截至11月27日上海二手房已經(jīng)成交23968套
我們用工作日的日均成交替代空缺的兩個(gè)工作日、用周六日的日均成交替代本周六，可以匡算出11月二手房成交套數(shù)26668套
按過(guò)去1年上海二手住宅/二手房月均91%的占比可以算出11月二手住宅成交套數(shù)
最后會(huì)停在2.4萬(wàn)套上下
這是2016年以來(lái)僅次于2020年的數(shù)據(jù)，是的11月的二手市場(chǎng)正在超出所有人預(yù)期
不過(guò)這就創(chuàng)紀(jì)錄了么，可能算是吧
但我說(shuō)的創(chuàng)紀(jì)錄不是這個(gè)
01
你發(fā)現(xiàn)了么
我們已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月破2萬(wàn)套了
9·29新政后我們的10月二手住宅成交來(lái)到2.2萬(wàn)套
緊接著這個(gè)11月二手住宅經(jīng)過(guò)我們測(cè)算又來(lái)到了2.43萬(wàn)套
連續(xù)兩個(gè)月破兩萬(wàn)套這件事的稀奇并不是體現(xiàn)在體量或者枯榮線
而是這件事是我們?cè)谶^(guò)去兩年上海頻繁調(diào)控背后所未曾遇過(guò)的
還是這張圖你可以看到
5·27新政后的6月二手住宅成交了2.39萬(wàn)套，但7月二手住宅就回到1.87萬(wàn)套
不僅5·27如此，其實(shí)我們過(guò)去兩年的每次調(diào)控都是如此
2023年9月1日“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的9月-10月、2023年12月14日“放松普宅”后的12月-1月，都是環(huán)比衰減節(jié)奏
說(shuō)的再遠(yuǎn)點(diǎn)，我們?nèi)タ疵磕晷￡?yáng)春數(shù)據(jù)也是如此
今年3月成交1.85萬(wàn)套、進(jìn)入4月就來(lái)到1.62萬(wàn)套
這樣的起伏幾乎是每年小陽(yáng)春心照不宣的成交走勢(shì)，今年3月如此、2023年也是、客觀說(shuō)除了特殊年份外幾乎每年都是
也就是說(shuō)不管是調(diào)控后數(shù)據(jù)還是天然成交數(shù)據(jù)，他們背后的漲跌邏輯似乎都不適用這次11月數(shù)據(jù)，即9·29新政后成交
你會(huì)發(fā)現(xiàn)9·29后勁比較大，火的不僅是首月、還有次月
并且還一浪高過(guò)一浪，10月突破2.2萬(wàn)套，11月又突破了2.2萬(wàn)套來(lái)到2.4萬(wàn)套
很多時(shí)候我們都會(huì)用9·29去跟5·27比較
前者連接著金九銀十、后者連接著小陽(yáng)春的尾巴
5·27放開(kāi)了外環(huán)內(nèi)單身限購(gòu)、9·29將單身限購(gòu)年限從3年改為1年
論背景論維度論量級(jí)這兩次的政策挺適合比較
但就是這樣的這次新政效果放一起你會(huì)發(fā)現(xiàn)9·29已經(jīng)在新政效果上跑出了兩倍于5·27的有效期
說(shuō)實(shí)話這是讓我們?nèi)f萬(wàn)沒(méi)想到的
想過(guò)他好，但沒(méi)想過(guò)他這么好
而這也是我們想說(shuō)的這個(gè)輿論層面尚停留在懸念層面的二手市場(chǎng)其實(shí)正在以創(chuàng)記錄的方式打破我們對(duì)新政調(diào)控的認(rèn)知
02
而這樣的熱度會(huì)持續(xù)多久
這是買(mǎi)方市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題，同時(shí)也是最讓我們震驚的一點(diǎn)
對(duì)于過(guò)往新政周期的推測(cè)我們遵循兩點(diǎn)規(guī)律
首先新政是有有效期的，差不多2-4周，其次這些有效期的衰減力度，差不多在每周-8%
這兩個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)自過(guò)去兩年上海經(jīng)歷的大大小小5-6次調(diào)控后的鏈家市場(chǎng)數(shù)據(jù)，因?yàn)槭遣莺灪贤赃@里的成交是先于網(wǎng)簽7-15天不等的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)
又因?yàn)?a class="keyword-search" >鏈家穩(wěn)定的門(mén)店布控帶來(lái)的穩(wěn)定的成交市占，所以通過(guò)對(duì)他的成交波動(dòng)可以看到全市二手在調(diào)控后的即時(shí)情況
而9·29新政后的成交走勢(shì)也確實(shí)跟以往每次都一樣，尤其跟5·27幾乎同頻
但進(jìn)入11月你會(huì)發(fā)現(xiàn)9·29的新政數(shù)據(jù)依然不見(jiàn)倦意
截至到11月24日也就是上周末的轉(zhuǎn)定單數(shù)據(jù)，你會(huì)看到市場(chǎng)的成交熱度依然保持在10月中這個(gè)新政首月的水平
也就是說(shuō)不僅是11月，12月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然會(huì)維持11月上下的水平
匪夷所思
聞所未聞
