現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場正在適應(yīng)“二次房改”帶來的多變現(xiàn)象，未來兩三年重點在于保障房的建設(shè)，這是“二次房改”的關(guān)鍵一環(huán)。
值得注意的是可能2028年左右房產(chǎn)稅會落地？
對此，我們在看懂周期的同時，還要清楚“二次房改”的劇本演繹。
第一、二步：去庫存和去杠桿
我們經(jīng)?？吹降摹肮┙o側(cè)改革”和“三去一降一補”等系列動作，這些都是“二次房改”的背景事件，最早可以追溯到2015年的政策布局和落地。
第一步是去庫存，2015年左右開始，控制土地供應(yīng)，側(cè)重房子賣得好的城市土地供應(yīng)更多，導(dǎo)致地價和房價出現(xiàn)一波向上躍升，緊接著2017年調(diào)整供地模式，調(diào)控樓市。
保利四季和頌效果圖
同時，2018年左右落地降行政成本和機構(gòu)改革，盤清全國房子數(shù)量，繼續(xù)實現(xiàn)去庫存調(diào)節(jié)市場，直到2020年前土地庫存并沒有發(fā)生明顯變化，總體采取漲價去庫存的大方向。
對此，去庫存后，緊接著第二步開始去杠桿動作。
華僑城天鵝堡效果圖
去杠桿首先從央企的“退房令”、金融牌照、P2P和銀行保險等融資渠道處理，接著房企“三道紅線”發(fā)布，奠定了去杠桿的力度，也意味著野蠻發(fā)展的周期宣告結(jié)束。
同時，2019年左右工業(yè)化頂峰后，多樣性和復(fù)雜性的問題開始顯現(xiàn)了。
松湖潤府效果圖
值得注意的是2022年左右，租售并舉和開啟房地產(chǎn)新模式開始亮相，進(jìn)入“二次房改”的第三步。
由于去庫存和去杠桿勢必會帶來深度的影響，化債問題將是地方、企業(yè)和居民共同面對的問題，強化公有制企業(yè)的主體責(zé)任成為關(guān)鍵的一環(huán)，第三步是落地保障房(占比20%左右)，例如配租型和配售型。
配租型保障房（或租賃住房市場）可以成為一種新的加杠桿主體，例如發(fā)行公募基金之類的，或者類似韓國全租房模式，有助于構(gòu)建租購并舉的住房制度。
濱海潤府效果圖
值得注意的是租售比將陸續(xù)成為二手房價值的核心變量。
保障房是一種住房兜底政策，同時也可以化解去庫存和去杠桿帶來的經(jīng)濟(jì)影響，例如下場收儲房子，再把其作為保障房推向定向市場。
同時，配售型保障房還是有一點商品房的味道，意味著半價左右繼續(xù)向居民部門融資，協(xié)調(diào)分配關(guān)系。
收入低有保障房選擇，收入高有改善型商品房選擇，富了也有豪宅選擇，滿足不同群體的住房需求。
總體方向是省會城市以及經(jīng)濟(jì)強市，預(yù)計2025年左右完成化債。
對于東莞這座城市來看，你也會發(fā)現(xiàn)東莞6個配售型保障房計劃上市時間是2026年，似乎時間線就是那么巧合了。
萬科中天 世紀(jì)水岸效果圖
第四步，自然就來到大家特別關(guān)心的房產(chǎn)稅問題？
房產(chǎn)稅會在“金稅四期”的加持下，實現(xiàn)有房貸就退稅的利好，同時也會刺激擴(kuò)大內(nèi)需市場，與消費退稅形成一個閉環(huán)。
房產(chǎn)稅的落地對于房價一定是利好，會更加體現(xiàn)出商品房市場的商品化屬性。
華僑城云瑞府效果圖
例如，首付最低可5%和更低的房貸利率，通過買商品房退稅輔助樓市的健康發(fā)展。
通過房產(chǎn)稅（持有稅、增值稅等）保住了很多房子的價格，國有資產(chǎn)更加保值增值，也是人民幣錨定物之一。
例如，全國房子價值400萬億計算，商品房(占比80%左右)交房產(chǎn)稅，大概有320萬億，可階梯式或分層式系數(shù)收稅，每年收稅大概有幾萬億的規(guī)模。
保利和悅春風(fēng)效果圖
房產(chǎn)稅落地的同時，可能也會賦能農(nóng)村宅基地，實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)價值的背書。
簡單來說，哪類房子交稅更多，它應(yīng)該就更有價值屬性。
房貸利率超低之時，大概率就是房產(chǎn)稅全面落地之時，預(yù)計房產(chǎn)稅會在2028年左右落地，那時經(jīng)濟(jì)已經(jīng)全面熱起來了。
第五步：農(nóng)村集體用地直接入市
農(nóng)村集體用地的直接入市，這是構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)力的新賽道之一，可能是一個十萬億級別的市場。
之前是把地收為國有后，再入市，所謂的土地財政，城市里的房價也是稅收的一種表現(xiàn)方式；未來可能是直接入市，這里有增值稅再平衡分配，例如收益一半給村集體，另一半交給地方。
康華云溪效果圖
值得注意的是全國統(tǒng)一大市場的構(gòu)建，通過農(nóng)村集體用地直接入市，讓很多城市的郊區(qū)或者農(nóng)村地區(qū)賣地增加收入，實現(xiàn)共同富裕。
因為農(nóng)村集體用地可以直接入市，地方也會把學(xué)校、醫(yī)院之類的配套落地到更多農(nóng)村地區(qū)，拉升農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值，爭取賣到更高的價格。
卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀效果圖
例如，東莞正在搞的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園，不僅有工廠和保障房的城市更新，還會配建相應(yīng)的配套設(shè)施等。
城鄉(xiāng)融合發(fā)展的模式會得到進(jìn)一步的完善，鄉(xiāng)村振興也會全面深化發(fā)展。
大運萬科城效果圖
這里需要額外補充的是全面給國有資產(chǎn)注水，股權(quán)財政和數(shù)字經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域會成為爆發(fā)的增長點。
“二次房改”的劇本可能就演繹完畢了。
最后，房子也要解決“養(yǎng)老”問題了？8月2日，住建部:加快推進(jìn)房屋定期體檢、房屋保險和房屋老養(yǎng)老金制度建設(shè)。
熱門跟貼