最近，一則 “富婆跳單千萬(wàn)濱湖豪宅” 的消息在網(wǎng)上炸開(kāi)了鍋。
據(jù)說(shuō)這位身價(jià)上億的富婆老板，在購(gòu)買(mǎi)濱湖一套千萬(wàn)級(jí)別的望海潮疊墅時(shí)，上演了一出 “跳單大戲”，成交價(jià)950萬(wàn)。網(wǎng)友們紛紛化身 “吃瓜群眾”，議論得熱火朝天。
不過(guò)，今天咱們先把這熱鬧的 “瓜” 放一放，將目光聚焦在這套引發(fā)熱議的濱湖望海潮疊墅上。
NO.1|壹
改善當(dāng)?shù)?，品質(zhì)卷出新高度
當(dāng)前濱湖二手房?jī)r(jià)格下滑的主要原因
1、投資客撤離與拋售潮
濱湖區(qū)曾是投資熱點(diǎn)，2021年掛牌均價(jià)達(dá)32691元/㎡，但2024年已跌至23393元/㎡。限價(jià)盤(pán)（如云谷、寶能等）因投資客集中，在市場(chǎng)下行期出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)拋售，部分房源總價(jià)甚至低于市場(chǎng)價(jià)近300萬(wàn)。
2、供需失衡與新房沖擊
供應(yīng)過(guò)剩：濱湖土地供應(yīng)持續(xù)增加，新房項(xiàng)目品質(zhì)升級(jí)，擠壓老舊二手房市場(chǎng)。
需求轉(zhuǎn)移：購(gòu)房者偏好改善型產(chǎn)品，導(dǎo)致房齡超10年、品質(zhì)較差的二手房流動(dòng)性下降。例如，春融苑小區(qū)成交價(jià)從2.4萬(wàn)/㎡降至1.4萬(wàn)/㎡。
目前濱湖區(qū)在售新房樓盤(pán)：
作為遠(yuǎn)大地產(chǎn)在濱湖省府東板塊精心雕琢的高端豪宅作品，合肥遠(yuǎn)大九廬以 3.5 萬(wàn)元 /㎡的整體均價(jià)亮相，單套總價(jià)可觀，搭配 8000 元 /㎡的超高裝修標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)勢(shì)錨定合肥豪宅市場(chǎng)高端定位，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其品質(zhì)與價(jià)值的高度關(guān)注，同時(shí)也讓部分購(gòu)房者對(duì)性?xún)r(jià)比展開(kāi)討論。
在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目匠心獨(dú)運(yùn)。小高層涵蓋 156㎡、180㎡、260㎡等多種戶(hù)型，洋房則推出 190㎡、240㎡的大尺度空間，滿足高端客群對(duì)居住空間的多元需求。作為合肥首批智慧住宅三星示范項(xiàng)目，遠(yuǎn)大九廬深度融合前沿科技，從智能安防到全屋智能家居系統(tǒng)，為住戶(hù)打造便捷、安全、舒適的智慧生活場(chǎng)景。此外，精工匠造的裝修細(xì)節(jié)，從高端品牌家電配置到高品質(zhì)裝修材料的選用，無(wú)不彰顯豪宅風(fēng)范。
區(qū)位方面，項(xiàng)目占位濱湖省府東板塊，具備一定的發(fā)展?jié)摿?。然而，目前周邊空地較多，配套的地鐵線路、學(xué)校資源以及商業(yè)設(shè)施尚需時(shí)日逐步落地完善，這使得項(xiàng)目周邊生活便利性暫時(shí)受限，也成為部分購(gòu)房者在置業(yè)決策時(shí)的考量因素。
市場(chǎng)反饋顯示，遠(yuǎn)大九廬憑借高端定位、智慧住宅的創(chuàng)新屬性以及奢華的裝修標(biāo)準(zhǔn)，吸引了眾多追求品質(zhì)生活的高端客群目光。盡管周邊配套尚在發(fā)展階段，但隨著濱湖省府東板塊的不斷建設(shè)，項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值有望進(jìn)一步釋放。業(yè)內(nèi)人士指出，遠(yuǎn)大九廬或?qū)⒊蔀閰^(qū)域豪宅標(biāo)桿，但還需通過(guò)時(shí)間來(lái)兌現(xiàn)周邊配套，以強(qiáng)化其在豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。