那這樣的數(shù)據(jù)要持續(xù)到什么時(shí)候
從鏈家9月30日-10月20日你就能看到10月這個(gè)新政首月的成色
從鏈家10月21日-11月17日你也能看到11月這個(gè)新政次月的成色
完整且具象的跟全市網(wǎng)簽成交前頻共振
鏈家成交市占可以參考25%
于是我們通過(guò)鏈家數(shù)據(jù)可以得出一個(gè)相對(duì)客觀成交走勢(shì)
過(guò)去我們通過(guò)鏈家轉(zhuǎn)定單數(shù)據(jù)算過(guò)新政后每周的衰減速度大概是-8%，我們也用這個(gè)數(shù)字精準(zhǔn)推出5·27新政有效期
但這次9·29截至目前的衰減速率是-2.26%
也就是說(shuō)哪怕我們就按照目前已有的衰減速度來(lái)推
這次9·29成交走勢(shì)是這樣的，過(guò)年期間成交流會(huì)斷，但翻過(guò)年來(lái)數(shù)據(jù)還是維持這個(gè)量級(jí)繼續(xù)往下走
注：回歸平均值參考標(biāo)準(zhǔn)為2024年10月前1年鏈家周均成交水平866套/周
最后順利度過(guò)寒冬不說(shuō)還無(wú)縫銜接2025年小陽(yáng)春
這是什么樣的成交力量，我只能說(shuō)這是過(guò)去兩年未曾見(jiàn)過(guò)的
而且有時(shí)候你不得不佩服每次上海新政出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)
03
而眼下的二手成交也極具新政特色
如果說(shuō)9·29和5·27有什么不同的話應(yīng)該就是補(bǔ)丁政策了
對(duì)比5·27新政后的一次性出臺(tái)，9·29新政后我們還看到了契稅改革
上海還比較特殊的一點(diǎn)是原本9·17全國(guó)樓市調(diào)控里取消非普，放到了11月中旬取消，就是新政后還有若干補(bǔ)丁政策助跑
而這些也讓我們看到了極具成交特色的二手市場(chǎng)
從滿(mǎn)五改滿(mǎn)二帶來(lái)的前灘成交潮、再到契稅減免帶來(lái)的普通剛改、再到普通住宅的全免普及帶來(lái)的140平成交熱
你去看黃浦濱江那幾個(gè)豪宅項(xiàng)目、老靜安的靜安楓景苑、還有新天地的翠湖天地哪個(gè)帶看量沒(méi)起來(lái)
成沒(méi)成交這件事還沒(méi)看到數(shù)據(jù)，但動(dòng)輒近百萬(wàn)稅費(fèi)的減免你說(shuō)對(duì)144平以上房產(chǎn)成交沒(méi)影響是不可能的
另外我最近在做全市單身購(gòu)房市調(diào)，在我的市調(diào)樣本里充斥著大量單身購(gòu)房樣本
剛畢業(yè)一兩年恰逢上海限購(gòu)放開(kāi)，在家人的首付支持下購(gòu)入上海小戶(hù)型、還有工作四五年的年輕人，用五十萬(wàn)不到的首付上車(chē)市區(qū)的一室戶(hù)，大批不到三十歲的購(gòu)買(mǎi)力涌入二手市場(chǎng)
我又回去對(duì)比了5·27和9·29兩次調(diào)控內(nèi)容
這兩次調(diào)控最大的放開(kāi)可能就是放開(kāi)單身限購(gòu)，而9·29如果說(shuō)和5·27有什么不同那就是單身社保年限從3年改成了1年
難道說(shuō)上海1年社保人群的購(gòu)買(mǎi)力大過(guò)3年
這點(diǎn)無(wú)從知曉，但我知道我們可能?chē)?yán)重低估了上海的單身購(gòu)買(mǎi)力
單身購(gòu)買(mǎi)力被低估的背后真正被低估的可能是上海的外來(lái)人口
9`29新政后對(duì)單身人口的預(yù)估，數(shù)據(jù)來(lái)源?上海第七次人口普查，其中”外環(huán)外非滬籍人口“為浦東、閔行、寶山、嘉定這些絕大部分位于外環(huán)外以及金山、松江、青浦、奉賢、崇明這類(lèi)全部位于外環(huán)外的區(qū)域的匡算結(jié)果
隨著我市調(diào)的越多，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)連帶被低估的還有此時(shí)此刻人們的不安全感
擔(dān)心老家的房子跌所以買(mǎi)在上海、擔(dān)心租的房子突然被房東違約所以要有自己的房子
擔(dān)心工作不穩(wěn)定所以盡可能多借首付、擔(dān)心其他理財(cái)會(huì)虧所以選擇買(mǎi)房，畢竟還有比房子更值得投資的產(chǎn)品么
如今回想起來(lái)9月30日中介那句“昨晚我們見(jiàn)證歷史了”還是被低估了
04
往往進(jìn)入年底我們寫(xiě)二手市場(chǎng)的稿件會(huì)少，這畢竟是往年的成交淡季
但今年這個(gè)11月數(shù)據(jù)完全走出了自己行情，不僅是獨(dú)立于往年11月的行情，也獨(dú)立于以往我們調(diào)控的認(rèn)知
希望正飄在市場(chǎng)的你能看到這篇文字，心里有個(gè)底
上海二手樓市不僅火了，而且正在以驚人的購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)推進(jìn)中...
以上為正文，來(lái)自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5710篇原創(chuàng)文章
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