這家北京國企開發(fā)商又干虧了！
國央企這兩年推進(jìn)市場化進(jìn)程、布局發(fā)展、招聘行業(yè)人才，為的就是能夠給企業(yè)帶來創(chuàng)收，在競爭激烈的市場環(huán)境中得以生存發(fā)展。
然而也有不少國央企在這個(gè)進(jìn)程中出現(xiàn)了以往不曾有過的虧損，有來自外部因素，也有源自內(nèi)部經(jīng)營問題無法跟上市場節(jié)奏。
輝哥注意到：北京國企開發(fā)商首創(chuàng)城發(fā)今年又干虧了。
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談及首創(chuàng)城發(fā)繞不開首創(chuàng)置業(yè)，2021年，成立于2002年的北京首創(chuàng)集團(tuán)旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)-首創(chuàng)置業(yè)突發(fā)退市，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。
在首創(chuàng)置業(yè)被傳出退市吸收合并的前一年，也就是2020年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)全年全口徑銷售額708.6億元，未完成年度800億銷售目標(biāo)，年度業(yè)績會(huì)上在集團(tuán)管理層的表述中透露出的都是壓力與嚴(yán)峻。
2021年11月首創(chuàng)置業(yè)的各類資產(chǎn)項(xiàng)目正式被最新成立的首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)吸收合并，簡稱首創(chuàng)城發(fā)。
有關(guān)首創(chuàng)置業(yè)退市以及被吸收合并的原因，無非就是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)較大波動(dòng)、上市平臺(tái)股權(quán)融資優(yōu)勢下滑，這也成為了后續(xù)眾多上市房企的通病。
從國企上市平臺(tái)到私有化，從舊瓶子到裝進(jìn)新瓶子，大家最為關(guān)注還是這兩年首創(chuàng)城發(fā)取得了哪些成績，可結(jié)果卻是虧了。
2024年上半年，首創(chuàng)城發(fā)營業(yè)收入為88.63億元，同比下降14.94%；實(shí)現(xiàn)凈利潤為-33.91億元、歸母凈利潤為-36.87億元。
今年7月首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)董事長劉永政被晉升為首創(chuàng)集團(tuán)黨委書記、董事長，在此任命之前，自2022年3月劉永政接替前首創(chuàng)城發(fā)董事長李松平職務(wù)已2年有余。
今年的前三個(gè)季度，首創(chuàng)城發(fā)營業(yè)收入為105.36億元，凈利潤為-44.27億元，與去年同期相比，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。
緊接著本月月初，首創(chuàng)城發(fā)董事長再度換人，北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱：公司董事長由劉永政變更為秘勇。
秘勇生于1970年，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士畢業(yè)，本次調(diào)整之前曾是首創(chuàng)集團(tuán)黨委常委、總會(huì)計(jì)師，在今年10月剛剛被晉升為母公司首創(chuàng)集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理。
輝哥注意到，從前任首創(chuàng)城發(fā)董事長李松平、到劉永政再到目前的秘勇，這三位都是在母公司首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理的崗位上就任的首創(chuàng)城發(fā)董事長一職，能夠看出首創(chuàng)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展還是相當(dāng)重視。
此外，現(xiàn)任首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理范書斌同樣是一位財(cái)務(wù)背景的管理層，范書斌生于1969年，北方工業(yè)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)，2016年起擔(dān)任首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)副總裁，2021年出任首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理。
兩位財(cái)務(wù)背景的公司管理層搭檔，不知接下來首創(chuàng)城發(fā)是否能夠扭虧為贏？面對(duì)眼下嚴(yán)峻的市場環(huán)境，對(duì)于首創(chuàng)城發(fā)而言，挑戰(zhàn)著實(shí)不小。
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在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)做出調(diào)整時(shí)，近一年來首創(chuàng)城發(fā)也從外部招聘了不少高管經(jīng)理人，經(jīng)輝哥盤點(diǎn)，其中主要有：
1、現(xiàn)任首創(chuàng)城發(fā)運(yùn)營管理中心副總經(jīng)理 朱喻之
生于1983年，畢業(yè)于清華大學(xué)，是龍湖2008屆校招生，先后在龍湖北京公司擔(dān)任項(xiàng)目總、工程部負(fù)責(zé)人等職務(wù)，2019年跳槽至旭輝皖贛區(qū)域擔(dān)任區(qū)域運(yùn)營副總裁。
2020年出任旭輝皖贛區(qū)域助理總裁兼南昌公司總經(jīng)理，于去年年底加入首創(chuàng)城。
2）現(xiàn)任首創(chuàng)城發(fā)設(shè)計(jì)管理中心總經(jīng)理 凌延勝
生于1976年，本科畢業(yè)于湖南大學(xué)，早期就職于中海地產(chǎn)，2017年加入龍湖擔(dān)任集團(tuán)研發(fā)部住宅中心負(fù)責(zé)人，于2024年年初加入首創(chuàng)城發(fā)。
3）現(xiàn)任首創(chuàng)城發(fā)商業(yè)管理中心副總經(jīng)理 潘辭
