大家?guī)?025年北京土地的第 9 篇推送
地主家沒有余糧后，核心區(qū)的地就是雪中送炭，而郊區(qū)的地已經(jīng)做不到錦上添花了。
順義連著兩天在賣地了，不管是昨天順義主城核心區(qū)的東風(fēng)商場地塊，還是今天后沙峪別墅區(qū) 溫榆河地塊 ，都難逃底價成交的命運(yùn)。
至此，2025年北京宅地成交數(shù)量來到 10 組， 494億 。
2025年北京土拍成交地圖
地塊的具體成交信息是↓↓↓
地塊名稱：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 溫榆河生態(tài)走廊 周邊用地土地一級開發(fā)項(xiàng)目SY00-2101- 2007、2008 地塊二類居住用地
拿地房企： 華潤 ；
成交金額： 60.24億（底價） ；
住宅樓面價： 3.5萬/平 ；
超60個小目標(biāo)的拿地金額并不是小數(shù)，也不是所有房企都能吃得下的，這可能是今天溫榆河地塊無人爭搶的一個原因。
還有一個原因，就是 2025年，各大房企都會大概率把寶壓到了“城里”。
溫榆河地塊具體位置
關(guān)于溫榆河地塊，關(guān)于今年的土拍市場，關(guān)于北京豪宅市場，關(guān)于順義新房，你有什么想知道的或者想分享的，加包哥微信，咱們好好聊聊。
今天華潤拿下的溫榆河地塊，南側(cè)靠近溫榆河，而且一河之隔就是 溫榆河公園 。
再具體一點(diǎn)，07、08兩塊宅地在龍灣別墅和優(yōu)山美地之間，這個位置，就是順義傳統(tǒng)頂級別墅區(qū)，絕對優(yōu)質(zhì)。
華潤新地塊周邊配套
而且溫榆河公園別墅區(qū)，無論去北邊未來科學(xué)城、東邊首都機(jī)場、西邊海淀上地、南邊望京，都有相對適當(dāng)?shù)木嚯x，開車時間都在合理區(qū)間。
要不然你以為，溫榆河全長50多公里，為什么就溫榆河公園這片成為了北京的頂級別墅區(qū)？
再聚焦到溫榆河新地塊周邊，除了兩個傳統(tǒng)別墅項(xiàng)目外，西北側(cè)是龍灣七街商業(yè)廣場，東北方向隔著優(yōu)山美地，就是北京順義國際學(xué)校。
而且東北方向直線五六百米，還有北京英國學(xué)校、北京新英才學(xué)校等國際學(xué)校，到中糧祥云小鎮(zhèn)的直線距離也在兩公里左右。
華潤新地塊，具備打造高端住宅的一些環(huán)境條件。
再看地塊本身。
因?yàn)榈貕K是順著溫榆河的流向，又正好在河流拐角處，所以07、08地塊的形狀也呈現(xiàn)出不規(guī)則梯形的特點(diǎn)。
北邊的07地塊用地面積6.55萬平，地上建筑規(guī)模 6.62萬平 。
南側(cè)的08地塊稍大，用地面積10.49萬平，地上建筑規(guī)模 10.59萬平 。
兩塊地的容積率都是 1.01 。
講真，容積率超過1，真的就很難打造別墅產(chǎn)品了。
要知道新地塊西邊的龍灣別墅的容積率只有0.47，東邊優(yōu)山美地ABC三區(qū)的容積率也都分別只有0.44、0.4和0.68。
新地塊西北邊的優(yōu)山美地D區(qū)和中鐵諾德閱墅，容積率都是1.01，但產(chǎn)品就沒有那么純粹了。
優(yōu)山美地D區(qū)，產(chǎn)品主要是合院和類獨(dú)棟。 而中鐵諾德閱墅的產(chǎn)品主要是疊拼和合院。
也就是說，1.01的容積率，很難有獨(dú)棟產(chǎn)品的出現(xiàn)了。
關(guān)于容積率的區(qū)別，你們看幾大別墅項(xiàng)目的衛(wèi)星圖就能清楚感受到了。
當(dāng)然，難有獨(dú)棟出現(xiàn)，也不代表一定不可以。
伴隨北京的產(chǎn)品設(shè)計(jì)迭代，豪宅產(chǎn)品也在突破各種可能性。
華潤對新地塊的設(shè)計(jì)，也可以參考懋源泗上村項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃。
懋源泗上村項(xiàng)目規(guī)劃圖
因?yàn)?，懋源?xiàng)目也是日后華潤溫榆河項(xiàng)目的主要競爭對手。
懋源泗上村項(xiàng)目的容積率1.1 ，比華潤項(xiàng)目高，住宅建面17.4萬平與華潤的17.2萬平幾乎一致。
懋源運(yùn)用控高24米，局部36米的要求，在地塊上設(shè)計(jì)了 獨(dú)棟別墅+疊拼別墅+聯(lián)排別墅+11層洋房，四種產(chǎn)品形態(tài)。
懋源泗上村項(xiàng)目效果圖
在產(chǎn)品分布上，沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側(cè)是三棟一共6套聯(lián)排別墅，另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中，剩下的全是疊拼別墅。
而且順義一直是好房子的先行者，懋源在16棟11層洋房的設(shè)計(jì)中，做了錯層而且270度的轉(zhuǎn)角陽臺，南北雙陽臺，設(shè)備平臺這些都有設(shè)計(jì)，綜合使用率能做到100%以上。
懋源泗上村項(xiàng)目規(guī)洋房效果圖
重點(diǎn)是，錯層陽臺，能做到全部贈送，獲得感更強(qiáng)。
華潤新項(xiàng)目容積率只有1.01，可以參考優(yōu)山美地D區(qū)做聯(lián)排、疊拼等比較純粹的產(chǎn)品。
當(dāng)然其控高24米局部27米的要求，也可以參考懋源的做法，設(shè)計(jì)一些8、9層的洋房，可以給獨(dú)棟別墅預(yù)留一些空間，畢竟溫榆河的河景不可多得。
價格方面可能對華潤是一個挑戰(zhàn)。
華潤今天拿下的兩塊宅地，總價是60.24億，成交樓面價是3.5萬/平。
沒有設(shè)置住宅指導(dǎo)價。
而懋源的泗上村地塊，拿地總價只有43.2億，成交樓面價只有2.5萬/平，住宅銷售指導(dǎo)價6.1萬/平。
雖然都是底價拿地，但懋源泗上村項(xiàng)目樓面價卻比華潤溫榆河項(xiàng)目每平低1萬。
如果貼面競爭，華潤確實(shí)有價格方面的壓力。
但畢竟華潤新地塊在溫榆河別墅區(qū)核心位置，周邊無論環(huán)境還是配套都算別墅區(qū)的頂級。
而懋源泗上村項(xiàng)目，雖然在溫榆河森林公園里，但周邊的配套和環(huán)境相對差一些。
而且容積率方面，華潤的1.01和懋源的1.1還是有差別的，華潤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上或許更游刃有余些。
華潤在產(chǎn)品方面能做到“ 進(jìn)可攻純粹，退可守豐富 ”。
包哥也非常期待，華潤能在順義別墅區(qū)添上濃墨重彩的一筆。
以上。
接下來的土拍大戲，又將聚焦到 海淀 。
3月17號的海淀樹村地塊，預(yù)計(jì)又將會掀起一陣血雨腥風(fēng)。
不想錯過，關(guān)注“買房大家?guī)汀?025年追地計(jì)劃，也可以加包哥關(guān)注，咱們“北京土拍情報(bào)站”群聊見。
個人觀點(diǎn) 僅供參考
熱門跟貼