作為越秀地產(chǎn)布局合肥的重要項(xiàng)目，越秀和樾府以 450 萬(wàn) - 850 萬(wàn)的備案總價(jià)，在濱湖省府東板塊嶄露頭角，憑借產(chǎn)品規(guī)劃與區(qū)域雙極優(yōu)勢(shì)，吸引眾多改善型客群目光，同時(shí)其周邊環(huán)境與配套現(xiàn)狀也引發(fā)市場(chǎng)熱議。
項(xiàng)目規(guī)劃上，16 棟住宅樓與 5 棟配套設(shè)施樓錯(cuò)落分布，其中 15 棟 12 - 17 層小高層與 1 棟 11 層洋房，營(yíng)造出低密舒適的居住氛圍。140 - 220㎡的戶(hù)型面積段，精準(zhǔn)契合改善型客群對(duì)空間尺度的追求。在產(chǎn)品打造上，注重細(xì)節(jié)與品質(zhì)，從建筑選材到室內(nèi)空間布局，都彰顯出高端住宅的匠心與格調(diào)，力求為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)。
區(qū)位方面，項(xiàng)目站位濱湖省府與駱崗雙極核心，盡享區(qū)域發(fā)展紅利，周邊交通路網(wǎng)逐步完善，便于居民快速通達(dá)城市各處。然而，項(xiàng)目臨近安置房，一定程度上影響居住環(huán)境的純粹性；同時(shí)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，難以滿足居民多樣化的消費(fèi)需求，成為項(xiàng)目發(fā)展的制約因素。
市場(chǎng)反饋顯示，越秀和樾府憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品規(guī)劃，已吸引不少改善型客群關(guān)注。盡管存在周邊環(huán)境與配套短板，但隨著濱湖省府東板塊的持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值有望進(jìn)一步提升，未來(lái)或?qū)⒃诤戏矢纳菩妥≌袌?chǎng)占據(jù)重要一席。
作為合肥省府板塊的低密高端住宅項(xiàng)目，越秀觀樾以 48106 元 /㎡的備案均價(jià)入市，疊加當(dāng)前 97 折優(yōu)惠，單套總價(jià)仍處高位，成為合肥樓市中極具話題性的改善型豪宅。其高門(mén)檻的價(jià)格定位，在吸引高凈值客群關(guān)注的同時(shí)，也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其去化速度的探討。
項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃上極具吸引力，容積率僅 1.5，規(guī)劃 7 - 10 層洋房產(chǎn)品，面積段涵蓋 212㎡、263㎡、311㎡，純粹的大戶(hù)型設(shè)計(jì)保障了社區(qū)圈層的純粹性。低密的規(guī)劃不僅帶來(lái)更開(kāi)闊的樓間距和居住舒適度，更契合高端客群對(duì)品質(zhì)生活的追求。
區(qū)位上，越秀觀樾緊鄰省府，周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套成熟，占據(jù)城市核心資源。步行范圍內(nèi)即可享受優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)也能快速通達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。然而，項(xiàng)目南邊、東邊目前為空地，城市界面尚顯不足，一定程度上影響了項(xiàng)目的視覺(jué)觀感和居住氛圍。
市場(chǎng)反饋顯示，越秀觀樾憑借省府旁的核心地段優(yōu)勢(shì)、低密洋房的稀缺屬性，以及高端改善的產(chǎn)品定位，已吸引眾多改善型客戶(hù)關(guān)注。但較高的總價(jià)和稍顯遜色的城市界面，也使得部分客戶(hù)在選擇時(shí)持謹(jǐn)慎態(tài)度。未來(lái)，項(xiàng)目若能依托區(qū)域發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化周邊環(huán)境，或?qū)⒏辛Φ仂柟唐湓诤戏矢叨俗≌袌?chǎng)的地位。
