2024年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在政策“組合拳”與市場(chǎng)分化中延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全年商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%，但四季度市場(chǎng)在政策刺激下顯著回暖，一線城市成交同比增長(zhǎng)40%，核心城市結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)凸顯。

在行業(yè)深度調(diào)整期，保利發(fā)展以“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、化風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展”為核心戰(zhàn)略，交出了一份逆勢(shì)增長(zhǎng)的成績(jī)單：全年簽約金額3230億元穩(wěn)居行業(yè)首位，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)七年為正，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)品力躍升行業(yè)第二，展現(xiàn)出央企龍頭的抗周期韌性與戰(zhàn)略前瞻性。

戰(zhàn)略定力筑牢安全底線

在行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)蔓延的背景下，保利發(fā)展憑借央企信用優(yōu)勢(shì)與主動(dòng)管理能力，構(gòu)建起“融資成本低、現(xiàn)金流穩(wěn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)”的護(hù)城河。

這份穩(wěn)健的財(cái)務(wù)“安全墊”，源于其對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的精細(xì)化調(diào)整與融資策略的前瞻性布局。

2024年，保利發(fā)展主動(dòng)壓降有息負(fù)債54億元，存量有息負(fù)債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個(gè)基點(diǎn)。全年新增融資中，公司債利率低至2.20%，中期票據(jù)利率2.30%，均創(chuàng)同期最低水平。

如果說(shuō)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是筑牢財(cái)務(wù)安全的基石，那么現(xiàn)金流的穩(wěn)健管理則是保利發(fā)展穿越周期波動(dòng)的核心動(dòng)能。

在行業(yè)下行期，保利發(fā)展以“有現(xiàn)金的銷售”核心策略，2024年，公司實(shí)現(xiàn)銷售回籠3277億元，當(dāng)年銷售回籠率較去年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展通過(guò)“以銷定產(chǎn)”動(dòng)態(tài)平衡資金收支，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額63億元，連續(xù)第七年為正。年末在手現(xiàn)金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動(dòng)性儲(chǔ)備遠(yuǎn)超行業(yè)均值。這一資金優(yōu)勢(shì)不僅保障了“保交付”責(zé)任的落實(shí)，更支撐了公司在核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)獲取。

在筑牢自身資金安全防線的同時(shí)，保利發(fā)展更以敏銳的政策洞察力，將行業(yè)利好轉(zhuǎn)化為發(fā)展動(dòng)能，持續(xù)拓寬融資渠道，為企業(yè)穩(wěn)健前行注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

公司積極運(yùn)用“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”等政策工具，年內(nèi)新增經(jīng)營(yíng)貸130億元。2025年4月，市場(chǎng)首單純現(xiàn)金融資的定向可轉(zhuǎn)換公司債券獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)，計(jì)劃融資規(guī)模85億元，進(jìn)一步拓寬融資渠道。

2025年4月9日，保利發(fā)展面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行的公司債券（第一期）獲中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)授予的“AAA”評(píng)級(jí)。這一評(píng)級(jí)不僅體現(xiàn)了保利發(fā)展的穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)及其在行業(yè)中的領(lǐng)先地位，也強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇預(yù)期。

產(chǎn)品力躍升與科技賦能 激活長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能

當(dāng)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，保利發(fā)展以“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系為核心，通過(guò)全流程品質(zhì)管控與科技創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)從“產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商”到“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型。

這一轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，而是保利發(fā)展以對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的精準(zhǔn)把握、對(duì)產(chǎn)品力的極致追求，持續(xù)深耕的成果體現(xiàn)。

2024年，保利發(fā)展產(chǎn)品力在克而瑞排名中從2021年的第九躍升至第二。其“天悅?cè)撕汀比螽a(chǎn)品系全面落地，如寧波天珺、上?，槓偟软?xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全維實(shí)景展示”，首開(kāi)去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展竣工交付16.5萬(wàn)套住宅，22個(gè)項(xiàng)目獲市級(jí)以上施工示范工地稱號(hào)。寧波天珺、上海瑯悅等產(chǎn)品系項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全維實(shí)景展示”，首開(kāi)去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三。這一“所見(jiàn)即所得”的交付標(biāo)準(zhǔn)，極大提振了市場(chǎng)信心。

除了在產(chǎn)品品質(zhì)上精益求精，保利發(fā)展更積極擁抱科技創(chuàng)新，將前沿技術(shù)深度融入開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的全流程，為產(chǎn)品力升級(jí)注入新動(dòng)能。

在海南試點(diǎn)的“快建體系”實(shí)現(xiàn)拿地后14個(gè)月竣備、工期壓縮30%以上；智慧供應(yīng)鏈管理體系通過(guò)AIGC智能化設(shè)計(jì)、統(tǒng)簽統(tǒng)采統(tǒng)付等模式，優(yōu)化供應(yīng)鏈端成本。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，上?；緯r(shí)光里、廣州魚(yú)珠時(shí)光等項(xiàng)目出租率連續(xù)三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴(kuò)張，在營(yíng)規(guī)模超4.5萬(wàn)間。物業(yè)服務(wù)板塊第三方管理面積增至525.6萬(wàn)平方米，商辦業(yè)態(tài)新拓金額同比增長(zhǎng)17.9%，非居業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)持續(xù)鞏固。

保利發(fā)展的逆勢(shì)領(lǐng)跑，源于其前瞻性的戰(zhàn)略布局與體系化的管理能力。早在2021年，公司即提出去“五化”（金融化、杠桿化、庫(kù)存化、多元化、規(guī)?；?zhàn)略，通過(guò)主動(dòng)降負(fù)債、聚焦核心城市、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，為行業(yè)調(diào)整期儲(chǔ)備安全邊際。

數(shù)據(jù)顯示，2024年公司實(shí)現(xiàn)簽約金額3230.29億元，權(quán)益銷售比創(chuàng)近年新高；全年公司堅(jiān)持深耕的38個(gè)核心城市，銷售占比達(dá)到90%，同比增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)；38個(gè)核心城市銷售市占率達(dá)7.1%，較2023年進(jìn)一步增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中14個(gè)核心城市取得10%以上市占率，16個(gè)城市連續(xù)三年排名前三。

作為央企龍頭，保利發(fā)展深度參與“三大工程”建設(shè)，在城市更新、保障性住房等領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。其廣州琶洲村改造項(xiàng)目惠及2500戶村民，改造規(guī)模居廣州乃至全國(guó)前列，成為城市更新標(biāo)桿。品牌價(jià)值十五年蟬聯(lián)行業(yè)榜首，ESG評(píng)級(jí)全面提升，MSCI評(píng)級(jí)從B上調(diào)至BB，國(guó)新ESG評(píng)級(jí)AA位列行業(yè)首位，彰顯可持續(xù)發(fā)展能力。

2024年的保利發(fā)展，以行業(yè)領(lǐng)先的銷售規(guī)模、央企最低的融資成本、持續(xù)躍升的產(chǎn)品力，證明了其作為龍頭房企的戰(zhàn)略定力與穿越周期的能力。

展望2025年，隨著房地產(chǎn)政策支持力度加碼，公司在核心城市的持續(xù)土儲(chǔ)布局、低融資成本優(yōu)勢(shì)以及多元業(yè)態(tài)的協(xié)同效應(yīng)，將進(jìn)一步鞏固其“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展定力。在品質(zhì)時(shí)代，唯有真正以客戶為中心、以科技賦能的企業(yè)，才能在行業(yè)分化中持續(xù)領(lǐng)跑。

文/初晨

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