濱江區(qū)商住地實景圖
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
11月28日，杭州2024年最后一批宅地趕上末班車，六個區(qū)將7宗地塊傾囊而出。
多宗地塊關(guān)注度較高，包括濱江區(qū)商改住地塊、錢二宅地、未來科技城宅地、蕭山市北宅地等，預(yù)計在12月31日出讓。
除此之外，在11月29日和12月19日合計還有5宗宅地將出讓。
至此，2024年杭州土地成績單基本出爐。截至目前，2024年杭州市區(qū)合計成交涉宅地60宗，總可建面積約467萬㎡，總成交金額約975億元。
若剩余的12宗地塊都按底價計算，2024年杭州市區(qū)涉宅地出讓金約1122億元。當(dāng)然，這些掛牌地塊中不乏高關(guān)注度的亮點地塊，將溢價成交，最終實際成交金額自然不止這一數(shù)值，預(yù)計最終出讓金在1100-1200億元之間。
即使有一定溢價，2024年的出讓金仍遠(yuǎn)低于2016年的1427億元，將創(chuàng)近九年歷史新低。
01
出讓金創(chuàng)近九年新低
總可建面積回到2008年
2021年，杭州土地市場熱度達(dá)到高峰，當(dāng)年土地出讓金約2581億元，而后多年隨著房地產(chǎn)市場波折不斷，土地出讓金持續(xù)萎縮，2022年跌破2000億元，2023年跌破1800億元。
2024年，杭州市區(qū)涉宅地總成交金額預(yù)計約1100-1200億元，相比2023年下降30%以上，遠(yuǎn)低于2016年的1427億元，將創(chuàng)近九年歷史新低。
總可建面積更是回到2008年。2024年杭州市區(qū)涉宅地總可建面積約546萬㎡，相比2023年下降43%，與2008年總可建面積526萬㎡接近。
板塊分化嚴(yán)重，即使926政治局會議后市場信心有所恢復(fù)，但土地市場熱度并未全面回升，而是點狀高熱。
如，10月22日，綠城競得錢二一宗宅地，成交樓面價50717元/㎡，刷新了在2016年也是由綠城創(chuàng)造的杭州宅地名義樓面價紀(jì)錄（即鳳起潮鳴地塊的樓面價45368元/㎡）。
在11月20日出讓的錢江世紀(jì)城宅地，在開盤前不少人預(yù)期地價將超5萬，但最終成交價定格在48186元/㎡。
過去多年新房搖號熱度較高的勾莊，或因未來次新房將扎堆，在今年的土地市場上熱度并不高，兩宗涉宅地均是底價或近底價成交。
02
傾囊而出
7宗宅地趕上末班車
11月28日，杭州上新的7宗地塊可謂雨露均沾，遍布上城、濱江、蕭山、余杭、錢塘和富陽六個區(qū)。
這些地塊“肥瘦搭配”，不乏亮點地塊，既有不久前公示商改住的濱江區(qū)商住地，也有錢江新城二期、未來科技城、蕭山市北等關(guān)注度較高板塊的宅地。
一個多月前公示商改住的濱江區(qū)商住地正式亮相，地塊出讓面積30459㎡，由于是商住性質(zhì)，容積率較高為3.3（實際商業(yè)部分將拉高容積率，住宅部分容積率將遠(yuǎn)低于3.3），其中住宅建筑面積占60%（60308.82㎡）、商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積占40%（40205.88㎡），起價281028萬元，折合樓面價27959元/㎡。
根據(jù)規(guī)劃文件，該地塊住宅建筑外立面風(fēng)格應(yīng)公建化處理，外立面以玻璃、金屬板材、石材等飾面為主，陽臺應(yīng)封閉式處理。
濱江區(qū)商住地區(qū)位圖
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
地塊毗鄰濱江區(qū)政府，雖不是一線江景，但直線距離錢塘江僅約300米，直線距離地鐵1號線和6號線的換乘站江陵路站約600米。周邊次新房濱江金茂府、丹楓四季等二手房掛牌價約8萬-11萬元/㎡。
直線距離地塊1公里多的濱江興耀·潮起，精裝限價49300元/㎡，戶型面積約199-255㎡，年內(nèi)四次開盤，四次均需社保入圍，其中三次限售，目前已售罄。
11月28日掛牌的濱江區(qū)商住地商業(yè)占比較大，即使商業(yè)部分打造大平層也要800㎡起步，且非一線江景，大平層的價格和價值都絕無可能超過住宅，地塊的實際拿地成本將高于名義成交地價。