作為高速地產(chǎn)在合肥打造的第二座壹品系豪宅項(xiàng)目，高速壹品森境以3.3萬(wàn)元/㎡的均價(jià)入市，單套總價(jià)區(qū)間達(dá)600萬(wàn)-800萬(wàn)元，成為合肥新計(jì)容政策下首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目。這一價(jià)格定位使其躋身合肥高端住宅市場(chǎng)頭部陣營(yíng)，但較高的上車(chē)門(mén)檻也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)客群適配性的討論。
項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突破傳統(tǒng)，引入“垂直森林立體生態(tài)大宅”理念，通過(guò)立體花園、270°環(huán)幕視野、約45㎡空中花園贈(zèng)送等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)約120%的房屋使用率。作為第四代住宅代表，其融合院落生態(tài)與現(xiàn)代平層優(yōu)勢(shì)，既解決高端客群對(duì)自然棲居的需求，又保留城市核心資源配套，被業(yè)界視為合肥住宅迭代的里程碑式作品。
區(qū)位方面，項(xiàng)目坐落于濱湖新區(qū)環(huán)湖CBD板塊，緊鄰地鐵1號(hào)線及徽州大道等主干道，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套完善。不過(guò)，相較于合肥主城區(qū)，濱湖新區(qū)仍處于發(fā)展階段，部分傳統(tǒng)主城改善客群認(rèn)為其地理位置稍顯邊緣，通勤距離成為權(quán)衡因素之一。
市場(chǎng)反饋顯示，項(xiàng)目憑借稀缺的低密規(guī)劃、奢裝會(huì)所及第四代住宅的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，已吸引高端客群關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士分析，此類(lèi)產(chǎn)品或?qū)⒅厮芎戏屎勒袌?chǎng)格局，但其區(qū)位價(jià)值仍需與產(chǎn)品力形成更深度互證以擴(kuò)大客源輻射范圍。
作為高速地產(chǎn)布局合肥濱湖金融板塊的開(kāi)山之作，高速壹品以 3.8 萬(wàn)元 /㎡的備案均價(jià)強(qiáng)勢(shì)入市，單套總價(jià)直指千萬(wàn)級(jí)，一舉刷新區(qū)域高端住宅價(jià)格天花板，成為城市財(cái)富階層置業(yè)的全新焦點(diǎn)。這一價(jià)格定位雖彰顯項(xiàng)目豪宅屬性，卻也因較高的上車(chē)門(mén)檻，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其客源輻射范圍的廣泛探討。
項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃上聚焦高階改善需求，精心打造建面約 180-318㎡的奢闊平層，更推出約 585㎡的總裁級(jí)躍層產(chǎn)品，以大尺度空間設(shè)計(jì)詮釋高端生活方式。項(xiàng)目周邊環(huán)繞多個(gè)成熟社區(qū)，教育、商業(yè)、醫(yī)療等資源配套已臻完善，業(yè)主可輕松暢享一站式便捷生活。
區(qū)位上，項(xiàng)目所處的濱湖金融板塊，雖坐擁區(qū)域發(fā)展紅利，但相較于合肥主城區(qū)，仍存在一定的空間距離。部分來(lái)自主城區(qū)的改善客群在置業(yè)時(shí)，將通勤成本與距離納入重要考量因素，認(rèn)為其地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)。不過(guò)，隨著區(qū)域交通路網(wǎng)的不斷完善與城市框架的持續(xù)拓展，項(xiàng)目區(qū)位潛力正逐步釋放。
