民事執(zhí)行程序中，常常會遇到被執(zhí)行人將房屋既抵押又出租的情況。面這種 “一房二主” 的局面，往往讓雙方各執(zhí)一詞，爭論不休。那么，如何在這紛繁復(fù)雜的狀況中理清法律關(guān)系，平衡好租客和抵押權(quán)人的權(quán)益呢？
近日，孝感市中級人民法院在一起金融借款合同糾紛執(zhí)行案中遭遇了如此難題。孝法君帶領(lǐng)大家看看法官如何運用法律見招拆招，突破迷霧，揭開租賃權(quán)和抵押權(quán)沖突背后的法律真相吧！
基本案情
2016年，被執(zhí)行人祝某因經(jīng)營需要，以名下商鋪做抵押，并辦理了抵押登記，向孝感某銀行獲取貸款。后因貸款到期，祝某未按約定償還債務(wù)，孝感某銀行于2018年將祝某訴至法院。經(jīng)法院審理后判決，祝某向孝感某銀行償還借款本息。判決生效后，因被執(zhí)行人祝某未履行生效法律文書確定的義務(wù)，案件進入執(zhí)行程序。執(zhí)行過程中，雙方曾達成和解協(xié)議，法院依法裁定終結(jié)執(zhí)行。后因被執(zhí)行人再次違約，案件恢復(fù)執(zhí)行。2024年經(jīng)法院依法拍賣被執(zhí)行人祝某名下商鋪，兩次流拍后，申請執(zhí)行人同意以物抵債。然而，法院在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)，被執(zhí)行人在2024年擅自將商鋪出租給他人，該租戶已在案涉商鋪內(nèi)開始經(jīng)營早餐店。
面對法院要求搬離的通知，租戶百思不得其解:明明自己付錢租了房，為什么還得搬離？
法官說法
《中華人民共和國民法典》第405條和的725條明確了“買賣（抵押）不破租賃”原則：若租賃在前，抵押在后，且承租人已實際占有該房屋，則抵押權(quán)人不得要求租客提前搬離，租客可以繼續(xù)按照原租賃合同約定的條件適用房屋直至租賃期滿。
但“買賣（抵押）不破租賃”并非絕對，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第24條明確了例外情形：若房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)或被法院查封，則抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利時，租賃關(guān)系不得對抗執(zhí)行，租賃關(guān)系就將面臨終止，租客可能需要騰退房屋。
本案中，祝某向孝感某銀行2016年設(shè)立抵押權(quán)，且已進行過抵押登記。2024年祝某擅自將涉案房屋出租給他人，屬于抵押權(quán)在先，租賃權(quán)在后，且商鋪出租前已被法院依法查封。因此，在孝感某銀行通過以物抵債方式實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人即便手握房屋租賃合同，也依舊無法對抗執(zhí)行，也無法要求抵押權(quán)人繼續(xù)履行其與被執(zhí)行人簽訂的原租賃合同。
法官提醒
面對房屋抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突，對于抵押權(quán)人和承租人來說，都屬于“無妄之災(zāi)”。因此，各方當(dāng)事人都應(yīng)提高法律意識，承租人在簽訂租房合同前，務(wù)必主動查詢房產(chǎn)狀態(tài)，了解是否存在抵押等權(quán)利瑕疵；也可在合同中明確“房屋未設(shè)立抵押”“房東保證房屋在租賃期間無抵押糾紛”等兜底條款，強化對自身權(quán)益的保護，以便后期糾紛發(fā)生時追究房東（抵押人）的責(zé)任。抵押權(quán)人在設(shè)立抵押時，也要實地考察房屋，核實房屋租賃情況，避免后續(xù)不必要的糾紛；在抵押合同中約定“未經(jīng)同意不得擅自出租”等條款，以降低法律風(fēng)險。而房東（抵押人）更要清楚認識到自身行為的法律后果，若隱瞞抵押或租賃信息，不僅可能面臨法律訴訟，還需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，甚至可能因違約行為遭受經(jīng)濟損失，因此務(wù)必誠信履行告知義務(wù)！
抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突，本質(zhì)是不同民事主體合法權(quán)益在特定情形下的碰撞。法律既保護抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，也保障善意租客的居住權(quán)益。如發(fā)生抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突時，各方當(dāng)事人應(yīng)積極協(xié)商，明確各自權(quán)利義務(wù)，尋求妥善解決方案；若協(xié)商無果，可通過法律途徑，向人民法院提起訴訟，借助司法力量維護自己的合法權(quán)益。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?/p>
《中華人民共和國民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第24條第1款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人?！?/p>
來源：陳誠
編輯：李潔
審核：郭嘉華
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