觀點網(wǎng) 2024年，保利發(fā)展在土拍市場的表現(xiàn)備受矚目，而市場同樣高度關(guān)注其業(yè)績表現(xiàn)。
4月29日，保利發(fā)展披露了2024年業(yè)績報告，全年錄得營業(yè)收入3116.66億元，歸母凈利潤50.04億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額62.57億元，連續(xù)三年為正。
2024年房地產(chǎn)市場依舊承壓，全國商品房銷售面積、金額仍在下降，且下降幅度較2023年進一步擴大，但保利發(fā)展還是穩(wěn)住行業(yè)銷售規(guī)模第一的位置，全年簽約面積1796萬平方米，銷售簽約金額3230億元，權(quán)益銷售金額2465億元。
在這之中，很大程度上是得益于保利發(fā)展高度聚焦38個核心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，降低市場帶來的不確定性風險。
目前，保利發(fā)展在核心城市銷售市占率達7.1%，其中14個核心城市市占率超10%，16個城市連續(xù)三年排名前三。
因此，“穩(wěn)經(jīng)營、調(diào)結(jié)構(gòu)、化風險、促發(fā)展”，不僅貫穿了整個房地產(chǎn)行業(yè)，也成為了保利發(fā)展全年的發(fā)展基調(diào)。
穩(wěn)住方向盤
風浪越大，越考驗掌舵手的操盤能力，尤其是2023年保利發(fā)展成功“爭一”后，市場都在關(guān)注2024年能否保住位置。
據(jù)觀點指數(shù)報告顯示，2024年1-12月，前100房企實現(xiàn)累計權(quán)益銷售28414.55億元，同比下降約29.35%；前100房企實現(xiàn)累計全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。
隨著調(diào)整不斷深入，不少房企也開始脫離隊伍。2024年全口徑銷售金額超2000億元的房企僅有6家，較2023年減少1家；而權(quán)益銷售金額突破2000億元的房企，僅剩余2家。
但好在保利發(fā)展還是穩(wěn)穩(wěn)抓住了方向盤，在觀點指數(shù)發(fā)布的《1-12月房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷售金額表現(xiàn)》中，保利發(fā)展以3230億元全口徑銷售金額穩(wěn)居第一，領(lǐng)先第二名135億元。
好的銷售離不開好項目，好項目離不開好地段，三者形成良性閉環(huán)。
在業(yè)績說明會上，保利發(fā)展董事、總經(jīng)理潘志華強調(diào)：“在土地投資當中，保利發(fā)展堅持不盲目追高的同時，進一步聚焦確定性的市場，將資源集中在核心地段。
”近三年，保利發(fā)展投資拓展土地中，41%投在了北上廣，超80%投在38個核心城市。
正如開篇所言，保利發(fā)展高度聚焦38個核心城市，銷售占比高達90%。
一線城市的銷售占比已達30%，廣州以超400億元排名第一，緊隨其后的是銷售超350億元的上海，北京也在穩(wěn)步提升當中，銷量超250億元。
以廣州市場為列，2024年保利發(fā)展青睞于主城區(qū)天河、海珠、荔灣，且地塊均位于核心地段。其中，天河區(qū)臨江大道北側(cè)地塊（南方面粉廠地塊）是廣州2024年土拍市場身價最高，同時也是市場關(guān)注熱度最高的一宗地塊。
2024年9月29日，歷經(jīng)5個小時、148輪激烈競價，該地塊最終由保利發(fā)展以總價117.55億元拍下，折合樓面價66957元/平方米，成為截至目前廣州樓面價第二高。
此前，觀點新媒體與廣州房地產(chǎn)專業(yè)人士交談時，他毫不夸張的說道：“保利臨江大道項目整體望江布局甚至超越僑鑫匯悅臺。”
這個項目也將成為2025年廣州樓市的重頭戲。
目前，廣州所在的華南片區(qū)也是保利五大片區(qū)中營業(yè)收入及毛利率最高的，且是錄得正向增長的片區(qū)。該片區(qū)，全年收入1183.17億元，毛利率17.55%，較2023年分別增長20.25%，及0.58個百分點。
得益于聚焦核心城市核心地段的拓展戰(zhàn)略，報告顯示，2024年保利發(fā)展拓展當年開盤項目23個，銷售金額172億元，動態(tài)銷凈率超過9%；其中，成都花照天珺、西安云谷和著等項目首開去化率超70%。
