“想過忙，沒想過這么忙?！?/p>
春節(jié)后，中介小王感受到了南京二手房市場的陣陣暖意：“節(jié)后第二周帶看量明顯增加了，周末更多，一天就有好幾組帶看。”
小王告訴銳評君：按照慣例，春節(jié)假期間被壓抑的買房需求釋放，南京樓市會出現(xiàn)“小陽春”。得益于房貸利率下調(diào)、首付降低、契稅新政等政策利好的集中轟炸，今年的回暖信號尤為強烈，不僅成交數(shù)據(jù)可觀，價格也出現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。
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先從官方數(shù)據(jù)，來感受南京二手房市場的暖意。
今日（2.19），國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)，南京1月份二手房價環(huán)比持平，有進一步止跌回穩(wěn)的趨勢。
同時，南京二手房庫存還在繼續(xù)下跌。
來自南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，南京二手房庫存量下降到約14萬套，甚至一度跌破14萬大關(guān)。相較于2024年三季度約16萬套，南京二手房庫存量降幅十分明顯。
具體來看，加速南京二手房庫存量下跌比較明顯的兩個因素是：節(jié)后成交量漲勢明顯和新增供應(yīng)量節(jié)奏放緩。
●節(jié)后成交量漲勢明顯
2024-2025年南京二手住宅逐周成交量及環(huán)比情況
圖源我愛我家南京研究院
根據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)，上周（2.10-2.16），南京全市二手房成交1310套（含高淳、溧水），環(huán)比上漲67.1%。
因春節(jié)假期期間過戶滯后，節(jié)后二手房成交量上升趨勢明顯，但仍處于恢復(fù)期。同時，春節(jié)后通常是購房高峰期，假期積壓的購房需求在節(jié)后得以集中釋放，進一步加速成交，市場活躍度不斷提升。
可以預(yù)見，接下來市場在“小陽春”、“金三銀四”以及學(xué)區(qū)房置業(yè)等傳統(tǒng)旺季的影響下，成交量有望繼續(xù)上升。
●新增供應(yīng)量節(jié)奏放緩
2024-2025年南京二手住宅逐周新增掛牌量價情況
數(shù)據(jù)來源我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡
從二手房掛牌走勢可以看到，元旦后新增掛牌量明顯下滑，春節(jié)前一周更是降到了300套以下，而同一時間段內(nèi)，成交量高達2171套。
新房方面，在春節(jié)前后新房市場供應(yīng)放緩，且上市房源多以熱門區(qū)域改善房源為主，使得部分需求量向二手房傾斜。
整體來看，南京二手房庫存量下降，離不開供應(yīng)端、需求端、政策利好等多重因素的刺激。隨著假期結(jié)束、“小陽春”的持續(xù)發(fā)酵，市場熱度或繼續(xù)攀升。
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當(dāng)下的南京二手房市場，哪類房子更好賣？
“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格?！敝薪樾⊥跬嘎叮址抠I賣雙方的博弈依舊存在，“最重要的始終是價格?！?/p>
在賣家看來，房價企穩(wěn)、庫存下降，意味著需求量增加、市場信心有所恢復(fù)，繼而議價空間有所縮??；對于買家而言，政策以及市場活躍度對買房積極性有所刺激，可選房源多、置業(yè)門檻低，有足夠多的空間，挑選出性價比最高的房源。
“買家心態(tài)非常明確，就是在房源素質(zhì)差不多的情況下，哪套房價格還能談就定哪套?！?/p>
從數(shù)據(jù)來看，雖然近期市場活躍，但約14萬套庫存量帶來的競爭壓力仍然存在，多數(shù)急于出手的賣家仍有可觀的議價空間，“以價換量”趨勢明顯。
例如秦淮區(qū)的王府園小區(qū)，近90天內(nèi)賣出約40套房源，一套約64㎡戶型房源，在成交前近2個月內(nèi)連降6次共78萬，最終以221萬總價成交。
鼓樓區(qū)的金陵灣，建面約103㎡房源掛牌價499萬，降價3次后以總價421萬賣出。
另外，從某網(wǎng)站成交總價分布圖可以看到，南京1月份成交量占比最高的是100萬-150萬，其次是200萬-300萬，足以說明當(dāng)下南京二手房市場低總價房源成交占比高。
但也有部分賣家市場信心有所恢復(fù)，認為市場已經(jīng)觸底，未來房價可能會上漲，所以選擇提高掛牌價，以期賣出更好的價格。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，南京二手房平均議價空間已降至-1.86%，成交價格向掛牌價靠攏的趨勢愈發(fā)明顯，反映出賣家對市場回升的信心。
另一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)，是成交周期的縮短。
“以前一套房子可能要掛好幾個月甚至半年多都賣不掉，現(xiàn)在多數(shù)房源成交周期維持在2-3個月左右?！敝薪樾⊥醣硎?。
像秦淮區(qū)的紫楊佳園、江寧的萬科翡翠公園、雨花臺區(qū)的閱城國際花園等熱門二手房小區(qū)，1月的成交周期多在90天以內(nèi)，甚至有房源掛牌幾天就能“光速”成交。
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每年春節(jié)之后的市場走勢，深刻影響全年行情基調(diào)。2025年南京樓市“小陽春”又有哪些看點呢？
1、需求量釋放
當(dāng)下高性價比房源層出不窮，加上庫存減少、房價企穩(wěn)的信號，可能促使觀望的買房人出手，尤其是自住型買房人。
2、房價繼續(xù)企穩(wěn)或小幅反彈
國家統(tǒng)計最新數(shù)據(jù)顯示，1月份一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，二三線城市環(huán)比總體略降，一二三線城市同比降幅均持續(xù)收窄。
疊加持續(xù)下降的庫存，或?qū)⒆尣糠植恢背鍪值馁u家“惜售”，部分區(qū)域房價可能企穩(wěn)甚至小幅反彈。同時，核心地段或?qū)W區(qū)房等優(yōu)質(zhì)房源可能因供不應(yīng)求而價格回升，優(yōu)質(zhì)房源更搶手。
3、新房優(yōu)惠力度或許縮減
銳評君了解到，近期計劃收回優(yōu)惠的樓盤不在少數(shù)。
比如河西的招商金陵序收回購房優(yōu)惠，南部新城的保利博雅和著、雨核的保利荷雨瑧悅、燕子磯保利國貿(mào)璟上等樓盤，部分房源價格有所上漲。
近期有置業(yè)計劃的買房人，可以多看多比較，鎖定心儀房源。
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