本報(bào)記者 楊讓晨 石英婧 上海報(bào)道
（近年來中國酒店投資情況。受訪者/圖）
隨著宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和房地產(chǎn)政策影響，目前我國的酒店投資市場(chǎng)正在從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，近年來，中國內(nèi)地酒店市場(chǎng)進(jìn)入投資活躍期。2015年至2024年，中國內(nèi)地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。其中在2024年，中國酒店投資占比達(dá)到投資市場(chǎng)中的10.7%，創(chuàng)下近年來新高。
其中，一線城市酒店資產(chǎn)因其不可替代的抗周期能力與復(fù)合價(jià)值成為資本競(jìng)逐的焦點(diǎn)。過去10年，超過60%的酒店交易發(fā)生在一線城市。與此同時(shí)，新一線城市正成為內(nèi)地酒店投資市場(chǎng)的新藍(lán)海。相較2015—2019年，2020—2024年新一線城市酒店投資交易額占比增加6個(gè)百分點(diǎn)。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，由于宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期等因素影響，部分酒店資產(chǎn)持有者面臨現(xiàn)金流壓力，試圖通過剝離非核心資產(chǎn)以盤活流動(dòng)資金。在此背景下，諸多優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)進(jìn)入投資市場(chǎng)，越來越多境內(nèi)外投資人開始關(guān)注，大宗交易額也隨之攀升。
仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)副總裁魏駿亞表示，存量時(shí)代的價(jià)值重構(gòu)，本質(zhì)上是資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知與資本配置效率的系統(tǒng)性升級(jí)。面對(duì)一線城市的抗周期能力與新一線城市的增長潛力，投資人需在區(qū)位價(jià)值、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、改造可行性等維度建立更精細(xì)的評(píng)估框架。“但同時(shí)，市場(chǎng)分化帶來的估值落差與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，亦要求投資人提升資產(chǎn)篩選與風(fēng)險(xiǎn)管控的專業(yè)能力。”
酒店投資市場(chǎng)進(jìn)入活躍期
近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)因素和房地產(chǎn)政策影響，部分酒店業(yè)主為盤活資產(chǎn)，降低計(jì)息負(fù)債，選擇剝離非核心資產(chǎn)以緩解杠桿壓力。
其中，諸多優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)進(jìn)入投資市場(chǎng)，吸引境內(nèi)外投資人關(guān)注。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，近年來大宗交易額逆勢(shì)攀升，繼2017年萬達(dá)—富力資產(chǎn)包交易后，中國內(nèi)地酒店投資交易額于2023年再創(chuàng)歷史新高。
具體來看，一線城市仍是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。仲量聯(lián)行方面分析認(rèn)為，資產(chǎn)屬性上看，一線城市核心區(qū)位的土地稀缺性支撐酒店資產(chǎn)的長期增值潛力。從需求端上看，商務(wù)與文旅雙輪驅(qū)動(dòng)效應(yīng)顯著。
“一線城市承接全國約40%的會(huì)議會(huì)展活動(dòng)，展會(huì)期間承辦城市酒店每間可售客房收入（RevPAR）溢價(jià)明顯。同時(shí)，隨著中國免簽‘朋友圈’逐漸拓寬，入境旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇，疊加本地‘微度假’理念進(jìn)一步深入，一線城市酒店運(yùn)營表現(xiàn)提升動(dòng)能充足，增加投資人對(duì)一線城市酒店的投資信心。”仲量聯(lián)行方面表示。
與此同時(shí)，新一線城市正成為內(nèi)地酒店投資市場(chǎng)的新藍(lán)海。“疫情期間，例如杭州、成都、重慶、西安等新一線城市因其豐富的旅游資源、成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，以及不斷提升的城市能級(jí)，迅速吸納了國內(nèi)旅游需求，酒店經(jīng)營表現(xiàn)逆風(fēng)攀升，吸引酒店投資人關(guān)注?！敝倭柯?lián)行方面分析認(rèn)為。