生于1979年，本科上海財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)，曾先后就職于上海港匯房地產(chǎn)、昆明百貨大樓股份公司、東聯(lián)國際、萬達(dá)商管等公司。
2017年加入保利商管，先后擔(dān)任保利商管副總經(jīng)理、招商運(yùn)營中心總經(jīng)理兼華西區(qū)域總經(jīng)理等職，于2024年年中加入首創(chuàng)城發(fā)。
不難看出，近年來國央企市場化招人的標(biāo)準(zhǔn)和思路基本一致，高校畢業(yè)、市場化主流房企從業(yè)經(jīng)歷必不可少。
此外還值得一提的是現(xiàn)任首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)營銷總監(jiān)、品牌部總經(jīng)理高廣漢。
高廣漢生于1981年，畢業(yè)于北京大學(xué)，萬科新動(dòng)力校招生，2015年從北京萬科片區(qū)總崗位上跳槽至首創(chuàng)置業(yè)，擔(dān)任設(shè)計(jì)營銷中心總經(jīng)理，后晉升為首創(chuàng)置業(yè)助理總裁兼任設(shè)計(jì)營銷中心總經(jīng)理。
據(jù)輝哥了解，2023年首創(chuàng)城發(fā)將總部營銷與設(shè)計(jì)獨(dú)立拆分，一直負(fù)責(zé)總部營銷與設(shè)計(jì)管理工作的高廣漢目前專注于營銷職能的管理。
設(shè)計(jì)與營銷的獨(dú)立拆分，能夠更加專注于單一職能的管理與提效，同時(shí)也體現(xiàn)出首創(chuàng)城發(fā)目前面臨持續(xù)虧損的困境。
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近年不少地產(chǎn)開發(fā)商都將主營業(yè)務(wù)從重轉(zhuǎn)輕，傳統(tǒng)住宅開發(fā)的規(guī)模與投資在逐步縮減，與之前的首創(chuàng)置業(yè)相比，2021成立后的首創(chuàng)城發(fā)將以往單一的地產(chǎn)綜合開發(fā)商轉(zhuǎn)向了城市發(fā)展綜合運(yùn)營商。
輝哥也注意到近年公開市場上也基本沒有了首創(chuàng)城發(fā)投資拿地的消息。
盡管如此，2024年上半年房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入為75.09億元，占比84.72%，土地一級(jí)開發(fā)為1.21億元占比1.37%，城市運(yùn)營為11.08億元，占比12.5%。
由此來看，對(duì)于首創(chuàng)城發(fā)而言房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依舊是營收的主要來源。
然而，近年來首創(chuàng)城發(fā)的整體毛利率水平下滑嚴(yán)重，從2021年年度的19.37%，已連年下滑至今年上半年的1.99%，探索業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新迫在眉睫。
經(jīng)了解，目前首創(chuàng)城發(fā)主要以商品房開發(fā)、自有用地以及政策性住宅開發(fā)為主的城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，以租賃、奧萊高端消費(fèi)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園為主的城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)，以老舊小區(qū)、廠房改造升級(jí)的城市更新業(yè)務(wù)為主。
據(jù)首創(chuàng)內(nèi)部知情人士透露，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)投資業(yè)務(wù)目前明顯在收縮，另外土地一二級(jí)開發(fā)板塊現(xiàn)在還有很多項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)銷售。
值得注意的是當(dāng)前熱度較高的首創(chuàng)城發(fā)旗下的商業(yè)公司-首創(chuàng)鉅大近年來有了不錯(cuò)進(jìn)展，首創(chuàng)鉅大是目前奧萊行業(yè)頭部連鎖運(yùn)營商集團(tuán)之一。
截至目前，首創(chuàng)鉅大全國范圍內(nèi)在管奧萊項(xiàng)目15個(gè)，管理面積約180萬平方米，實(shí)現(xiàn)了對(duì)直轄市、省會(huì)城市的覆蓋。
在今年的8月份，首單以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS-華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式在上交所上市，標(biāo)志著首創(chuàng)城發(fā)商業(yè)地產(chǎn)在新發(fā)展模式中邁出的關(guān)鍵一步。
2024年首創(chuàng)鉅大的中期業(yè)績發(fā)布中，首創(chuàng)鉅大收入約為7.46億，同比去年同期增加19%,毛利潤同比去年同期增長的33%增長了12個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營利潤同比去年同期增長44%。
但值得注意的是2024年上半年首創(chuàng)鉅大期間虧損約為人民幣1.48億，較2023年同期的期間利潤0.9億，降低了265%。
三大業(yè)務(wù)，地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模在逐年縮減、利潤下滑、土地一二級(jí)開發(fā)，周期長、投入大、受到的政策影響可能性較大，外加商業(yè)板塊也出現(xiàn)了虧損，首創(chuàng)城發(fā)面臨的挑戰(zhàn)著實(shí)不小。
總結(jié)
輝哥認(rèn)為，如果只是單純的將問題歸結(jié)于外部因素，缺乏創(chuàng)新和改革，不僅僅只是經(jīng)營出現(xiàn)虧損，還很有可能最終被市場所淘汰。
總體來看，即便是國央企開發(fā)商在目前的市場環(huán)境下，經(jīng)營出現(xiàn)虧損的不在少數(shù)。
關(guān)鍵在于面對(duì)外部的困境和挑戰(zhàn)，如何向內(nèi)求變，探索新的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。
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