10月份的時(shí)候，諸多房奴還在歡呼房貸利率邁入了“2字頭”時(shí)代。
可現(xiàn)在風(fēng)向似乎又變了。
11月30日起，杭州的首套和二套房貸利率上調(diào)至3.1%。而在此前的11月8日，杭州首套和二套房貸利率剛剛從2.9%上調(diào)至3.0%。
短短1個(gè)月內(nèi)，杭州房貸利率經(jīng)歷了兩次上調(diào)。
作為新一線城市，杭州樓市的走向一直備受矚目。杭州房貸利率的一再調(diào)整，對(duì)于樓市而言，是投石問(wèn)路，還是有著更深層次的寓意？
壹
杭州房貸利率的調(diào)整雖然讓購(gòu)房者感到意外，但對(duì)于杭州樓市而言，卻有幾分水到渠成的況味。
去年下半年，杭州樓市成交量明顯下滑。
去年8月1日，杭州上架了4宗地塊，但參與土拍的房企數(shù)量創(chuàng)下了新低，這讓杭州危機(jī)感大增。所以，在亞運(yùn)會(huì)剛剛結(jié)束，杭州就開(kāi)始出臺(tái)樓市新政，放開(kāi)了部分區(qū)域的限購(gòu)，放松了戶籍的限制。
但是，成效并不顯著——今年一季度，杭州新房成交141萬(wàn)平方米，同比下降了58%。二手房市場(chǎng)上，掛牌已經(jīng)超過(guò)了15萬(wàn)套。
也正因?yàn)槿绱?，杭州依舊不遺余力地出臺(tái)樓市新政。
從取消限購(gòu)、取消新房限價(jià)到下調(diào)房貸利率、降低首付比例等，此前樓市過(guò)熱期出臺(tái)的所有限制性措施都成為了歷史，提供了前所未有的寬松購(gòu)房條件。
在政策的強(qiáng)力拉動(dòng)之下，最佳購(gòu)房窗口期出現(xiàn)了。
求仁得仁，杭州樓市終于回暖了，新房和二手房雙雙傳來(lái)捷報(bào)。
杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）共成交二手房10429套，環(huán)比10月的9120套增長(zhǎng)14.4%，同比去年11月的8801套上漲18.5%，創(chuàng)下20個(gè)月來(lái)的新高。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的10月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，杭州二手房環(huán)比上漲0.8%，排名第二，僅次于北京。
不知道11月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出臺(tái)后，杭州二手房的表現(xiàn)會(huì)不會(huì)更讓人驚艷？
在二手房成交量沖上歷史高位的同時(shí)，新房市場(chǎng)也毫不遜色。
“打新熱”又重出江湖，有些樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了“一房難求”的情況。
比較有意思的是，環(huán)環(huán)在住建部的官網(wǎng)上，看到了關(guān)于杭州樓市的相關(guān)報(bào)道。
報(bào)道中列舉的杭州濱運(yùn)錦繡里，即開(kāi)即罄的故事，已經(jīng)三番五次上演了。而另一個(gè)項(xiàng)目——中冶·錦繡公館，首期33套房源共有267組家庭報(bào)名搖號(hào)，11月17日下午開(kāi)盤(pán)時(shí)在線售罄，中簽率不到13%。
土地市場(chǎng)上，在11月20日的土拍中，濱江集團(tuán)拿下了蕭山區(qū)奧體博覽中心單元地塊，以48186元/平方米的成交樓面價(jià)，成為杭州土拍史上宅地成交樓面價(jià)第二高的地塊。
回想下去年8月的那次土拍，杭州的土地市場(chǎng)再次走出了反轉(zhuǎn)行情。
貳
從新房、二手房和土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)于“止跌回穩(wěn)”的任務(wù)，杭州不僅完成了，而且是超額完成。
所以，銀行迫不及待出手了。
根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，各類(lèi)銀行的凈息差水平均跌破1.8%的“預(yù)警線”，今年三季度凈息差進(jìn)一步下探至1.53%。
在銀行的認(rèn)知中，房貸利率若低于3%則被視為無(wú)利可圖的交易。過(guò)往時(shí)期，銀行之所以愿意響應(yīng)國(guó)家政策要求，提供此類(lèi)優(yōu)惠利率，主要是鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，亟需提振。然而，當(dāng)前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已展現(xiàn)出顯著的回暖跡象。
房貸作為銀行的重要業(yè)務(wù)之一，其利率水平直接影響著銀行的收益狀況，銀行自然傾向于不再繼續(xù)做賠本的買(mǎi)賣(mài)。
再?gòu)牧硪粋€(gè)層面來(lái)考慮，LPR的一再下降，使得公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛。
以往，公積金被視為購(gòu)房者的一大福利和優(yōu)勢(shì)，但在當(dāng)前利率環(huán)境下，這一優(yōu)勢(shì)已大幅削弱，幾近消失，使得公積金制度在促進(jìn)住房公平和可負(fù)擔(dān)性方面的作用受到挑戰(zhàn)。
叁
其實(shí)，杭州上調(diào)房貸利率的行為并不是個(gè)案。此前，武漢、長(zhǎng)沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸已經(jīng)重回“3字頭”。
在紛紛上調(diào)房貸利率的背后，是多地樓市相繼回暖的事實(shí)。
北京、上海、廣州等一線城市取消了普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)劃分，并明確了相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這無(wú)疑為樓市添了一把柴。
根據(jù)樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)，11月份，深圳新房住宅認(rèn)購(gòu)量9986套，預(yù)售網(wǎng)簽8076套，加上現(xiàn)售總網(wǎng)簽量近10000套；二手住宅錄得量8500套，網(wǎng)簽7125套。
根據(jù)安居客上海的數(shù)據(jù)，11月份，上海二手房(含商業(yè))累計(jì)成交27050套，是自2021年3月以來(lái)首次突破27000套大關(guān)，創(chuàng)下近44個(gè)月以來(lái)的最高成交量。新房方面，豪宅項(xiàng)目的熱賣(mài)可以作為一個(gè)重要的指標(biāo)。
所以，“2字頭”的房貸利率很可能只是曇花一現(xiàn)，“3字頭”的房貸利率大概率還將在更多的城市露面。
當(dāng)然，利率上調(diào)對(duì)購(gòu)房者心態(tài)的影響不可忽視。
一方面，利率上調(diào)意味著購(gòu)房成本增加，這可能會(huì)讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒，等待更好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。另一方面，利率上調(diào)也反映了市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)，增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心。
因此，在利率上調(diào)的背景下，購(gòu)房者的心態(tài)可能會(huì)呈現(xiàn)出一種微妙的平衡狀態(tài)。
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