市場(chǎng)表現(xiàn)方面，高速壹品憑借其千萬(wàn)級(jí)豪宅的稀缺屬性、成熟的周邊配套以及獨(dú)特的產(chǎn)品定位，已吸引眾多高端客群的目光。其稀缺性與品質(zhì)感，或?qū)⒅厮転I湖高端住宅市場(chǎng)格局。但如何進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)位價(jià)值與產(chǎn)品力的融合，擴(kuò)大客源覆蓋范圍，仍是項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的重要課題。
作為華潤(rùn)置地華東首座望雲(yún)系扛鼎之作，合肥望雲(yún)由華潤(rùn)置地與合肥城建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂打造，以滿分 120 競(jìng)品質(zhì)的卓越標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，成交均價(jià) 3.1 萬(wàn) /㎡，單套總價(jià)直指數(shù)百萬(wàn)，一舉躍入合肥高端住宅市場(chǎng)前列。這一價(jià)格定位雖彰顯項(xiàng)目品質(zhì)與格調(diào)，卻也因較高的置業(yè)門(mén)檻，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其目標(biāo)客群范圍及市場(chǎng)接受度的熱議。
項(xiàng)目精心規(guī)劃建面約 143-220㎡的純改善戶(hù)型，專(zhuān)注滿足高端客群對(duì)品質(zhì)生活的追求。以匠心獨(dú)運(yùn)的空間設(shè)計(jì)，將功能性與舒適性完美融合，每一處細(xì)節(jié)都彰顯著對(duì)品質(zhì)生活的極致詮釋。
區(qū)位上，項(xiàng)目落子濱湖環(huán)湖 CBD 板塊，地段優(yōu)勢(shì)顯著。不過(guò)，項(xiàng)目周邊城市建設(shè)現(xiàn)狀卻差強(qiáng)人意，東邊大片空地的存在，一定程度上影響了區(qū)域整體形象與居住氛圍。盡管濱湖環(huán)湖 CBD 板塊發(fā)展?jié)摿薮?，但周邊環(huán)境現(xiàn)狀與項(xiàng)目的高端定位形成反差，且相較于合肥主城區(qū)，仍存在一定通勤距離，這也成為不少改善型購(gòu)房者在決策時(shí)的顧慮因素。
市場(chǎng)表現(xiàn)方面，憑借華潤(rùn)置地的品牌影響力、望雲(yún)系的高端產(chǎn)品定位以及滿分競(jìng)品質(zhì)的卓越實(shí)力，合肥望雲(yún)已吸引眾多高端客群的關(guān)注。然而，周邊相對(duì)一般的城市建面狀況，以及較高的價(jià)格門(mén)檻，使得項(xiàng)目在擴(kuò)大客源覆蓋范圍上面臨挑戰(zhàn)。如何進(jìn)一步提升周邊環(huán)境品質(zhì)，強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值與高端產(chǎn)品力的融合，成為項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展亟待解決的重要課題。
作為合肥最后一批競(jìng)品質(zhì)限價(jià)盤(pán)，高速尚闔院以嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)匠造高端改善住區(qū)，毛坯限價(jià) 27612 元 /㎡，備案均價(jià)約 2.7 萬(wàn) /㎡，主力面積段 140-248㎡，整體規(guī)劃以小高層為主，輔以少量低密產(chǎn)品，打造純粹改善社區(qū)。其價(jià)格定位雖高于普通住宅，卻以 "競(jìng)品質(zhì)" 硬核指標(biāo)形成價(jià)值錨點(diǎn)，成為合肥高端改善市場(chǎng)的稀缺入場(chǎng)券。
