今天有一則不起眼的新聞：【超32個城市發(fā)布存量房收儲細則， 多地收儲項目已投入保障房運營】
自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超過32個城市發(fā)布了“收儲”的細則。貴陽、長春、保定等10多個城市收購商品房項目落地，籌集保障性住房超過15萬套。此外，很多地方還在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下成立收購工作專班，70多個城市公開發(fā)布房源征集公告。
十萬億收儲化解房地產(chǎn)困局
1月12日，黃奇帆在“第4屆企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展大會”上提出，中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機的基因，也沒有像日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟的基因，不必自亂陣腳。
對中國房地產(chǎn)目前經(jīng)歷的調(diào)整階段，從需求端來說，中國的城鄉(xiāng)融合從宏觀上會為今后20年住宅類的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎(chǔ)，未來還存在釋放剛需的空間。
而對供給端的庫存過剩，他提出中國可能會推出總規(guī)模高達十萬億元的政府收儲計劃，并能將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，以解決中低收入人群的住房問題。
關(guān)于收儲如何施行，政府可以“6折”價格收購開發(fā)商的庫存，開發(fā)商用收到的錢還債，最終會到達供應(yīng)商和員工手中。政府將收儲來的房子用于公租房。 大約占未來房地產(chǎn)市場的20%。由于政府六折拿房，租賃比可以到4%， 后期可以將其打包成REITs產(chǎn)品。
黃奇帆指出，政府收儲不僅有助于去庫存，還能同時緩解房地產(chǎn)相關(guān)的三角債問題。預(yù)計2025年中國房地產(chǎn)市場將止跌回穩(wěn)，進入新的發(fā)展階段。
從這個講話中我們可以得出幾個結(jié)論。
房地產(chǎn)市場處于供需失衡狀態(tài)，供給大于需求。
我國存量住房面積約350億平米。
人均住房面積超過30平米，與歐洲國家相比差不多，高于日本和韓國。
2024年全國商品房代售面積是7.5億平米，按照均價1萬計算，庫存7.5萬億。
我國存量住房市值/GDP回落至國際中位數(shù)水平，從這個角度看，房地產(chǎn)市場似乎沒有泡沫，但是，我國人均GDP只有發(fā)達國家的1/8-1/3，從這個角度看，房地產(chǎn)市場仍有很大泡沫。
泡沫從吹起到破滅意味著資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過程已經(jīng)完成。
泡沫意味著資產(chǎn)的錯誤定價。如果想要延緩泡沫破滅的過程，經(jīng)濟學(xué)的方法就是人為干預(yù)供需。
利用專項債和保障性安居工程補助資金支持保障房收儲，擴大專項債使用方向，用于化解存量商品房和土地庫存，以減少商品房市場供給，平衡供需，緩解開發(fā)商流動性壓力。
很多城市已經(jīng)啟動收儲工作。
關(guān)于收儲能有多大成效，取決于收儲的規(guī)模。
從房地產(chǎn)存量規(guī)?？?，真要是有10萬億收儲，基本上托底沒問題。
但是上漲的邏輯，仍然不存在。
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