8月25日，寶中瑞樾府開盤；業(yè)內(nèi)多家媒體猜測：可能深圳再次迎來一個日光盤，為何這么樂觀呢？

因為幾年時間，寶中都沒有推出新盤，我們甚至看到項目廣告，號稱把寶中房價打回到了7年前的宣傳。

開完盤，甲方海報官宣賣了21.5億，按照套均1026萬，也就等于209套的銷售業(yè)績。雖然沒有日光，在艱難的8月，能賣209套左右的銷售業(yè)績，園長認為也實屬不易。

沒曾想，開完盤后，園長還能經(jīng)常刷到，項目的把寶中房價打回7年前的廣告，于是，園長就懷疑甲方宣稱的銷售數(shù)據(jù)作假。既然開盤都賣了70%左右，何苦還這么打廣告呢？

經(jīng)過半個多月的數(shù)據(jù)跟蹤，園長發(fā)現(xiàn)，住建局備案系統(tǒng)上的數(shù)據(jù)，停留在37%左右，總房源為302套，實際成交套數(shù)在112套左右。（以備案系統(tǒng)實際備案數(shù)據(jù)為準）

雖然在近期開盤的樓盤中，數(shù)據(jù)算已經(jīng)不錯了，可對于寶中的瑞樾府而言，明顯算得上銷售業(yè)績翻車了？

這么優(yōu)質(zhì)的項目，這么核心的地段。很明顯，問題出現(xiàn)在營銷環(huán)節(jié)，營銷策略出現(xiàn)了重大失誤，園長來扒一扒項目哪些營銷失誤？

01

明明是政府限價銷售

何來把房價打回7年前？

瑞樾府，限價8.86萬每平，這是政府限價，跟當初土地出讓政策相配套。并不是瑞樾府主動不想把房價賣得更高，只不過是政府限價而已。

園長查了下周邊樓盤的在售價格問題，也發(fā)現(xiàn)了所謂的價格倒掛，也并沒有宣傳的那么夸張。

從地圖中看，瑞樾府周邊離得近的二手房有：深業(yè)新岸線、萬科蘭喬圣菲、鴻榮源西城雅筑、御景灣。那么這幾個樓盤目前在售價格如何呢？

深業(yè)新岸線，7月份成交一套151平米的四居，成交單價為8.48萬元每平米；

萬科蘭喬圣菲，沒有近三個月成交、掛牌數(shù)據(jù)沒有成交案例查證；

西城雅筑，今年6月成交一套97平四居，成交單價為8.97萬元每平米；

御景灣，今年6月，成交一套97平米的三居，成交單價為7.84萬每平米；

市場對于寶中的印象，大部分人都停留在壹方中心、熙龍灣幾個高價樓盤。殊不知，瑞樾府離這幾個樓盤，還有一定的距離，價格當然不能同日而語。這么看，市場宣傳的嚴重倒掛，只是一種錯覺。

像深業(yè)新岸線，最高點成交價格在2021年4月，成交單價在12.86萬元單價，但現(xiàn)在的市場價格已經(jīng)掉頭向下；

西城雅筑最高成交價，也在2021年1月，成交單價最高為14.9萬元單價，而當下的成交價格，還不到9萬元。

所以，項目對外宣傳的價格嚴重倒掛的情況，不符合事實。對外宣傳口徑出現(xiàn)重大失誤，宣傳策略出現(xiàn)了可以避免的營銷失誤。

02

為了防止業(yè)主維權(quán)

先簽代收樓協(xié)議是什么騷操作？

為了防止業(yè)主后期維權(quán)，在成交之時，先簽代收樓協(xié)議，是什么騷操作呢？

是否可以理解成越秀瑞樾府甲方，對樓盤的質(zhì)量都沒有信心。預(yù)測業(yè)主在收房時，可能會爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)，為了預(yù)防此類事情的發(fā)生，提前做好應(yīng)對之策呢？

限價是政府土地出讓的附加條款，我們不能因為政府限價，把這個作為降低房屋質(zhì)量標準的借口。畢竟深圳一套房，有的人一輩子也難得買得起一套。

也許正是因為開發(fā)商的這個騷操作，讓市場察覺到了房屋質(zhì)量可能會出現(xiàn)問題，所以這么好的地段位置，市場選擇用腳投票，房子依然出現(xiàn)了滯銷。

業(yè)主還沒有見樓，就需要先收樓，那到時房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商不就可以推脫一切責(zé)任問題嗎？這大概就是是置業(yè)者的擔(dān)憂。

