文/十一弟
昨天，萬科宣布，又獲得了一筆貸款——
42億。
向萬科提供貸款的，不是銀行，而是它的大股東——
深圳地鐵。
就在十天前，深圳地鐵剛剛向萬科提供了第一筆28億的股東貸款。
連同這筆42億貸款，短短十天時(shí)間里，深圳地鐵已經(jīng)直接向萬科輸送了70億資金。
十一弟看了下，第一筆股東貸款為期三年，年息2.34%，比一年期LPR還低了76個(gè)基點(diǎn)。
萬科以其持有萬物云的40億市值股票作為質(zhì)押，雙方設(shè)定的質(zhì)押率為70%。
若找金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)押融資，他們通常要求的股票質(zhì)押率，最低只有30%，最高不會(huì)超過60%。
也就是說，你拿著市值40億的股票進(jìn)行質(zhì)押融資，金融機(jī)構(gòu)最多可能給你貸款24億，最少可能只給你貸款12億。
而深圳地鐵，直接給了萬科28億，比任何金融機(jī)構(gòu)給的都要多。
真金白銀地拯救萬科，深圳地鐵確實(shí)給到了足夠的誠意。
這次42億的股東貸款，相關(guān)條款設(shè)定跟第一筆股東貸款大致相同——
為期三年，年息2.34%，70%的資產(chǎn)抵押率。
只不過，跟第一筆股東貸款相比，深圳地鐵給到了更寬松的貸款條件——
它先給萬科提供42億貸款，然后在三個(gè)月內(nèi)，萬科在內(nèi)部進(jìn)行梳理以后，再向其提供價(jià)值60億的資產(chǎn)作保。
萬科從深圳地鐵獲取的70億貸款，將全部用于償還公開市場發(fā)行的債券本息。
十一弟查了下，未來半年時(shí)間里，萬科大約有180億境內(nèi)外債券到期。
三天后，它在境內(nèi)發(fā)行的一筆中期票據(jù)到期，需要償還本金20億；
十天后，它在境內(nèi)發(fā)行的一筆公司債到期，需要償還本金8.9億；
二十天后，它在境內(nèi)發(fā)行的另一筆公司債到期，需要償還本金10億。
根據(jù)萬科披露，到今年上半年之前，光是需要償還的債券本息，就超過了207億。
未來幾個(gè)月時(shí)間里，萬科大概率將會(huì)迎來一波償債高峰，壓力山大。
很明顯，深圳地鐵已經(jīng)掌握了萬科的流動(dòng)性壓力。
在春節(jié)前，它果斷對萬科的核心管理層進(jìn)行了改組，全面接管介入萬科的經(jīng)營管理。
深圳地鐵指派委任高管進(jìn)駐萬科，這是幫助萬科化解風(fēng)險(xiǎn)的第一步。
拯救萬科的第二步，就是最近十天內(nèi)，直接向萬科輸送了70億資金。
先解債務(wù)到期的燃眉之急，通過真金白銀地輸血，避免在公開市場違約。
深圳地鐵對萬科幫扶，擺在第一位的，還是保住上市公司的信用。
作為一家混合所有制房企，萬科能碰到這樣有擔(dān)當(dāng)?shù)膰Y股東，絕對是萬幸了。
十年前爆發(fā)的股權(quán)之爭，萬科管理層拼死抵制寶能、恒大等野蠻人敲門，最后輾轉(zhuǎn)找到深圳地鐵，花了幾百億，入主大股東。
如今看來，王石、郁亮等職業(yè)經(jīng)理人捍衛(wèi)股權(quán)的努力，沒有白費(fèi)。
想要基業(yè)長青，更長久地活下來，背靠有實(shí)力的股東，確實(shí)很重要。
當(dāng)初，如果讓寶能、恒大坐上大股東位置，拿下控股權(quán)，這次樓市調(diào)整，萬科早就死挺了。
事實(shí)證明，房地產(chǎn)行業(yè)剛一步入下行周期，擴(kuò)張最激進(jìn)、杠桿撬得最高的寶能、恒大，根本扛不住，最先倒下。
這一輪對萬科的幫扶，深圳地鐵誠意十足、不遺余力。
