)，筑牢發(fā)展的護(hù)城河。
3、品質(zhì)為王，體系為基，長期為本。
01
兩個(gè)緯度，不同的保利
對(duì)于保利2024年的業(yè)績，不同投資者，可能看到了兩份完全不同的財(cái)報(bào)：
在一部分投資者看來，2024年的保利，無論是營收和利潤都低于市場預(yù)期，因?yàn)樗麄兛吹搅吮＠睦麧櫟搅税賰|以下。
而在另一部分投資者看來，2024年的保利是成功的：不僅銷售基本盤穩(wěn)固，且在土地儲(chǔ)備、現(xiàn)金流等維度都表現(xiàn)優(yōu)秀。
實(shí)事求是而言，上述兩種看法都對(duì)。
只不過大家視角不同，前一部分人看到的是過去，而后一部分人則看到了未來。
具體的，我們來看數(shù)據(jù)。
對(duì)于第一部分投資者而言，他們看到的保利是這樣的：
2024年，保利實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3116.66億元，同比下降10.16%，凈利潤50.01億，同比下降58.56%。
從這個(gè)視角出發(fā)，得到的最直觀感受是：營收、利潤雙降，即便保利在規(guī)模維度依舊是行業(yè)第一，也無法阻擋利潤的下滑。
但客觀的說，這不是保利一家的問題。整個(gè)行業(yè)趨勢如此。
咱們先看銷售。2024年地產(chǎn)市場整體承壓，全國商品房銷售面積、金額仍在下降。數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國商品房銷售面積9.7億平方米，銷售金額9.7萬億元，分別同比下降12.9%和17.1%。
從這個(gè)視角，保利的這個(gè)第一又非常不容易。要知道，2024年全年銷售額破千億元的房企僅剩11家。
再看利潤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)發(fā)布2024年財(cái)報(bào)的房企中，有超過60%的房企陷入虧損?，行業(yè)平均凈利潤率跌至歷史低點(diǎn)。而目前所有還保持盈利的房企，利潤的降幅也基本在50%左右。
當(dāng)下，還留在牌桌上的企業(yè)，是要“面子”利潤，還是要“里子”現(xiàn)金流？是一道必須面對(duì)的選擇題。
當(dāng)然了，對(duì)于第二部分投資者，他們看到的財(cái)報(bào)是這樣的：
1、依舊堅(jiān)持穩(wěn)健
1）資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步下降。
自2022年末至今，公司資產(chǎn)總額下降7.08%；年末公司有息負(fù)債規(guī)模壓降54億元至3488億元，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)債務(wù)規(guī)模壓降；資產(chǎn)負(fù)債率累計(jì)下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。保利是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償?shù)姆科蟆?/p>
2）融資成本進(jìn)一步下降。
全年新增有息負(fù)債1664億元，綜合成本同比下降至2.92%。有息負(fù)債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創(chuàng)歷史新低。
3）在手現(xiàn)金規(guī)模依舊維持高位。
2024年，公司實(shí)現(xiàn)銷售回籠3277億元，當(dāng)年銷售回籠率較去年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。通過“以銷定產(chǎn)”動(dòng)態(tài)平衡資金收支，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額63億元，連續(xù)第七年為正。年末在手現(xiàn)金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動(dòng)性儲(chǔ)備遠(yuǎn)超行業(yè)均值。
2、依舊進(jìn)取
1）核心城市的市占率進(jìn)一步提升。
保利38個(gè)核心城市的銷售市占率較去年進(jìn)一步提升達(dá)7.1%；其中14個(gè)城市市占率超過10%。
2）一線城市的密度在進(jìn)一步提升。
2024年，保利在廣州的銷售額達(dá)到了253.7億，排名第一；在北京的銷售額達(dá)到了236.9億，排名第四。
從這個(gè)視角出發(fā)，保利作為行業(yè)龍頭是充滿韌性和希望的，因?yàn)楸＠M(jìn)一步明確了未來開發(fā)業(yè)務(wù)的增長點(diǎn)和驅(qū)動(dòng)力。且每一步背后的戰(zhàn)略意圖也非常清晰：
1、強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，進(jìn)一步降負(fù)債，是保利深知發(fā)展的前提是安全。
2、從2021年開始堅(jiān)持去庫存戰(zhàn)略，如今給了保利很大的騰挪空間，得以安全解決歷史問題不掉隊(duì)。