進入2025年，保利發(fā)展憑借優(yōu)質(zhì)地塊的開發(fā)，銷售規(guī)模依舊處于領(lǐng)先地位。據(jù)觀點指數(shù)報告，2025年1-3月，保利發(fā)展以496億元權(quán)益銷售金額穩(wěn)居第一，領(lǐng)先第二名66億元。
穩(wěn)住現(xiàn)金流
在“穩(wěn)經(jīng)營、調(diào)結(jié)構(gòu)、化風險、促發(fā)展”12字發(fā)展主題當中，無一不指向財務(wù)健康，而現(xiàn)金流的穩(wěn)定是市場考驗房企的關(guān)鍵指標。
潘志華指出，通過“調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)性、換地、退地”等多種方式，盤活存量項目獲取現(xiàn)金流也是保利發(fā)展重點工作之一。
“截至2024年，保利發(fā)展已完成調(diào)轉(zhuǎn)換退超270萬平方米，還有1500多萬平方米土地正在全力推進?！?/p>
據(jù)悉，近3年來，通過存量項目的銷售盤活獲取投資資源，保利發(fā)展已累計拓展超7350億元新增貨量。
2024年末，保利發(fā)展土地儲備計容面積約6258萬平方米，其中增量項目約1000萬平方米，高度集中在核心38城; 存量項目約5280萬平方米，較年初下降20%。
報告期末，保利發(fā)展2024年末在手現(xiàn)金1342億元，連續(xù)7年占總資產(chǎn)10%以上，高于頭部房企水平。
資料顯示，同期華潤置地現(xiàn)金為1313億元、中海為1242億元、 萬科840億元。
值得一提的是，目前保利發(fā)展也尋求多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，打造第二增長曲線，從而拓寬現(xiàn)金流的來源渠道。
除住宅開發(fā)銷售賽道以外，保利發(fā)展也在鉆研商業(yè)及物業(yè)服務(wù)板塊。據(jù)潘志華介紹，商業(yè)運營方面，上海花木時光里、廣州魚珠時光等項目出租率連續(xù)三年提升；租賃住房板塊，和寓公寓在營規(guī)模同比增長47%超過2.2萬間；物業(yè)服務(wù)板塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業(yè)態(tài)新拓金額同比增長17.9%。
除了穩(wěn)定輸入的現(xiàn)金流，負債率也是市場重點關(guān)注的財務(wù)健康指標之一。
2024年末，保利發(fā)展有息負債規(guī)模壓降54億元至3488億元，連續(xù)兩年實現(xiàn)債務(wù)規(guī)模壓降；資產(chǎn)負債率同比下降2.2個百分點至74.3%，實現(xiàn)連續(xù)四年下降。更值得一提的是，保利也是頭部房企中唯一一家全額清償境外美元債的企業(yè)。
基于良好的財務(wù)情況以及穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，保利發(fā)展直接融資占比進一步提升，全年新增有息負債1664億元，其中直接融資新發(fā)行359億，占比達到21.6%，為歷年最高；年末直接融資余額699億，占有息負債比重20.03%，較2023年提升3.72個百分點。
據(jù)悉，保利發(fā)展的首單純現(xiàn)金融資定向可轉(zhuǎn)換公司債券已于2025年4月獲證監(jiān)會同意注冊批復，計劃融資規(guī)模85億。
融資力度不斷加大，成本也在創(chuàng)新低。
數(shù)據(jù)來源：保利發(fā)展財報 觀點指數(shù)整理
報告期內(nèi)，保利發(fā)展新增有息負債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%。其中，公司債利率最低至2.20%，中期票據(jù)利率最低至2.30%，短期融資券利率最低 2.02%。
潘志華最后指出：“未來2-3年，保利發(fā)展將以重塑一個新的保利發(fā)展為目標，做優(yōu)不動產(chǎn)開發(fā)、擴大不動產(chǎn)的經(jīng)營、做強不動產(chǎn)綜合服務(wù)，形成3大主業(yè)齊托并進的業(yè)務(wù)格局，持續(xù)構(gòu)建不動產(chǎn)生態(tài)?！?/p>
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