越秀瑞樾府的硬傷很多：

首先、是占地面積很小，不到一萬平米，典型的單體建筑特征。小區(qū)容積率高達5.43，規(guī)劃兩棟32層的高層建筑，外加一棟31層的保障房，幾乎沒有花園，與改善性產(chǎn)品的品質(zhì)嚴重不符；

其次、是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計很落后。戶型設(shè)計Bug嚴重。兩戶門挨門，兩家人需在同一個入戶門口，開門進出房間。這種設(shè)計省掉了一家大戶入門的門前位置，節(jié)約了開發(fā)商的報建成本，兩戶之間的私密性極差。

最后、是產(chǎn)品配套欠缺。明明是改善型產(chǎn)品的價格，卻做成了剛需性產(chǎn)品的品質(zhì)，改善客與保障性住房業(yè)主混居在一個樓盤。

越秀地產(chǎn)初來深圳市場，還是有點水土不服。作為國企，更多應(yīng)該體現(xiàn)社會責(zé)任，而不是一味追求商業(yè)利益。

03

作假的銷售數(shù)據(jù)

饑餓式營銷欺騙市場

開盤半個多月后，住建局備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)，已經(jīng)好幾天停止了更新，越秀瑞樾府開盤數(shù)據(jù)基本上敲定為112套，而官宣海報說開盤當天賣了21.5億，套均1026萬，也就是官宣賣了209套才對。

相信銷售案場，對于開盤當天宣布的銷售業(yè)績，會做現(xiàn)場銷控，也就是把好一點的樓層、好賣一點的戶型，收藏起來，后期再拿出來賣；

先賣那些難賣的樓層，難賣的戶型；然后逐步根據(jù)銷售進度，一步步釋放出銷控的產(chǎn)品，這既是當前很多銷售案場的一貫思路，也是一種欺騙消費者的普遍存在。

政府既然讓甲方一次性拿預(yù)售證，一次性推出市場，可你卻弄虛作假，明明才賣100多套，硬說成賣了200多套。

本來是一次性推出的產(chǎn)品，無異于分多批次推出，明顯與政府要求的一次性推出市場嚴重不符。

04

越秀地產(chǎn)——維權(quán)大戶

維權(quán)大戶的房子能不能買？

出于對越秀地產(chǎn)的陌生，百度了一下越秀地產(chǎn)的口碑，簡直稱得上維權(quán)大戶的存在。輸入越秀地產(chǎn)維權(quán)，百度上顯示1700000條，真稱得上是維權(quán)大戶的存在。

目前越秀地產(chǎn)在深圳開發(fā)的項目一共有三個：越秀和樾府、越秀瑞樾府、越秀潮樾府。深圳的樓盤會不會有潛在的質(zhì)量問題呢？對照其他城市出現(xiàn)的質(zhì)量情況，先了解下維權(quán)的內(nèi)容有哪些？

從其他城市維權(quán)的內(nèi)容看，越秀地產(chǎn)項目維權(quán)主要在這幾方面：入戶門、公區(qū)裝修、樓棟外立面、樓梯間、風(fēng)雨連廊等不符合交房標準；車位價格不合理等問題。

很多其他城市開發(fā)的豪宅項目里，出現(xiàn)入戶門尺寸不符、陽臺缺角、消防通道樓梯破損、屋頂修補、風(fēng)雨連廊被拆、衛(wèi)生間馬桶與門打架等問題。

越秀地產(chǎn)全國維權(quán)，國企品質(zhì)擔(dān)當?shù)某跣娜チ四睦铮?/strong>

縱觀越秀項目，越秀在廣州、杭州、武漢、蘇州等幾個城市，因為虛假宣傳、房屋質(zhì)量低劣的一些例子。

比如：廣州越秀星匯云城樓盤涉嫌虛假宣傳，被廣東電視臺曝光；蘇州越秀江南悅府樓盤質(zhì)量相當?shù)土?，墻體滲水、鼓包、裂縫，地板空鼓，窗戶多處破損，電梯墜降，水管質(zhì)量問題，被蘇州電視臺曝光。

杭州越秀景瑞悅見山樓盤，房屋質(zhì)量低劣，有房子的客廳墻體貫穿裂縫，還有梁體裂縫等質(zhì)量問題等等。

深圳雖然目前三個盤還沒交房入伙，但對于維權(quán)大戶而言，維權(quán)只是遲早的問題，至于你問維權(quán)大戶的房子能不能買？園長的意見是，能避開最好避開。這種開發(fā)商惹不起，一輩子的心血，沒必要賭它的國企責(zé)任擔(dān)當。