但濱江區(qū)政府板塊宅地極為稀缺，這一地塊區(qū)位優(yōu)勢突出，且不限價也不限售，為未來新房售價提供了較大想象空間，對房企吸引力較大，將引發(fā)激烈競爭。
錢江新城二期東側(cè)掛牌一宗宅地，地塊出讓面積33199㎡，容積率2.5，建筑面積82998㎡，起價251317萬元，折合樓面價30280元/㎡。
該地塊與10月誕生的杭州地王（綠城四七堡項目）雖同屬一個板塊，但兩宗地塊位于板塊一東一西，且東西跨度較大，市場環(huán)境并不相同，參考意義不大。
錢江新城二期宅地區(qū)位圖
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
潮語映月軒（容積率2.3）與地塊相鄰，在2024年4月由錢江新城投資集團(tuán)聯(lián)合濱江聯(lián)合底價競得，成交樓面價32007元/㎡，精裝限價52000元/㎡。兩宗地塊均非一線江景，但今日掛牌地塊毗鄰地鐵9號線紅普南路站，且起始樓面價下調(diào)約1700元/㎡。
未來科技城掛牌一宗位于五常濕地南側(cè)宅地，緊鄰在建地鐵12號線水鄉(xiāng)南路站，出讓面積53531㎡，容積率2.5，建筑面積133828㎡，起始價234199萬元，折合樓面價17500元/㎡。
閑林掛牌本批次唯一一宗低密地塊，出讓面積99539㎡，容積率1.01，建筑面積100534㎡，起始價145976萬元，折合樓面價14520元/㎡。該地塊曾在2024年3月遭遇流拍，當(dāng)時容積率為0.8，起始樓面價24000元/㎡，此次掛牌有不小的調(diào)整。
但整體來看，一般杭州在地塊掛牌前都有勾地，流拍地塊極少。
11月28日，杭州有六個區(qū)推出7宗涉宅地，可見926政治局會議后市場信心有所恢復(fù)，從近期二手房市場的表現(xiàn)可以窺見一二。
10月，杭州市區(qū)二手房成交量時隔兩個月后回升至8000套以上，且接近9000套；11月，目前杭州二手房成交量已超9000套，而全月有望突破萬套。
03
年底前另有兩場宅地出讓
東新、蕭山新區(qū)受關(guān)注
除11月28日掛牌的7宗涉宅地將在12月31日出讓以外，今年杭州還有兩場宅地要出讓，分別位于11月29日和12月19日。
11月29日，東新、南部臥城和富春灣新城各有一宗宅地出讓。
其中，東新地塊出讓面積18773㎡，容積率2.5，建筑面積46933㎡，起始價139625萬元，折合樓面價29750元/㎡。
地塊直線距離地鐵5號線東新園站約300米，北側(cè)的偉星·星暉嘉和府（未售）精裝限價47000元/㎡，南側(cè)的棠前嘉悅府年內(nèi)搖號中簽率約23%，東側(cè)的西房·宸樾恒久府8月首開中簽率約23%，但此后兩次開盤未搖號或為高中簽率，參考周邊次新房西房·宸鷺香舍掛牌價約5萬-6萬元/㎡。
東新宅地區(qū)位圖
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
12月19日，蕭山新區(qū)、翁梅喬司也各有一宗宅地出讓。其中，關(guān)注度較高的蕭山新區(qū)近年宅地供應(yīng)較少，隨著攬晴軒在7月售罄后，板塊內(nèi)暫無新房可售。
此次出讓地塊位于蕭山新區(qū)核心，直線距離蕭山人民廣場、萬象匯約800米，直線距離地鐵5號線育才北路站約500米，出讓面積26975㎡，容積率1.8，建筑面積48555㎡，起始價101966萬元，折合樓面價21000元/㎡。
參考同為蕭山新區(qū)核心的攬晴軒，容積率1.2，成交樓面價22939元/㎡，精裝限價40100元/㎡。周邊次新二手房較少，參考掛牌地塊毗鄰的綠城九龍倉·錢塘明月二手房掛牌價約4.8萬-7萬元/㎡。
蕭山新區(qū)宅地區(qū)位圖
圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院
隨著市場信心恢復(fù)，近期杭州土地市場關(guān)注度上升。
盡管2024年杭州土地市場的成績單已基本確定，但未來一個月的三場宅地出讓的市場表現(xiàn)和熱度，仍是觀察未來杭州市場走勢的一個窗口。
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