不過，要想徹底拯救萬科，將其從懸崖邊拉回來，單靠真金白銀地不斷輸送資金，肯定是不夠的。
萬科的風(fēng)險(xiǎn)化解，其實(shí)在于兩大核心問題——
一是它本身的資金缺口，到底有多大？
二是國內(nèi)的房地產(chǎn)行情，還能不能重新爬起來？
從深圳地鐵對萬科的幫扶來看，直接輸送資金償還到期債務(wù)，底線是守住上市公司的信用。
這說明，萬科體內(nèi)的龐大資產(chǎn)，依然很有價(jià)值。
從2021年下半年以來，房地產(chǎn)步入下行周期，大批開發(fā)商集體倒下。
萬科能撐到現(xiàn)在，其實(shí)也足以證明，這是一家好公司。
但它自身在管理、戰(zhàn)略上存在的問題，不可忽視。
春節(jié)前，深圳地鐵主導(dǎo)對萬科管理層進(jìn)行改組時(shí)，深圳官方媒體配合發(fā)布了一篇定調(diào)的文章——
“萬科出現(xiàn)大額虧損有市場原因，更有管理因素。”
“萬科雖然遇到流動(dòng)性困難，但仍然擁有較多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>
“深圳市屬國資國企，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，有能力、有實(shí)力，也有足夠的子彈，支持地鐵集團(tuán)通過一切可能的市場化、法治化手段，推動(dòng)萬科穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>
這幾句話很關(guān)鍵，其實(shí)就是深圳市政府對萬科作了研判——
萬科一定要救，也值得救，而且要不遺余力地救。
作為大股東，深圳地鐵不會(huì)坐視不理。
而且，遇到事了，它是真上啊——
生死存亡之際，毫不猶豫地挺身而出，全力兜底。
改組管理層、真金白銀地輸送資金，放眼全國各大城市的國資國企，很少有像深圳這樣的魄力、實(shí)力與決心。
當(dāng)然，杭州除外。
最近，當(dāng)深圳地鐵還在投入巨大資源拯救萬科的時(shí)候，杭州靠著號(hào)稱六小龍的幾家科技企業(yè)，火得一塌糊涂。
杭州六小龍之一的宇樹科技，甚至還帶飛了當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>
前兩天，杭州賣了幾塊地。
其中，位于杭州濱江區(qū)的一塊地，距離宇樹科技總部僅有幾百米。
由于地段優(yōu)越，這塊地吸引了上十家房企報(bào)名爭搶。
最終，經(jīng)過八十五輪激烈廝殺之后，它被杭州本土民營房企——濱江集團(tuán)拍下。
總地價(jià)大約14億，溢價(jià)率將近44%。
拿地的濱江集團(tuán)，去年在百強(qiáng)房企榜單上，躋身前十，全年銷售額1116億。
濱江集團(tuán)的獨(dú)特之處在于——
它的銷售業(yè)績，僅靠杭州單一城市就支撐起來了。
扛過了風(fēng)暴，重倉杭州的濱江集團(tuán)，不僅還活著，而且活得很滋潤。
如果你讓DeepSeek做個(gè)預(yù)測——
未來五年內(nèi)，中國哪三個(gè)城市的房價(jià)漲幅最大？
它會(huì)告訴你——
成都、杭州、深圳。
看來，只要把科技創(chuàng)新等新興產(chǎn)業(yè)做好，土地、房價(jià)和樓市，都能跟著起飛。
換句話說——
產(chǎn)業(yè)和人口，才是房地產(chǎn)背后的根本邏輯。
如果你要救房地產(chǎn)，就不能只救房地產(chǎn)。
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