3、有余力堅(jiān)定持續(xù)布局一二線核心城市，確保未來發(fā)展動(dòng)能。
02
兩個(gè)階段，不同的路徑
投資者的看法不同，是因?yàn)殡A段不同，企業(yè)的發(fā)展方向也不同。
一個(gè)不能忽視的大背景是，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下是大分化時(shí)代：城市在分化、房企在分化、產(chǎn)品也在分化。
這決定了，未來地產(chǎn)行業(yè)主要是結(jié)構(gòu)性行情，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
1）“利潤回歸制造業(yè)水平”的認(rèn)知，決定了保利一直堅(jiān)守的是穩(wěn)健發(fā)展的底線。
2021年，保利在其白皮書中就指出，房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展模式，其中很重要的一點(diǎn)就是，在利潤率下行的背景下，房企要向制造業(yè)學(xué)習(xí)如何精細(xì)化運(yùn)營以提高運(yùn)營管理效率。
后來的行業(yè)發(fā)展，也證明了保利的前瞻。
比如，我翻了一下今年3月20日，中指研究院發(fā)布的《2025中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》：
報(bào)告就清晰地顯示了，2024年，百強(qiáng)房企凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續(xù)多年下降，接近“零利潤”。
而在10年前，即2015年，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為9.20%和14.61%。
行業(yè)趨勢如此，龍頭也如此。
數(shù)據(jù)來自wind
如圖所示，像華潤、中海、保利、龍湖這類還能實(shí)現(xiàn)盈利的房企，2024年其凈利率也基本跌至近5年來的最低水平。
2）存量時(shí)代的預(yù)判，讓保利在去庫存中不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整以爭取更大的騰挪空間：
上文說了，如今和過去的房地產(chǎn)行業(yè)，是兩個(gè)不同的時(shí)代，這是兩種不同的活法。
要想活著，首先就得解決歷史問題。
怎么解決？保利給出的答案是：堅(jiān)定去庫存。
去庫存對(duì)保利有兩種戰(zhàn)略意義：
一是穩(wěn)住銷售。保持持續(xù)而穩(wěn)定的銷售，就是穩(wěn)住了一切，可以逐步消化存量資產(chǎn)。
2024年，公司通過優(yōu)化庫存管理、加快項(xiàng)目去化，已開工存量項(xiàng)目計(jì)容面積較年初下降約20%。
二是資產(chǎn)優(yōu)化。在盡可能的情況下，把存量資產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量做騰挪和優(yōu)化，進(jìn)一步解決歷史問題。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2023初，保利推行“調(diào)轉(zhuǎn)換退”，即通過調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)性、換地、退地等多種方式，優(yōu)化存量用地，通過“調(diào)轉(zhuǎn)換退”盤活270萬平方米，降低抵消資金占?jí)骸?/p>
歸根到底，保利用時(shí)間換空間，用這種持續(xù)而又穩(wěn)定的銷售，來慢慢解決歷史問題。
3）精準(zhǔn)把握城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，決定了保利在面向未來時(shí)如何下注。
一個(gè)面向未來的企業(yè)，一定是符合未來發(fā)展趨勢的。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，這個(gè)新的發(fā)展趨勢是什么？就是加大核心一、二線城市的布局。
今年以來，各大一、二線城市地王頻出，就是這一趨勢的最好體現(xiàn)。
只是，后知后覺者試圖補(bǔ)票上車，而先知先覺者已開始收獲提前布局的果實(shí)。
還是以保利為例，
年報(bào)顯示，在38個(gè)核心城市，保利的銷售占比達(dá)到90%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)，
其中14個(gè)城市市占率在10%以上，16個(gè)城市連續(xù)三年排名當(dāng)?shù)厥袌銮叭?/p>
基于城市聚焦策略的有效性，保利在拿地上進(jìn)一步強(qiáng)化聚焦投資主流城市的策略。
2024年，保利發(fā)展完成拓展投資683億元，權(quán)益地價(jià)排名行業(yè)第二，過去三年排名行業(yè)第一。2024年99%投資金額位于38個(gè)核心城市。北上廣一線城市投資金額占比達(dá)到74%。2022-2024 年三年內(nèi)，合計(jì)拓展項(xiàng)目總地價(jià)近 4000 億，總貨值約 7350 億元，居行業(yè)第一。