自亮相以來(lái)，高速尚闔院憑借 "限價(jià)紅盤(pán) + 純粹改善" 雙重標(biāo)簽吸引市場(chǎng)矚目，印證高端改善客群對(duì)其產(chǎn)品力的認(rèn)可。業(yè)內(nèi)分析指出，作為合肥稀缺的競(jìng)品質(zhì)限價(jià)項(xiàng)目，其價(jià)格較同品質(zhì)非限價(jià)盤(pán)低約 20%-30%，形成顯著的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，同時(shí)小高層規(guī)劃、大戶(hù)型配比避免了社區(qū)業(yè)態(tài)混雜，保障居住圈層純粹性，成為地緣改善、主城客群升級(jí)置換的核心選擇。盡管面臨新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的挑戰(zhàn)，項(xiàng)目以 "限價(jià)不降價(jià)" 的品質(zhì)堅(jiān)守，通過(guò)精細(xì)化戶(hù)型設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)公區(qū)配套，建立差異化競(jìng)爭(zhēng)力。隨著合肥改善需求持續(xù)釋放，高速尚闔院或?qū)⒊蔀楦?jìng)品質(zhì)時(shí)代高端住宅的價(jià)值標(biāo)桿，為區(qū)域市場(chǎng)樹(shù)立改善產(chǎn)品新標(biāo)尺。
作為濱湖新區(qū)備受關(guān)注的滿分競(jìng)品質(zhì)項(xiàng)目，遠(yuǎn)大璟庭里自面市以來(lái)便憑借獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。項(xiàng)目在售戶(hù)型面積約 111-131㎡，均價(jià)約 2.6 萬(wàn)元 /㎡，且是濱湖不多見(jiàn)的毛坯限價(jià)盤(pán)。目前，項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度較大，折后價(jià)格低至 2.1 萬(wàn)元 /㎡，相當(dāng)于打 8 折，這一價(jià)格優(yōu)勢(shì)使其在濱湖樓市中極具競(jìng)爭(zhēng)力，吸引了眾多購(gòu)房者的目光。
區(qū)位上，遠(yuǎn)大璟庭里所處的濱湖新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?xiàng)目周邊也存在一些需要購(gòu)房者關(guān)注的因素。項(xiàng)目西邊靠近高速路，可能會(huì)存在一定的噪音問(wèn)題，尤其是低樓層住戶(hù)可能會(huì)受到較大影響。不過(guò)，購(gòu)房者在選擇房源時(shí)，可以盡量選擇高樓層或者遠(yuǎn)離高速路的戶(hù)型，以減少噪音干擾。南邊是醫(yī)院，醫(yī)院周邊人流量較大，可能會(huì)出現(xiàn)道路擁堵的情況，特別是在就醫(yī)高峰時(shí)段。但醫(yī)院的存在也為業(yè)主提供了便捷的醫(yī)療服務(wù)，方便日常的健康保障。
作為競(jìng)品質(zhì)項(xiàng)目，偉星濱江道以多元戶(hù)型布局覆蓋改善型客群，主力戶(hù)型面積約 109-190㎡，均價(jià)約2.7萬(wàn) /㎡。當(dāng)前項(xiàng)目推出較大力度優(yōu)惠，最低可享 75 折，折后價(jià)格降至 2.1 萬(wàn) /㎡，顯著拉低高端市場(chǎng)上車(chē)門(mén)檻，形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，吸引注重性?xún)r(jià)比的改善型購(gòu)房者關(guān)注。
項(xiàng)目所處地段交通便利性突出，臨近地鐵 1 號(hào)線，為日常出行提供快捷選擇。然而，周邊城市界面存在優(yōu)化空間，東邊、南邊空地待開(kāi)發(fā)，一定程度影響當(dāng)前居住氛圍。且距離 1 號(hào)線地鐵車(chē)輛段較近，可能存在的噪音問(wèn)題，成為部分購(gòu)房者考量的因素。不過(guò)，隨著區(qū)域后續(xù)規(guī)劃建設(shè)推進(jìn)，周邊環(huán)境有望逐步改善。
