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案件梳理

一、當事人關(guān)系

原告：林悅，一號房屋產(chǎn)權(quán)登記人，與周浩系夫妻，因父親重病急需資金，急于出售房屋。

被告：陳嵐，房屋買受人，主張按合同履行交易。

第三人：周浩，林悅配偶，認為房屋系夫妻共同財產(chǎn)，出售未經(jīng)其同意，主張合同無效；丙經(jīng)紀公司，居間方，否認惡意串通，稱已履行中介職責。

二、糾紛背景

林悅與陳嵐于2022 年 9 月 17 日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以 866 萬元交易一號房屋。林悅主張因父親患癌急需治療，在陳嵐與丙經(jīng)紀公司誤導下，以顯著低于市場價簽約，要求撤銷合同；陳嵐則認為交易系雙方真實意思表示，林悅單方毀約應承擔違約責任；周浩主張三方惡意串通損害其權(quán)益，合同應無效。

三、關(guān)鍵事實

房屋權(quán)屬：一號房屋購于林悅與周浩婚姻存續(xù)期間，雖登記在林悅名下，但林悅提供還貸記錄證明為夫妻共同財產(chǎn)。

合同簽訂與履行：合同約定定金100 萬元分兩筆支付，陳嵐支付首筆 15 萬元后，林悅發(fā)現(xiàn)價格過低要求解約，陳嵐仍提前支付第二筆 85 萬元定金。

市場價格爭議：法院委托丁評估公司鑒定，認定房屋2022 年 9 月 17 日市場價值為 1060.2081 萬元（單價 105378 元），合同價為評估價的 81.68%。

溝通記錄：微信聊天顯示，林悅曾向陳嵐提及價格、配偶意見及房屋附屬爭議，陳嵐堅持履約；丙經(jīng)紀公司曾表示“不影響過戶但需配偶簽字”。

爭議焦點

合同是否構(gòu)成顯失公平：林悅主張陳嵐利用其危困狀態(tài)和信息劣勢，以顯著低價簽約；陳嵐認為價格合理，無顯失公平情形。

是否存在惡意串通：周浩主張林悅、陳嵐與丙經(jīng)紀公司明知其為共有人，仍低價交易損害其權(quán)益；各方否認惡意串通。

合同是否可撤銷或無效：林悅要求撤銷合同，周浩要求確認合同無效，陳嵐與丙經(jīng)紀公司主張合同有效。

案件分析

一、顯失公平的認定

客觀要件：根據(jù)《民法典》第151 條，顯失公平需權(quán)利義務顯著失衡。本案中，房屋合同價為評估價的 81.68%，未低于正常市場價 70%（司法實踐一般標準），不構(gòu)成 “顯著過低”。

主觀要件：林悅未能證明陳嵐或丙經(jīng)紀公司存在利用其危困狀態(tài)誘騙簽約的故意。林悅曾參與房屋抵押、出租等事務，且聊天記錄顯示其對房價有一定認知，難以認定“缺乏判斷力”。

二、惡意串通的認定

周浩主張證據(jù)不足：雖房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但周浩未提供證據(jù)證明林悅、陳嵐與丙經(jīng)紀公司存在串通損害其利益的合意。丙經(jīng)紀公司已提示需配偶簽字，陳嵐堅持履約不能直接等同于惡意。

三、合同效力判定

合同有效：無證據(jù)證明合同存在顯失公平、惡意串通或其他法定無效、可撤銷情形，合同系雙方真實意思表示，合法有效。

裁判結(jié)果

法院駁回林悅?cè)吭V訟請求，認定：

林悅未能舉證證明合同顯失公平的主客觀要件，撤銷合同主張不成立；

周浩無證據(jù)證明惡意串通，合同無效主張不成立；

陳嵐已支付定金，林悅?cè)暨`約需另案處理違約責任。

案件啟示

重大決策需理性判斷：處于危困狀態(tài)時簽訂合同，應盡量避免倉促決策，可尋求專業(yè)意見評估風險，避免事后以“顯失公平” 主張撤銷合同。

夫妻共同財產(chǎn)處分規(guī)則：涉及夫妻共同財產(chǎn)的交易，需雙方一致同意，登記一方擅自處分可能引發(fā)糾紛；中介方應盡到充分提示義務。

證據(jù)留存的重要性：主張合同無效或撤銷，需提供充分證據(jù)證明法定情形。本案中，林悅、周浩因證據(jù)不足承擔敗訴后果。