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大家?guī)?025年北京土地的第 9 篇推送

地主家沒有余糧后,核心區(qū)的地就是雪中送炭,而郊區(qū)的地已經(jīng)做不到錦上添花了。

順義連著兩天在賣地了,不管是昨天順義主城核心區(qū)的東風(fēng)商場地塊,還是今天后沙峪別墅區(qū) 溫榆河地塊 ,都難逃底價成交的命運(yùn)。

至此,2025年北京宅地成交數(shù)量來到 10 組, 494億 。

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2025年北京土拍成交地圖

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱:順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 溫榆河生態(tài)走廊 周邊用地土地一級開發(fā)項(xiàng)目SY00-2101- 2007、2008 地塊二類居住用地

拿地房企: 華潤 ;

成交金額: 60.24億(底價) ;

住宅樓面價: 3.5萬/平 ;

超60個小目標(biāo)的拿地金額并不是小數(shù),也不是所有房企都能吃得下的,這可能是今天溫榆河地塊無人爭搶的一個原因。

還有一個原因,就是 2025年,各大房企都會大概率把寶壓到了“城里”。

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溫榆河地塊具體位置

關(guān)于溫榆河地塊,關(guān)于今年的土拍市場,關(guān)于北京豪宅市場,關(guān)于順義新房,你有什么想知道的或者想分享的,加包哥微信,咱們好好聊聊。

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今天華潤拿下的溫榆河地塊,南側(cè)靠近溫榆河,而且一河之隔就是 溫榆河公園 。

再具體一點(diǎn),07、08兩塊宅地在龍灣別墅和優(yōu)山美地之間,這個位置,就是順義傳統(tǒng)頂級別墅區(qū),絕對優(yōu)質(zhì)。

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華潤新地塊周邊配套

而且溫榆河公園別墅區(qū),無論去北邊未來科學(xué)城、東邊首都機(jī)場、西邊海淀上地、南邊望京,都有相對適當(dāng)?shù)木嚯x,開車時間都在合理區(qū)間。

要不然你以為,溫榆河全長50多公里,為什么就溫榆河公園這片成為了北京的頂級別墅區(qū)?

再聚焦到溫榆河新地塊周邊,除了兩個傳統(tǒng)別墅項(xiàng)目外,西北側(cè)是龍灣七街商業(yè)廣場,東北方向隔著優(yōu)山美地,就是北京順義國際學(xué)校。

而且東北方向直線五六百米,還有北京英國學(xué)校、北京新英才學(xué)校等國際學(xué)校,到中糧祥云小鎮(zhèn)的直線距離也在兩公里左右。

華潤新地塊,具備打造高端住宅的一些環(huán)境條件。

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再看地塊本身。

因?yàn)榈貕K是順著溫榆河的流向,又正好在河流拐角處,所以07、08地塊的形狀也呈現(xiàn)出不規(guī)則梯形的特點(diǎn)。

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北邊的07地塊用地面積6.55萬平,地上建筑規(guī)模 6.62萬平 。

南側(cè)的08地塊稍大,用地面積10.49萬平,地上建筑規(guī)模 10.59萬平 。

兩塊地的容積率都是 1.01 。

講真,容積率超過1,真的就很難打造別墅產(chǎn)品了。

要知道新地塊西邊的龍灣別墅的容積率只有0.47,東邊優(yōu)山美地ABC三區(qū)的容積率也都分別只有0.44、0.4和0.68。

新地塊西北邊的優(yōu)山美地D區(qū)和中鐵諾德閱墅,容積率都是1.01,但產(chǎn)品就沒有那么純粹了。

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優(yōu)山美地D區(qū),產(chǎn)品主要是合院和類獨(dú)棟。 而中鐵諾德閱墅的產(chǎn)品主要是疊拼和合院。