憑借優(yōu)惠后的價(jià)格優(yōu)勢(shì)及競(jìng)品質(zhì)項(xiàng)目的品質(zhì)背書(shū)，偉星濱江道在市場(chǎng)上具備一定吸引力，尤其對(duì)預(yù)算有限的改善型客戶(hù)形成較強(qiáng)拉力。但需正視周邊環(huán)境短板對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的影響，未來(lái)需通過(guò)區(qū)域配套完善及自身品質(zhì)呈現(xiàn)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)認(rèn)可度。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其價(jià)格與品質(zhì)的平衡策略或能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，不過(guò)仍需時(shí)間驗(yàn)證區(qū)位條件與產(chǎn)品力的協(xié)同效應(yīng)。
合肥軌道雲(yún)濤作為濱湖新區(qū)省府板塊的純新疊墅項(xiàng)目，以稀缺低密規(guī)劃與創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，定位高端改善市場(chǎng)。項(xiàng)目規(guī)劃22棟疊墅，主力面積195-330㎡，共計(jì)292套房源，容積率僅1.3，西北角緊鄰地鐵口，一路之隔為方興湖公園，形成 “地鐵 + 湖景” 的雙重稀缺價(jià)值。
項(xiàng)目目前價(jià)格待定，預(yù)計(jì)入市均價(jià)或達(dá)3.5萬(wàn) - 4.5萬(wàn) /㎡，單套總價(jià)區(qū)間約 700 萬(wàn) - 1500 萬(wàn)元，成為合肥疊墅市場(chǎng)價(jià)格新標(biāo)桿。不過(guò)，相較于高速壹品森境 3.3 萬(wàn) /㎡的均價(jià)，軌道雲(yún)濤的定價(jià)需與省府板塊發(fā)展成熟度形成互證，當(dāng)前周邊城市界面一般的現(xiàn)狀可能制約客群接受度。
作為合肥軌道布局的重要住宅項(xiàng)目，廬月汀雲(yún)規(guī)劃建設(shè) 12 棟小高層、5 棟洋房及 1 棟酒店，形成低密復(fù)合住區(qū)。項(xiàng)目主力戶(hù)型建面約 138-235㎡，總戶(hù)數(shù) 638 戶(hù)，定位改善型高端客群。目前價(jià)格信息暫未釋放，其產(chǎn)品定價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期的匹配度，將成為后續(xù)入市的關(guān)鍵看點(diǎn)。
項(xiàng)目依托合肥軌道品牌背書(shū)，未來(lái)在交通規(guī)劃聯(lián)動(dòng)上具備想象空間，若鄰近地鐵線，可借力城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)，縮短與主城區(qū)的通勤距離。所在區(qū)域若處于城市發(fā)展新興板塊，隨著周邊規(guī)劃的學(xué)校、地鐵等配套逐步落地，板塊價(jià)值有望提升。挑戰(zhàn)與現(xiàn)狀：當(dāng)前周邊城市界面較為普通，缺乏成熟商圈或標(biāo)志性配套，生活便利性暫未達(dá)峰值。尤其規(guī)劃中的教育資源與地鐵線路尚需時(shí)間推進(jìn)，對(duì)于注重即時(shí)配套的改善客群而言，區(qū)位成熟度仍需等待驗(yàn)證，短期內(nèi)通勤與生活半徑的適配性可能成為決策考量因素。
NO.2|貳
濱湖豪宅的“天花板級(jí)”成交
融創(chuàng)望海潮位于環(huán)湖CBD板塊，周邊有融創(chuàng)茂、濱湖銀泰、合肥師范附小、48中多項(xiàng)配套資源環(huán)繞。
項(xiàng)目產(chǎn)品容積率僅有1.2，主打洋房+別墅，僅有287戶(hù)；小區(qū)密度低、居住舒適度高，瞄準(zhǔn)的也是濱湖高端改善客群。
除了融創(chuàng)在合肥高端改善市場(chǎng)的突出表現(xiàn)和影響力之外，融創(chuàng)望海潮距離巢湖直線距離僅有1.2KM，這可能是“1公里紅線”下濱湖距離巢湖最近的樓盤(pán)了。
小區(qū)當(dāng)年備案均價(jià)2.7萬(wàn)/m2，高峰期該小區(qū)成交均價(jià)突破4萬(wàn)/m2，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的影響，也是連續(xù)3年成交均價(jià)下滑，目前二手房成交均價(jià)3萬(wàn)/m2。