此外，過去10年，市區(qū)酒店交易額占總交易額的70%以上。對(duì)此，仲量聯(lián)行方面表示，這是由于投資人傾向選擇投資市區(qū)酒店主要是基于穩(wěn)健的市場(chǎng)需求、優(yōu)越的地理位置、多元化的客戶群體，以及品牌與連鎖化趨勢(shì)等因素的綜合考慮。
值得注意的是，相較2015—2019年，2020—2024年市郊和遠(yuǎn)郊酒店的交易占比明顯增加。這是因?yàn)殡S著城市化的推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，市郊和遠(yuǎn)郊地區(qū)逐漸成為新的居住和工作中心。因此，部分酒店投資人開始布局這些區(qū)域，以捕捉未來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)受關(guān)注
不過，隨著酒店投資市場(chǎng)的增長，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。
仲量聯(lián)行與中倫律師事務(wù)所聯(lián)合推出的《中國酒店投資的全周期策略：從酒店資產(chǎn)收購到退出的關(guān)鍵決策路徑白皮書》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書》）中指出，在酒店投資交易中常見法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就包括如土地性質(zhì)爭(zhēng)議、違法建筑等在內(nèi)的物業(yè)權(quán)屬瑕疵、共有設(shè)施權(quán)屬劃分、經(jīng)營證照合規(guī)性以及酒店管理合同解除等問題。
境外投資人將其所持有的內(nèi)地酒店項(xiàng)目公司的股權(quán)出售給內(nèi)地買方時(shí)，需額外關(guān)注跨境支付限制，通過雙層監(jiān)管賬戶設(shè)計(jì)規(guī)避外匯管制風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)完成稅務(wù)申報(bào)、外匯登記變更等特殊流程。
此外，合法終止現(xiàn)有酒店管理合同應(yīng)盡量避免違約賠償，提前評(píng)估合同條款并制定談判策略。如果能夠在協(xié)商階段就各解約事項(xiàng)達(dá)成一致的，對(duì)雙方而言均是較為成本可控也簡(jiǎn)單便捷的方式。
對(duì)此，中倫律師事務(wù)所合伙人紀(jì)超表示：“酒店投資交易的法律風(fēng)控，不僅關(guān)乎合規(guī)底線，更是交易價(jià)值的關(guān)鍵變量。通過交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新重構(gòu)跨境風(fēng)險(xiǎn)分配秩序，以稅務(wù)合規(guī)工具對(duì)沖隱性成本，推動(dòng)資本退出從‘流程可行’向‘價(jià)值最優(yōu)’進(jìn)階，為多元退出策略的探討提供底層支撐?！?/p>
酒店資產(chǎn)退出路徑的創(chuàng)新也為行業(yè)注入新動(dòng)能。在酒店資產(chǎn)領(lǐng)域，傳統(tǒng)退出渠道主要為股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)出售。隨著市場(chǎng)政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，公募REITs成為潛在的創(chuàng)新性資產(chǎn)退出選擇?！半m然目前酒店類資產(chǎn)尚未被納入公募REITs的底層資產(chǎn)范疇，但未來政策開放后，將為酒店行業(yè)開辟證券化退出新路徑，有效提升存量資產(chǎn)的流動(dòng)性和價(jià)值?！薄栋灼分兄赋?。
仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤認(rèn)為：“中國酒店投資市場(chǎng)正經(jīng)歷從增量擴(kuò)張向存量優(yōu)化的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。投資人需把握市場(chǎng)趨勢(shì)，通過專業(yè)估值、動(dòng)態(tài)定價(jià)和合規(guī)交易流程實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。同時(shí)，酒店投資市場(chǎng)參與者需關(guān)注城市更新政策下的資產(chǎn)盤活機(jī)遇，以及通過搭建公募REITs退出路徑，助力酒店投資市場(chǎng)在存量時(shí)代挖掘新的增長點(diǎn)，推動(dòng) ‘投、融、建、管、退’酒店資產(chǎn)全生命周期管理的專業(yè)化與資本化升級(jí)?！?/p>
（編輯：石英婧 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）
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