要說2025年最意外的事，就是老舊小區(qū)重新?lián)Q發(fā)新春，2000年之前的老房子，如今在政策加持下，竟然也成了香餑餑。
國家住房部，將老舊小區(qū)改造強(qiáng)行列入城市更新的改造范圍，中央撥款6500億改造資金，直接讓改造后的小區(qū)，房價(jià)提高了20%。
1. 老破小迎來逆襲
今年3月住建部明確，到2025年基本完成2000年前老舊小區(qū)改造。不是刷墻鋪路那種面子工程，而是實(shí)打?qū)嵉摹坝布?jí)”。
中央財(cái)政已撥付6500億改造資金，目前全國待改造小區(qū)21.9萬個(gè)，涉及居民超2億人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，改造后平均房價(jià)漲幅18%-35%。
2. 學(xué)區(qū)老破小再升值
在老舊小區(qū)加裝電梯+智慧社區(qū)改造后，租金從6000漲到9000，老破小本身居住環(huán)境差，一旦改良后那就是質(zhì)變?，F(xiàn)在家長是“既要又要”，學(xué)區(qū)和居住品質(zhì)都不能少。
北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩說：“教育均衡化反而強(qiáng)化了頂級(jí)學(xué)區(qū)房價(jià)值，改造后的老破小成了‘買得起的名校門票’?！?/p>
3. 裝電梯的頂樓房成潛力股
以前頂樓是樓市鄙視鏈底層，現(xiàn)在卻成香餑餑。上海楊浦某1995年的七層老樓，加裝電梯后頂樓房價(jià)反超中間樓層。
原理其實(shí)很簡(jiǎn)單，改造后得房率不變，但多送20平露臺(tái)，一家人擼個(gè)串喝個(gè)酒，那感覺真不要太爽，妥妥的福利房。
4. 開發(fā)商和炒房客已經(jīng)動(dòng)手
房企悄悄成立“城市更新事業(yè)部”，專門收購核心地段老破小。杭州拱墅區(qū)整棟30年房齡的筒子樓，被開發(fā)商打包買斷改造，變身精裝公寓后單價(jià)跳漲2倍。
更絕的是炒房客的新玩法：提前鎖定即將改造的小區(qū)，專收頂樓和邊套。鄭州金水區(qū)有團(tuán)隊(duì)三個(gè)月掃貨18套老破小，改造消息放出后集體抬價(jià)30%出貨。
不過住建部新規(guī)，直接給他們潑了盆冷水：改造完成五年內(nèi)限制交易。這招直接把投機(jī)客堵在門外，倒是利好真剛需。
5. 老破小的購買建議
老破小改造后性價(jià)比飆升，雖然存在房價(jià)上漲，但總體面積小，更適合手里預(yù)算不高的人群。但需要注意的是，即使是改造后的老破小，購買也要慎重。
一定要選擇有明確單位產(chǎn)權(quán)的公房，并且要有配套的物業(yè)。另外房齡太老的也不要買，早期的磚混房很多都是危房級(jí)別，購買的性價(jià)比很低。
學(xué)區(qū)房仍然要重點(diǎn)考慮，隨著入學(xué)政策放寬，周邊配套的老小區(qū)范圍也越來越大，選擇學(xué)區(qū)房，也有利于后期房子的置換。
最后也提醒各位，在經(jīng)濟(jì)下行期間，除非是剛需，否則盡量不要進(jìn)行房產(chǎn)投資。未來樓市的走向很不穩(wěn)定，降價(jià)回籠資金肯定是開發(fā)商的重要手段。
十年前看地段，五年前看學(xué)區(qū)，現(xiàn)在得學(xué)會(huì)看紅頭文件。在樓市這場(chǎng)游戲里，跟著國家腳步走，總比自作聰明強(qiáng)，政策才能決定風(fēng)向。
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