03
兩個(gè)視角，不同的未來
客觀而言，資本市場對(duì)當(dāng)下和未來的保利都是低估的，原因如下：
房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，而保利是這個(gè)行業(yè)里TOP1，理應(yīng)享有溢價(jià)。
這里的溢價(jià)，包含三重：一重是規(guī)模溢價(jià)，一重是戰(zhàn)略溢價(jià)，一重是管理溢價(jià)。
1）規(guī)模溢價(jià)。
在地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模不是萬能的，但沒有規(guī)模卻是萬萬不能的，這個(gè)道理已經(jīng)被經(jīng)過無數(shù)次驗(yàn)證。
有一點(diǎn)大家要注意，如今，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是一個(gè)10萬億規(guī)模的大市場。在這個(gè)市場中，保利的市占率為3.3%，而歐美龍頭在7%。這意味著，市場還大有可為。
2）戰(zhàn)略溢價(jià)。
我們?cè)谇懊嬲f了，核心城市地王頻現(xiàn)的背后，就是不同房企戰(zhàn)略能力的體現(xiàn)：有人拼命想擠上車，而有人早已在車上。
這個(gè)前面已說得比較詳細(xì)，就不啰嗦了。
還有一點(diǎn)能體現(xiàn)保利戰(zhàn)略溢價(jià)的是第二增長曲線。
報(bào)告期末，保利酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業(yè)經(jīng)營類資產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入40億元；保利物業(yè)合同管理及在管面積分別約為9.9億平方米與8億平方米，繼續(xù)穩(wěn)固物業(yè)行業(yè)龍頭的位置。
3）管理溢價(jià)。
這些年來，保利發(fā)展對(duì)標(biāo)世界一流企業(yè)，持續(xù)強(qiáng)化自己的管理效能和經(jīng)營內(nèi)功。
從組織架構(gòu)上，保利有別于其他頭部房企的一個(gè)顯著特征就是憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)，保利沉淀出“總部+城市平臺(tái)”扁平的兩級(jí)管理架構(gòu)。
在瞬息萬變的市場里，扁平的管理架構(gòu)，既有利于總部保持敏銳的市場觸覺和對(duì)公司業(yè)務(wù)全局的把控，有效降低信息不對(duì)稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調(diào)一致的強(qiáng)大執(zhí)行力和快速的應(yīng)變調(diào)整能力。
實(shí)際上，穩(wěn)定的人才隊(duì)伍也是保利管理溢價(jià)的另外一個(gè)重要表現(xiàn)。在激烈的市場競爭中，擁有高素質(zhì)的人才隊(duì)伍是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。
縱觀保利發(fā)展近幾年調(diào)整動(dòng)態(tài)，能夠看到高管調(diào)動(dòng)和嚴(yán)格的干部任用是定期動(dòng)作，目的還是通過組織作戰(zhàn)能力的調(diào)整，讓保利發(fā)展擁有了比其他央企更好的紀(jì)律性以及戰(zhàn)斗力。
擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、工作高效的員工隊(duì)伍對(duì)于一個(gè)組織的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。因此，保利也沉淀了一支優(yōu)秀人才隊(duì)伍，并且人才穩(wěn)定性很高。
穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)則有助于企業(yè)文化的傳承和業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。這支優(yōu)秀的人才隊(duì)伍是跟著保利一起成長，一起打拼，對(duì)保利的認(rèn)同度很高。這個(gè)是保利穩(wěn)定、高效和創(chuàng)新的重要基石，也是保利未來發(fā)展的根本性基礎(chǔ)。
04
結(jié)語
財(cái)報(bào)不僅僅是數(shù)字，更多的是趨勢。
保利2024年的年報(bào)，其戰(zhàn)略前瞻、戰(zhàn)略取舍等都一覽無余。
但戰(zhàn)略的價(jià)值，只有時(shí)間才能證明。這也意味著，除了要看今年，還需要看未來三五年。
著眼未來的保利，更強(qiáng)大，更有韌性。這才是穿越周期的生命力。
所謂周期密碼，不外如是。
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