為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：孫明，自然人，北京市通州區(qū)A村村民。被告：周強(qiáng)，自然人。第三人（王建國(guó)子女）：王芳、王麗、王勇，均為自然人。第三人（劉大海子女）：劉輝、劉敏、劉剛、劉杰，均為自然人。

（二）案件事實(shí)

2023 年 9 月 27 日，周強(qiáng)（甲方）與孫明（乙方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定將位于通州區(qū)A村X(qián)XX 號(hào)院內(nèi)的一號(hào)房屋北房 4 間及其他不動(dòng)產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施以 91 萬(wàn)元出售給孫明。協(xié)議簽訂后，孫明支付部分房款，周強(qiáng)交付房屋及產(chǎn)權(quán)文件。

經(jīng)查，一號(hào)房屋原登記在已故的王建國(guó)名下，其配偶李蘭也已去世，二人育有子女王芳、王麗、王勇。1999 年 5 月 5 日，王建國(guó)將房屋賣(mài)給劉大海，劉大海支付房款并實(shí)際占有房屋；2010 年 7 月 17 日，劉大海又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給周強(qiáng)；2023 年，周強(qiáng)再將房屋賣(mài)給孫明。劉大海及其配偶張梅均已去世，育有子女劉輝、劉敏、劉剛、劉杰。

王芳、王麗、王勇主張簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)房屋不存在，交易虛假；劉輝、劉敏、劉剛、劉杰則認(rèn)為合同無(wú)效。孫明為確認(rèn)房屋權(quán)屬，訴至法院。

（三）雙方主張

原告主張：

確認(rèn)與周強(qiáng)簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》有效；

判令一號(hào)房屋北房4 間歸其所有。

被告辯稱：同意原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人（王芳等）辯稱：簽訂協(xié)議時(shí)房屋不存在，交易虛假，應(yīng)駁回原告訴求。

第三人（劉輝等）辯稱：不認(rèn)可合同效力，主張合同無(wú)效。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

孫明與周強(qiáng)簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》是否有效？

一號(hào)房屋北房4 間的所有權(quán)應(yīng)歸屬何方？

第三人提出的房屋不存在及合同無(wú)效主張能否成立？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

主體適格性：孫明為該村村民，符合農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)的主體資格要求，具備購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的權(quán)利基礎(chǔ)。

意思表示真實(shí)性：協(xié)議內(nèi)容系雙方自愿協(xié)商達(dá)成，無(wú)證據(jù)表明存在欺詐、脅迫等情形，體現(xiàn)真實(shí)的交易意愿。

內(nèi)容合法性：協(xié)議未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，且歷經(jīng)多次交易流轉(zhuǎn)，前手買(mǎi)賣(mài)行為均未被認(rèn)定無(wú)效，形成連續(xù)的權(quán)利轉(zhuǎn)移鏈條。

（二）第三人主張的反駁

房屋存在爭(zhēng)議：王芳等第三人稱房屋不存在，但根據(jù)雙方提交的照片等證據(jù)，宅基地內(nèi)存在具備門(mén)窗、墻體、頂棚等構(gòu)造的構(gòu)筑物，符合房屋基本特征，其主張缺乏證據(jù)支持。

合同無(wú)效抗辯：劉輝等第三人雖質(zhì)疑2010 年協(xié)議簽字真實(shí)性，但未申請(qǐng)鑒定且認(rèn)可其父知曉并同意賣(mài)房，無(wú)法證明合同存在無(wú)效情形，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

（三）權(quán)屬歸屬依據(jù)

基于房屋多次合法買(mǎi)賣(mài)且孫明已支付價(jià)款、實(shí)際占有房屋，依據(jù)有效合同及履行情況，其有權(quán)獲得房屋所有權(quán)。同時(shí)，第三人未能提供相反證據(jù)推翻交易合法性，故房屋應(yīng)歸孫明所有。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)孫明與周強(qiáng)于2023 年 9 月 27 日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》有效；

位于北京市通州區(qū)A村X(qián)XX 號(hào)院內(nèi)的北房 4 間歸孫明所有。

五、案件啟示

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的合規(guī)性：農(nóng)村宅基地房屋交易需確保買(mǎi)方具備本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，避免因主體不適格導(dǎo)致合同無(wú)效。

證據(jù)留存的重要性：交易過(guò)程中應(yīng)妥善保存合同、支付憑證、交付記錄等證據(jù)，在權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)可有效維護(hù)自身權(quán)益。

無(wú)效主張的舉證責(zé)任：主張合同無(wú)效的一方需提供充分證據(jù)證明存在法定無(wú)效情形，否則將承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

交易鏈條的連續(xù)性審查：涉及多次流轉(zhuǎn)的房屋買(mǎi)賣(mài)，法院會(huì)綜合考量各環(huán)節(jié)交易的合法性，確保權(quán)利轉(zhuǎn)移的連貫性與正當(dāng)性。