未來(lái)成都新房趨勢(shì)，個(gè)人觀點(diǎn)是：既要讓新房名義房?jī)r(jià)不降，又要確保樓盤銷量，讓去化率好看。
既要，又要，在樓市大環(huán)境疲軟的情況下，看似很難，但也不是無(wú)解。
方法就是讓新房，跟周圍已有二手房，以及更早建設(shè)的新盤，拉開(kāi)差距，讓區(qū)域的樓盤快速迭代，通過(guò)設(shè)計(jì)上的不斷內(nèi)卷，無(wú)情背刺周邊二手房和早期新房。
最明顯也是最有用的變化，是增加得房率！
高得房率產(chǎn)品出現(xiàn)，在我看來(lái)，就是因?yàn)樾路抠u不動(dòng)，又要保住明面上價(jià)格的變相降價(jià)。
2017至2023年成都樓盤實(shí)得率普遍在80％—85％左右。
買個(gè)100㎡的房子，可能套內(nèi)面積就80㎡。
2023年過(guò)后，得房率逐漸開(kāi)始提高，從2023年開(kāi)始，主流戶型逐漸增加到得房率90％，再到得房率95％。
現(xiàn)如今，不少新盤的戶型，實(shí)得率100％，甚至是高于100％已經(jīng)很常見(jiàn)了，比如龍湖觀萃、閱天府等等。
明面上，新房?jī)r(jià)格好像漲了，并且一直在漲。
但每個(gè)樓盤都在通過(guò)設(shè)計(jì)，盡可能的爭(zhēng)取價(jià)格以外的其他優(yōu)惠，甚至部分盤，如果按實(shí)得面積算價(jià)格，比早期新房和周邊二手房還要?jiǎng)澦恪?/p>
用增加得房率的方式，讓貴點(diǎn)的房子看起來(lái)便宜些。
所謂的優(yōu)惠，其實(shí)還是羊毛出在羊身上，但起碼讓購(gòu)房者感覺(jué)到優(yōu)惠，也的的確確增加了新盤在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，提高了新房的去化。
可以說(shuō)，從某種意義上來(lái)講，現(xiàn)在成都新房甚至已經(jīng)進(jìn)入到間接“無(wú)公攤”的新時(shí)代！
而且從我們的分析來(lái)看，未來(lái)成都新房，價(jià)格上漲是趨勢(shì)，但得房率進(jìn)一步增加，也會(huì)是趨勢(shì)。
可能明年就會(huì)出來(lái)不少實(shí)得率110％以上的戶型。
上半年成都的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（征求意見(jiàn)）中，飄窗、陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間占比，從以前的15%提升至20%。
這也進(jìn)一步給了開(kāi)發(fā)商更多設(shè)計(jì)空間，從這些改變中，也不難看出趨勢(shì)。
贈(zèng)送面積越來(lái)越大，對(duì)購(gòu)房者而言，肯定不是壞事。
但在新房不斷迭代的情況下，我還是想提醒成都購(gòu)房者兩點(diǎn)。
1、理性看待贈(zèng)送面積。
首先，購(gòu)房者一定要記住，贈(zèng)送面積，在房產(chǎn)證上不會(huì)有體現(xiàn)，這部分面積大多折半或者不算入建筑面積中。
也就是說(shuō)，這玩意，沒(méi)有寫到合同里，所以對(duì)于一些中介、銷售口頭上的承諾數(shù)據(jù)，一定要警惕，部分人為了賣房是沒(méi)有下限的。
萬(wàn)一口頭數(shù)據(jù)和實(shí)際數(shù)據(jù)不相符，往往也是死無(wú)對(duì)證。
當(dāng)然因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)高度透明且內(nèi)卷，我還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)成都出現(xiàn)這種情況，不過(guò)也有可能是很多新盤還沒(méi)有交房的原因。
其次，購(gòu)房者一定要仔細(xì)地考慮，這些贈(zèng)送面積，真的能完全作為居住空間使用嗎？
理論上，贈(zèng)送面積越多越好，但更重要的有用才算好！
對(duì)于購(gòu)房者而言，這一點(diǎn)特別要仔細(xì)辨別。（后期有空的話，我也會(huì)寫一篇具體分析贈(zèng)送的不同情況。）
因?yàn)椴簧贅潜P的高得房率，除了部分是合理贈(zèng)送以外，更多的則是“無(wú)法拿來(lái)正常居住使用”的空間，以及“實(shí)際上是公區(qū)”的空間在濫竽充數(shù)。
2、樓市產(chǎn)品高速迭代，對(duì)于有大量土地供應(yīng)且以產(chǎn)品品質(zhì)為主打優(yōu)勢(shì)的區(qū)域會(huì)有很大的影響。
更細(xì)化的說(shuō)，對(duì)于新區(qū)的影響會(huì)很大，當(dāng)然不是只說(shuō)天府新區(qū)，而是很多郊區(qū)的新區(qū)域都是如此。
首先，因?yàn)槠瑓^(qū)的土地太多了，大量的土地，意味著后期大量的新盤，區(qū)域會(huì)進(jìn)入到更快速，更加內(nèi)卷的競(jìng)爭(zhēng)中。
它不像老城很多板塊，土地供應(yīng)極少，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有新房?jī)?nèi)卷競(jìng)爭(zhēng)。
比如東湖板塊，基本上沒(méi)什么地，即使成都新房再怎么內(nèi)卷設(shè)計(jì)，只要區(qū)域內(nèi)沒(méi)有產(chǎn)品卷就行，現(xiàn)在上一代產(chǎn)品，像東湖長(zhǎng)島，還是能賣到4萬(wàn)。
其次，新區(qū)又不像核心城區(qū)，很多時(shí)候主打的是交通、配套優(yōu)勢(shì)，新區(qū)以前銷售主打的優(yōu)勢(shì)就是品質(zhì)改善。
以前的改善大戶型盤，現(xiàn)在被卷的已經(jīng)被市場(chǎng)邊緣，最明顯的就是天西、天東的一些盤。
產(chǎn)品是上一代的產(chǎn)品、有些得房率還低的嚇人，不到80％，設(shè)計(jì)品質(zhì)也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，怎么和別人競(jìng)爭(zhēng)？
可以說(shuō)這幾年想要買新區(qū)的等等黨，是不會(huì)吃虧的。
你預(yù)算高等新房，不怕沒(méi)有更好的設(shè)計(jì)，土地多，就看誰(shuí)卷的過(guò)誰(shuí)！
你預(yù)算低等二手，不怕沒(méi)有更低的價(jià)格，被卷下來(lái)的產(chǎn)品，失去核心競(jìng)爭(zhēng)力，掉價(jià)會(huì)很快。
最后說(shuō)一下，購(gòu)房者很難真正多角度地去了解成都樓市，建議去微信公眾號(hào)“不魚說(shuō)房”看看，整理了很多專業(yè)的成都樓市分析和成都規(guī)劃信息！
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