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華潤(rùn)中寰悅府：地處鼓樓烏山路與西二環(huán)交界處。
項(xiàng)目占地35.6畝，項(xiàng)目規(guī)劃1棟辦公、1棟酒店，7棟15-31F高層住宅，建面約：129、139、169，純商定位，合計(jì)344套。
02
PART
樓盤(pán)土拍
2024年10月24日，華潤(rùn)以底價(jià)9.47億拿下宗地2024-45號(hào)斗池路原黎明永輝超市周邊地塊，成交樓面價(jià)10784元/平。
地塊面積67.55畝，其中A地塊15.54畝已建成，B地塊35.6畝，C地塊公園綠地16.41畝，其中B地塊容積率3.7，限高100米。
B地塊新建住宅劃片錢(qián)塘小學(xué)教育集團(tuán)怡山校區(qū)。
B地塊配建商業(yè)(含酒店)商務(wù)(3.87萬(wàn)方)及相對(duì)應(yīng)規(guī)劃建設(shè)停車(chē)位，均無(wú)償移交給鼓樓區(qū)政府指定單位。福州中寰悅府售樓處電話(huà)400-8838-165（中介勿擾）福州中寰悅府營(yíng)銷(xiāo)中心電話(huà)400-8838-165（官網(wǎng)）福州中寰悅府售樓處位置400-8838-165
分析：地塊前身是華潤(rùn)2014年以9.2億拿下宗地2014-09號(hào)，規(guī)劃安置房+商務(wù)樓，容積率5.0。
最終結(jié)局A地塊安置房潤(rùn)和郡建成交房，剩余的地塊退地，控規(guī)調(diào)整重新出讓?zhuān)罱K依然被華潤(rùn)拿下。福州中寰悅府售樓處電話(huà)400-8838-165（中介勿擾）福州中寰悅府營(yíng)銷(xiāo)中心電話(huà)400-8838-165（官網(wǎng)）福州中寰悅府售樓處位置400-8838-165
對(duì)于地塊樓面價(jià)，由于存在大面積商業(yè)回購(gòu)，按建安3K計(jì)算，可售樓面價(jià)達(dá)到21645元/平，此外還有C地塊的公園綠地等，最終的樓面價(jià)并不算太低。
對(duì)比周邊樓面價(jià)：
1、梧桐公館：鳳凰舊改，容積率3.4，樓面價(jià)21861
2、福厝·鳳鳴天璽：鳳凰舊改，容積率3，樓面價(jià)21814
3、建發(fā)璞云：上海西舊改，容積率3.05，樓面價(jià)26829
4、國(guó)貿(mào)天琴樾：上海西舊改，容積率3.2，樓面價(jià)26854
對(duì)比周邊臺(tái)江舊改的地塊，項(xiàng)目樓面價(jià)持平差不多時(shí)間的鳳凰，不過(guò)考慮到項(xiàng)目地處鼓樓，加上劃片怡山小，過(guò)渡楊橋中的優(yōu)勢(shì)，樓面價(jià)優(yōu)勢(shì)不錯(cuò)。
至于容積率，項(xiàng)目雖然高達(dá)3.7，其實(shí)也是受到大面積商務(wù)所致，所以最終的住宅地塊，反而是降容的。
對(duì)于地塊的形狀，呈現(xiàn)狹長(zhǎng)型，不利于公區(qū)規(guī)劃，加上緊鄰二環(huán)和學(xué)校，有一定噪音。福州中寰悅府售樓處電話(huà)400-8838-165（中介勿擾）福州中寰悅府營(yíng)銷(xiāo)中心電話(huà)400-8838-165（官網(wǎng)）福州中寰悅府售樓處位置400-8838-165
綜上，這幅10年前的地塊，最終依靠規(guī)劃調(diào)整，加上土拍劃片，華潤(rùn)再次拿地，明顯地塊的利潤(rùn)空間有了保障。
03
PART
戶(hù)型情況
129平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，三開(kāi)間朝南，不同于這幾年主流的大面寬，這種四葉草，優(yōu)勢(shì)就是沒(méi)有過(guò)道，不過(guò)動(dòng)靜不分離，加上餐廳沒(méi)有獨(dú)立空間，影響北面臥室的動(dòng)線(xiàn)，加上公衛(wèi)還對(duì)著餐廳，主要亮點(diǎn)就是主臥也做了L型的大玻璃。
139平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，主流大面寬布局，四開(kāi)間朝南，主臥L型大玻璃，劣勢(shì)在于廚房在北，算不上完全南北通透，餐廳雖然獨(dú)立，不過(guò)進(jìn)深不足，整體來(lái)說(shuō)相比于129平，這個(gè)產(chǎn)品明顯更受歡迎。福州中寰悅府售樓處電話(huà)400-8838-165（中介勿擾）福州中寰悅府營(yíng)銷(xiāo)中心電話(huà)400-8838-165（官網(wǎng)）福州中寰悅府售樓處位置400-8838-165
169平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，獨(dú)立電梯廳，不過(guò)算不上完全獨(dú)立，加上這個(gè)戶(hù)型位于1號(hào)樓31層，這種設(shè)計(jì)雖然能獨(dú)享門(mén)口的空間，不過(guò)電梯使用也會(huì)影響。
對(duì)于戶(hù)型而言，139平的升級(jí)版，依舊是大面寬布局，餐廚融合，從布局來(lái)看，不融合廚房會(huì)略小，硬傷是右側(cè)客衛(wèi)是暗衛(wèi)，加上貼著電梯。
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