終于！樓市迎來久違利好！

國慶假期前夕，降利率、降首付、滬深等一線城市放松限購等樓市新政紛紛出臺，讓國慶節(jié)各大城市的售樓處熱鬧起來。

而“930”深夜，北京更是重磅發(fā)布史詩級新政，除了引導(dǎo)存量房貸下降，首套首付最低15%、二套20%外，執(zhí)行了13年的限購政策再次放松：

五環(huán)內(nèi)購房門檻社保or個稅降至3年，五環(huán)外2年，高層次及急需緊缺人才1年，通州不再單獨限購。

同時，取消普宅與非普標準，不再限制本市單身帶未成年子女人士購房，二孩家庭公積金貸款額度上浮40萬。

這一系列新政落地，顯現(xiàn)到成交上可能還需要一段時間。但目前售樓處的人氣已經(jīng)恢復(fù)，不少項目24小時不打烊接待，白天更是人頭攢動，有不少項目已收回優(yōu)惠，甚至醞釀?wù){(diào)價。

尤其是好地段、好產(chǎn)品、套總價在千萬元以上的高端豪宅項目，案場感受更為敏銳。以位于麗澤商務(wù)區(qū)的端禮著、君禮著為例，國慶節(jié)前三天項目到訪客戶環(huán)比上升30%，熱銷氛圍濃厚。

壹：東風(fēng)漸起

其實此輪利好已籌謀多時。

今年5月17日，央行發(fā)文全國首套房貸首付比例最低15%，二套最低25%，取消全國層面首二套住房商貸利率下限，各城市因城施策，但各城市跟進略顯保守，起效甚微。

所以更大的政策利好在9月末集中釋放。

9月24日國新辦發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布：引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，至15%。同時降準0.5%，釋放約1萬億長期流動性，并下調(diào)7天逆回購操作利率0.2%，也就是降息20個基點。

隨后的中央政治局會議上強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量等，為樓市奠定止跌回穩(wěn)基調(diào)。

中央發(fā)聲指導(dǎo)，地方政策迅速跟進執(zhí)行。29日晚，廣州宣布全域取消限購；深圳核心區(qū)社保3改1非核心區(qū)不再限購，取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、增值稅5改2；上海外環(huán)1年社保及個稅即可購房，增值稅5改2并取消普宅與非普標準。

當晚，央行也公布存量房貸利率下調(diào)方案：對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

國有六大行相繼發(fā)布公告，表示將于10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調(diào)整。

北京政策雖晚一天，但每一條都在釋放并刺激購買力，降低購房條件、降首付、降利率、取消非普減少交易稅費，真金白銀的刺激下，新一輪樓市行情即將開啟。

而比樓市反應(yīng)更迅速的，是股市。30日A股開盤不足35分鐘，成交額已突破萬億元大關(guān)，刷新歷史最快萬億元紀錄。地產(chǎn)股更是一片飄紅，錢最知道哪里有錢。

貳：高端改善受益

作為全國樓市的壓艙石，北京政策力度向來以穩(wěn)為主，但此次力度可謂空前，進一步推動樓市止跌回穩(wěn)，正面意義極為明顯。

尤其是北京的豪宅市場，一定是先行啟動。

首先降低購房門檻，降低存量房貸利率，降低貸款利率，會整體釋放更多購買力進入市場，但購買力與購買力之間的差異，也會在此時拉開。

高端改善客戶購買力強，不容易受經(jīng)濟等大環(huán)境影響，比如今年二環(huán)的京華玖序項目，2天賣出了個半年銷冠。但數(shù)據(jù)顯示，今年北京1-8月1000-2000萬總價新房供銷比均較去年有明顯上升，成交不佳。

究其原因，還是觀望情緒大。如今北京一套豪宅成交背后都有10個客戶看過、9個客戶在等待，全城看房不急于決定，此次政策刺激恰好打中這部分客戶心理預(yù)期，新行情一觸即發(fā)。

而在過往多年的房地產(chǎn)發(fā)展中，豪宅“易漲難跌”的抗風(fēng)險能力被不斷驗證：下行周期中，受影響最少；樓市上行，率先領(lǐng)漲，也使得其成為財富階層用來沉淀資金的最佳選擇。

當然，首套由20%降至15%，二套由30-35%降至20%，也有實際意義。對剛需而言，總價300萬的房子首付由60萬降至45萬，僅少15萬；但總價1000萬的二套，首付從350萬變成200萬，一下少了150萬的首付款壓力。

雖然高端改善客群并不缺錢，但這150萬的現(xiàn)金流自由，無論是改善日常還是用于投資，都能讓生活更從容。同時不少客戶都是賣舊買新，首付款壓力減少，賣房不再迫切，也有能效阻斷二手房價格踩踏，有利于市場修復(fù)。

此外，取消普宅與非普宅標準，將切實減少二手房交易環(huán)節(jié)中的增值稅，更有利于促進豪宅改善客戶置換意愿。

而中央政治局會議強調(diào)，未來要對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，也在印證未來核心地段的高質(zhì)量新房將更符合行業(yè)發(fā)展趨勢，更容易在未來市場中占據(jù)一席之地。

