為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
一、案件梳理
（一）當(dāng)事人信息
原告：陳宇
被告一：汪建國（與被告二系夫妻關(guān)系）
被告二：趙秀麗（與被告一系夫妻關(guān)系）
關(guān)聯(lián)人：汪浩（汪建國與趙秀麗之子）
（二）原告訴求與事實理由
陳宇訴請：
判令汪建國、趙秀麗共同返還 40 萬元；
判令汪建國、趙秀麗賠償利息損失（以 40 萬元為基數(shù)，按同期 LPR 一年期利率，自 2020 年 1 月 22 日起至實際支付完畢之日止）；
訴訟費(fèi)、保全擔(dān)保費(fèi)、保全費(fèi)由汪建國、趙秀麗承擔(dān)。
事實理由：2024 年 2 月 29 日，北京市大興區(qū)人民法院在陳宇與汪建國等執(zhí)行異議之訴中，認(rèn)定陳宇于 2020 年 1 月 22 日向汪建國轉(zhuǎn)賬 40 萬元，雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》無效，駁回陳宇對案涉房屋享有租賃權(quán)的請求。陳宇認(rèn)為，基于生效判決，汪建國、趙秀麗應(yīng)返還 40 萬元及利息。
（三）被告答辯
汪建國、趙秀麗辯稱：
雙方實為借貸關(guān)系，實際借款人為兒子汪浩，借款后 40 萬元中的 23.2 萬元當(dāng)日轉(zhuǎn)回給案外人王磊，剩余 16.8 萬元由汪浩使用并償還部分利息；
不認(rèn)可租賃關(guān)系，稱簽訂租賃合同是借貸擔(dān)保，且陳宇曾將涉案房屋出租，違反經(jīng)濟(jì)適用房管理規(guī)定；
無法聯(lián)系汪浩，不清楚具體還款情況，不認(rèn)可陳宇主張的 40 萬元及利息。
（四）法院認(rèn)定事實
房屋性質(zhì)與交易：汪建國、趙秀麗名下共有一號房屋（經(jīng)濟(jì)適用房），2018 年 8 月取得不動產(chǎn)權(quán)證。2020 年 1 月 22 日，雙方簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定將房屋出租給陳宇 20 年，租金 40 萬元一次性支付，當(dāng)日陳宇轉(zhuǎn)賬 40 萬元至汪建國賬戶。
資金流向：汪建國收到 40 萬元后，當(dāng)日向王磊轉(zhuǎn)賬 23.2 萬元，向汪浩轉(zhuǎn)賬 12 萬元，剩余資金由汪建國支配。
關(guān)聯(lián)訴訟：因案外人呂芳申請執(zhí)行涉案房屋，陳宇提出執(zhí)行異議被駁回，后續(xù)執(zhí)行異議之訴中，法院認(rèn)定雙方不存在真實租賃關(guān)系，租賃合同無效。
被告主張：稱借貸關(guān)系以租賃合同為擔(dān)保，但未提交充分證據(jù)證明借貸合意及資金用途。
二、爭議焦點(diǎn)
陳宇與汪建國、趙秀麗之間是否存在真實的房屋租賃關(guān)系？
《北京市房屋租賃合同》是否有效？若無效，汪建國、趙秀麗應(yīng)否返還 40 萬元及利息？
三、案件分析
（一）合同效力認(rèn)定
租賃關(guān)系真實性存疑：
陳宇一次性支付 20 年租金 40 萬元，遠(yuǎn)超正常租賃交易習(xí)慣，且由承租人持有房屋產(chǎn)權(quán)證書，不符合租賃關(guān)系常理，法院認(rèn)定雙方無真實租賃合意。
被告主張名為租賃實為借貸，但未提供書面借貸合同、利息約定等關(guān)鍵證據(jù)，僅提交資金流向記錄，無法證明借貸關(guān)系成立。
違反經(jīng)濟(jì)適用房管理規(guī)定：根據(jù)《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房不得出租或用于經(jīng)營活動。無論雙方實際為租賃關(guān)系或借貸擔(dān)保關(guān)系，均違反公序良俗及強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定無效。
（二）無效合同后果處理
財產(chǎn)返還與過錯劃分：
合同無效后，汪建國、趙秀麗應(yīng)返還陳宇支付的 40 萬元。但陳宇作為完全民事行為能力人，明知經(jīng)濟(jì)適用房不得出租仍簽訂合同，對合同無效存在過錯；汪建國、趙秀麗以合法形式掩蓋非法目的，過錯程度更高。
法院結(jié)合陳宇自述占用房屋時間及雙方過錯，酌定返還 33 萬元，駁回利息損失請求（雙方均有過錯，利息損失自行承擔(dān)）。
其他訴求駁回理由：
保全保險費(fèi)無合同或法律依據(jù)，不予支持。
四、裁判結(jié)果
法院依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條規(guī)定，判決：
汪建國、趙秀麗于判決生效后十日內(nèi)退還陳宇 33 萬元；
駁回陳宇的其他訴訟請求。
五、案件啟示
警惕 “名為租賃實為借貸” 的法律風(fēng)險：以租賃合同掩蓋借貸關(guān)系的行為易因違反公序良俗或強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效，雙方應(yīng)通過書面合同明確法律關(guān)系，避免模糊約定引發(fā)糾紛。
經(jīng)濟(jì)適用房交易的特殊限制：經(jīng)濟(jì)適用房具有社會保障屬性，擅自出租、抵押或用于非自住用途均可能導(dǎo)致合同無效，當(dāng)事人需嚴(yán)格遵守管理規(guī)定，避免因政策紅線導(dǎo)致財產(chǎn)損失。
舉證責(zé)任與過錯劃分：主張法律關(guān)系性質(zhì)變更的一方（如被告主張借貸關(guān)系）需提供充分證據(jù)（如合同、資金用途證明等），否則需承擔(dān)舉證不能的后果；合同無效時，雙方過錯程度將直接影響損失分擔(dān)。
及時主張權(quán)利與證據(jù)留存：涉及大額資金交易時，應(yīng)留存轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄等證據(jù)，明確款項性質(zhì)及用途，以便在糾紛中維護(hù)自身權(quán)益。
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