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為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林宇，自然人。

被告：江浩，自然人。

（二）案件事實

2022 年 9 月 8 日，林宇與江浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定江浩將位于北京市海淀區(qū)的一號房屋以 503 萬元價格出售給林宇。合同未對購房款支付方式、房屋交付、過戶期限、戶口遷出及違約責(zé)任等作出明確約定。次日，林宇向江浩支付購房款 303 萬元，但剩余 200 萬元未付。江浩未將房屋內(nèi)戶口遷出，也未配合辦理過戶手續(xù)，雙方因此產(chǎn)生糾紛，林宇訴至法院。

（三）雙方主張

原告主張：

判令江浩配合將一號房屋過戶至林宇名下，并遷出房屋內(nèi)所有戶口，林宇支付剩余200 萬元購房款；

若江浩逾期遷出戶口，需支付總房價10% 即 50.3 萬元違約金，并按總房價日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；

訴訟費由江浩承擔(dān)。

被告辯稱：

林宇應(yīng)先支付剩余購房款，自己再配合辦理過戶；

房屋系從單位購入，原住戶戶口未遷出，自己在林宇提出遷戶要求后才知曉該情況；

戶口遷出應(yīng)由林宇持房產(chǎn)證申請強制辦理。

二、爭議焦點

林宇與江浩在合同未明確約定的情況下，應(yīng)先履行付款義務(wù)還是過戶義務(wù)？

房屋內(nèi)戶口遷出問題是否屬于法院民事案件受理范圍？

江浩未遷出戶口的行為是否構(gòu)成違約，林宇能否主張違約金？

三、案件分析

（一）合同效力與履行順序認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，依法成立的合同自成立時生效，當(dāng)事人應(yīng)全面履行義務(wù)。林宇與江浩簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。因合同未約定付款與過戶順序，依據(jù)房屋買賣交易習(xí)慣，通常買受人先支付全部購房款，出賣人再配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶。林宇尚有200 萬元購房款未付，應(yīng)先履行付款義務(wù)，江浩在收到款項后配合辦理過戶。

（二）戶口遷出問題的法律性質(zhì)

戶口遷移屬于行政管理范疇，由公安機關(guān)戶籍管理部門負(fù)責(zé)，不屬于民事法律關(guān)系調(diào)整范圍。因此，林宇要求江浩遷出房屋內(nèi)戶口的訴求，不屬于法院受理的民事案件范圍，法院不予處理。

（三）違約金主張的合理性

合同未約定戶口遷出及違約責(zé)任，雙方也未就相關(guān)事項達(dá)成補充協(xié)議。此次糾紛因合同條款缺失導(dǎo)致，并非一方故意違約。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人主張違約金需有合同約定或法律依據(jù)，林宇主張違約金缺乏事實和法律支撐，法院不予支持。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零二條、第五百零九條、第五百一十條之規(guī)定，判決如下：

林宇于判決生效后十日內(nèi)向江浩支付一號房屋剩余購房款200 萬元；

江浩于收到上述款項后十日內(nèi)配合林宇將一號房屋所有權(quán)登記至林宇名下；

駁回林宇的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款明確性的重要性：簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)詳細(xì)約定付款方式、過戶時間、戶口遷出、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免因約定不明產(chǎn)生糾紛。

法律關(guān)系與受理范圍的界定：當(dāng)事人需明確不同法律關(guān)系的處理途徑，戶口遷移等行政管理事項不屬于民事案件受理范圍，應(yīng)通過行政渠道解決。