如今，市場雖已有東風(fēng)，但價格尚未有變化，可以說高端客戶仍占據(jù)選擇的主動權(quán)，此時仍是最佳的買入時機。

這也是新政僅三天，端禮著、君禮著這類內(nèi)城豪宅大熱的重要原因。

叁：掌握豪宅雙核

在新政之前，端禮著、君禮著已是熱銷榜上的常客。

比如端禮著當年開盤首日賣了292套，銷售額近50億，去化超72%。如今僅有少量躍墅可售。

同為首開操盤的君禮著，更是以8分鐘29.7億為麗澤區(qū)正名。強地段邏輯疊加產(chǎn)品價值，足以披靡豪宅市場，成為領(lǐng)頭羊。

地段上，端禮著與君禮著占據(jù)二環(huán)、三環(huán)核心區(qū)，坐擁萬千資源，比鄰麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺科技園總部基地等強產(chǎn)業(yè)板塊，本就是出身不凡。

據(jù)豐臺投資介紹，截至10月1日，麗澤金融商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)已達1200家，其中金融企業(yè)484家、新興金融企業(yè)445家，占金融企業(yè)的91.9%，科技類企業(yè)355家；已引進持牌金融機構(gòu)19家、有影響力的金融科技企業(yè)16家，“兩區(qū)”建設(shè)入庫項目85個。

包括央行數(shù)字貨幣研究所、華為北方總部、銀河證券、長城資產(chǎn)、中信證券資管、Thunes易付達、路孚特等國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以金融業(yè)為主、科技和高端商務(wù)為支撐的產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸形成，預(yù)計總資產(chǎn)規(guī)模達到5000億以上。

而麗澤商務(wù)區(qū)的崛起，為區(qū)域帶來高端人才、高薪就業(yè)崗位及強勁的購買力，更以產(chǎn)業(yè)為契機為區(qū)域帶來更多的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療資源。

如君禮著北側(cè)的豐臺站TOD，是亞洲最大的鐵路樞紐，與麗澤航站樓形成地空雙聯(lián)通，利于商旅人士前往全球各大國家。周邊9號、10號、16號等多條地鐵環(huán)繞，三環(huán)、四環(huán)便捷出行。麗澤天街、首都醫(yī)科大學(xué)天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、北京十二中、豐臺一小等高質(zhì)量生活配套充足完善。

很多豪宅客戶在體驗了別墅第二居所、五環(huán)大平層后，最終會回到內(nèi)城。在當前內(nèi)城客群畫像中，也有很多都是內(nèi)城賣舊買新以及金融街、麗澤、總部基地等區(qū)域內(nèi)工作的高端白金、金領(lǐng)，區(qū)域認知強烈，端禮著、君禮著恰恰符合這些“環(huán)線情結(jié)”客戶的需求，不僅位置優(yōu)，產(chǎn)品更優(yōu)，熟練掌握豪宅地段+產(chǎn)品的雙驅(qū)內(nèi)核。

產(chǎn)品上，君禮著特聘HZS滙張思領(lǐng)軍設(shè)計，選用豪宅御用玻璃幕墻搭配暖色系木色與高級灰鋁板，形成符合北京氣質(zhì)的丹韻銀律貴氣立面；三段式建筑形式，并輔以傳統(tǒng)脊式搭配現(xiàn)代金屬線條，成就現(xiàn)代與東方美感兼具的內(nèi)城天際線美學(xué)。

酒店式歸家大堂門廳，儀式感滿滿。內(nèi)部園林從自然的水、月元素中提取“流淌的曲線”靈感，錯落排布12大園林景觀組團，將閱讀區(qū)、游憩草坪、觀景吧臺、微光森林、等沉浸式場景置于其中。同時采用高桿燈搭配草坪燈營造氛圍光影，WIFI全覆蓋，座椅搭配USB充電插座等細節(jié)，讓君禮著園林景觀可賞、可游、可用性極佳。

產(chǎn)品上，君禮著以建面約125-165㎡三至四居為主，均是大面寬短進深通透格局，南向陽臺+LDK一體化設(shè)計，超絕采光通風(fēng)視野。獨立入戶儀式感玄關(guān)，酒店式主臥套房，全開放式餐客廳，契合豪宅品味；全屋凈水、新風(fēng)、中央空調(diào)及流金巖板、石材等精裝用料精良，超高使用率，成為區(qū)域居住改善天花板。

此外，君禮著選用中海物業(yè)最高等級的“中?！ぞ料怠蔽逍羌壏?wù)體系（與均價17萬+的京華玖序相同），24h管家式服務(wù)，讓內(nèi)城生活品質(zhì)再提升。

在一系列利好政策中，降息雖未落地但已幾乎明牌，一方面是刺激買房降低成本，另一方面也說明未來存款利息越來越低，股市回血，投資收益止盈變現(xiàn)，對于高凈值客戶來說，定然需要一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來固定沉淀資金。

而君禮著與端禮著這樣的內(nèi)城豪宅，恰恰是最佳選擇，必將是此輪行情啟動的前鋒。目前，端禮著僅有少量約300㎡躍墅可售，而君禮著約125-165㎡改善三至四居可選房源較為充沛。

雖秋風(fēng)已起，但樓市春風(fēng)正濃。內(nèi)城豪宅無論市場行情如何，都是值得收藏的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而此時，是極為難得的窗口期。機會千載難逢，萬勿遺憾錯過。

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