也就是說,1.01的容積率,很難有獨(dú)棟產(chǎn)品的出現(xiàn)了。

關(guān)于容積率的區(qū)別,你們看幾大別墅項(xiàng)目的衛(wèi)星圖就能清楚感受到了。

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當(dāng)然,難有獨(dú)棟出現(xiàn),也不代表一定不可以。

伴隨北京的產(chǎn)品設(shè)計(jì)迭代,豪宅產(chǎn)品也在突破各種可能性。

華潤對新地塊的設(shè)計(jì),也可以參考懋源泗上村項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃。

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懋源泗上村項(xiàng)目規(guī)劃圖

因?yàn)?,懋源?xiàng)目也是日后華潤溫榆河項(xiàng)目的主要競爭對手。

懋源泗上村項(xiàng)目的容積率1.1 ,比華潤項(xiàng)目高,住宅建面17.4萬平與華潤的17.2萬平幾乎一致。

懋源運(yùn)用控高24米,局部36米的要求,在地塊上設(shè)計(jì)了 獨(dú)棟別墅+疊拼別墅+聯(lián)排別墅+11層洋房,四種產(chǎn)品形態(tài)。

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懋源泗上村項(xiàng)目效果圖

在產(chǎn)品分布上,沿著小區(qū)西北邊緣是16棟11層高的洋房,西南側(cè)是三棟一共6套聯(lián)排別墅,另有15棟獨(dú)棟別墅穿插其中,剩下的全是疊拼別墅。

而且順義一直是好房子的先行者,懋源在16棟11層洋房的設(shè)計(jì)中,做了錯層而且270度的轉(zhuǎn)角陽臺,南北雙陽臺,設(shè)備平臺這些都有設(shè)計(jì),綜合使用率能做到100%以上。

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懋源泗上村項(xiàng)目規(guī)洋房效果圖

重點(diǎn)是,錯層陽臺,能做到全部贈送,獲得感更強(qiáng)。

華潤新項(xiàng)目容積率只有1.01,可以參考優(yōu)山美地D區(qū)做聯(lián)排、疊拼等比較純粹的產(chǎn)品。

當(dāng)然其控高24米局部27米的要求,也可以參考懋源的做法,設(shè)計(jì)一些8、9層的洋房,可以給獨(dú)棟別墅預(yù)留一些空間,畢竟溫榆河的河景不可多得。

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價格方面可能對華潤是一個挑戰(zhàn)。

華潤今天拿下的兩塊宅地,總價是60.24億,成交樓面價是3.5萬/平。

沒有設(shè)置住宅指導(dǎo)價。

而懋源的泗上村地塊,拿地總價只有43.2億,成交樓面價只有2.5萬/平,住宅銷售指導(dǎo)價6.1萬/平。

雖然都是底價拿地,但懋源泗上村項(xiàng)目樓面價卻比華潤溫榆河項(xiàng)目每平低1萬。

如果貼面競爭,華潤確實(shí)有價格方面的壓力。

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但畢竟華潤新地塊在溫榆河別墅區(qū)核心位置,周邊無論環(huán)境還是配套都算別墅區(qū)的頂級。

而懋源泗上村項(xiàng)目,雖然在溫榆河森林公園里,但周邊的配套和環(huán)境相對差一些。

而且容積率方面,華潤的1.01和懋源的1.1還是有差別的,華潤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上或許更游刃有余些。

華潤在產(chǎn)品方面能做到“ 進(jìn)可攻純粹,退可守豐富 ”。

包哥也非常期待,華潤能在順義別墅區(qū)添上濃墨重彩的一筆。

以上。

接下來的土拍大戲,又將聚焦到 海淀 。

3月17號的海淀樹村地塊,預(yù)計(jì)又將會掀起一陣血雨腥風(fēng)。

不想錯過,關(guān)注“買房大家?guī)汀?025年追地計(jì)劃,也可以加包哥關(guān)注,咱們“北京土拍情報(bào)站”群聊見。

個人觀點(diǎn) 僅供參考