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為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林明遠(yuǎn)，自然人，主張甲公司履行商品房預(yù)售合同義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。

被告：甲公司，一號房屋開發(fā)商，部分認(rèn)可原告主張，部分存在爭議；乙公司1，原項目抵押權(quán)人，辯稱非適格被告；乙公司 2，現(xiàn)項目實際抵押權(quán)人，對原告部分訴求提出異議。

（二）案件事實

2019 年 10 月 21 日，林明遠(yuǎn)與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買某市某區(qū)一號房屋（58.18㎡），總價款 3118337 元，約定首付 87%、貸款 13%，甲公司應(yīng)于 2020 年 10 月 30 日前交房，并在房屋交付 910 日內(nèi)協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。合同明確房屋所在土地及在建工程已抵押給乙公司 1。

林明遠(yuǎn)依約支付定金、首付款，并通過銀行貸款付清全款，2019 年 9 月 20 日交納不動產(chǎn)權(quán)代辦費 800 元，后結(jié)清房貸、繳納契稅。2021 年 8 月 5 日，甲公司交付房屋，但未辦理初始登記、抵押滌除及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，也未交付測繪資料與契稅發(fā)票原件。雙方曾簽訂《房屋延期交付和解協(xié)議》，約定甲公司支付逾期交房違約金 48874 元，但未按期支付。林明遠(yuǎn)訴至法院，要求甲公司履行合同義務(wù)并賠償損失，乙公司 1、乙公司 2 作為被告參與訴訟。

（三）查明事實

合同履行與抵押情況：林明遠(yuǎn)履行全部付款義務(wù)，甲公司逾期交房；房屋所在土地及在建工程存在多次抵押登記，乙公司1 將債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司 2，現(xiàn)登記抵押權(quán)涉及 98 套房屋，一號房屋不在抵押范圍內(nèi)。

權(quán)利歸屬爭議：乙公司2 質(zhì)疑林明遠(yuǎn)是否符合 “商品房消費者” 優(yōu)先保護條件，對其付款憑證及購房目的提出異議；甲公司認(rèn)可收到房款，但對部分訴訟請求存在分歧。

二、爭議焦點

合同與抵押效力：甲公司預(yù)售抵押房屋的合同是否有效？乙公司1 后續(xù)設(shè)定的 98 套房屋抵押是否合法？

責(zé)任主體認(rèn)定：乙公司1、乙公司 2 是否為本案適格被告，是否需承擔(dān)合同義務(wù)？

原告權(quán)益保護：林明遠(yuǎn)是否滿足“商品房消費者” 優(yōu)先受償條件？其主張的各項訴求能否得到支持？

三、案件分析

（一）合同與抵押效力判定

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定：

預(yù)售合同有效：甲公司雖在房屋抵押期間售房，但乙公司1 以聲明同意出售，合同向林明遠(yuǎn)披露抵押情況，未損害抵押權(quán)人權(quán)益，合同合法有效。

抵押補充協(xié)議有效：乙公司1 后續(xù)抵押 98 套房屋時，無證據(jù)證明其明知部分房屋已售，構(gòu)成善意取得，抵押登記合法有效；乙公司 2 受讓債權(quán)后，雖未變更登記，仍依法取得抵押權(quán) 。