但我們從近期的成交情況來(lái)看，成交量不大，畢竟總價(jià)比較高，加上最近成交的一套950萬(wàn)疊墅。
盡管價(jià)格有一定的起伏，但相較于合肥其他區(qū)域的二手房，望海潮疊墅的價(jià)格依然處于高位，這也充分體現(xiàn)了其在疊墅、別墅等墅類(lèi)的稀缺性和受歡迎程度。
NO.3|叁
從“深度回調(diào)”到“價(jià)值反攻”
濱湖的二手房市場(chǎng)一直以來(lái)都是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
合肥4月二手房參考均價(jià)14206元/平，環(huán)比3月下降2.37%，4月成交量2604套，環(huán)比下降30%。
從近期二手房房源掛牌價(jià)格來(lái)看，合肥二手房市場(chǎng)分化加劇，不僅邊緣板塊二手房降價(jià)，就連一些品質(zhì)小區(qū)，甚至一些豪宅項(xiàng)目，業(yè)主也在割肉出讓。
比如政務(wù)區(qū)恒大華府一套304.08㎡房源，掛牌價(jià)960萬(wàn)，降價(jià)300萬(wàn)。綠城玫瑰園一套203.2平米房源，掛牌價(jià)850萬(wàn)，也降價(jià)300萬(wàn)。棠溪人家一套370.6㎡房源，掛牌價(jià)2280萬(wàn)，降價(jià)200萬(wàn)……
而濱湖新區(qū)4月二手房參考均價(jià)21353元/ 平 ，雖然環(huán)比3月下降了1.25%，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合肥的整體二手房均價(jià)。
但這兩天濱湖豪宅葛洲壩中國(guó)府的成交價(jià)破發(fā)的消息，也是在朋友圈傳開(kāi)了。
可以看到，房源是146平的洋房，成交單價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)520萬(wàn)。
成交單價(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)/㎡，對(duì)比當(dāng)初開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，中間樓層價(jià)格全部在3.6萬(wàn)-3.7萬(wàn)/㎡。可以這個(gè)成交價(jià)已經(jīng)跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)了！
我們整理了部分濱湖二手房的成交情況，90%都是處于下跌情況，鉑悅天匯4月環(huán)比下跌6.18%、融創(chuàng)濱湖印環(huán)比下跌5.37%。
上漲的有春融苑、藍(lán)鼎觀湖苑、振徽苑、棠溪人家等等。
NO. 4｜肆
結(jié)語(yǔ)
濱湖二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的起伏后，目前呈現(xiàn)出供大于求但局部有回暖跡象的局面。望海潮疊墅的高價(jià)成交，一方面體現(xiàn)了濱湖高端房產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然存在，對(duì)于那些追求高品質(zhì)生活、有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)依然是他們資產(chǎn)配置和居住改善的首選。另一方面，整個(gè)濱湖二手房市場(chǎng)的掛牌量激增和成交量相對(duì)不足的矛盾，也反映出市場(chǎng)的觀望情緒依然濃厚。
當(dāng)下，濱湖正站在“規(guī)劃紅利兌現(xiàn)”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：寶能城重塑天際線、地鐵12號(hào)線激活城市動(dòng)脈、方興湖片區(qū)定義未來(lái)生活。這些超級(jí)IP的疊加，標(biāo)志著濱湖正式邁入"規(guī)劃變現(xiàn)"與"價(jià)值裂變"的雙重加速期。
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