租房住得好好的，突然房主說(shuō)要賣(mài)房讓租戶(hù)趕緊搬走，或者房屋過(guò)戶(hù)后新房主以產(chǎn)權(quán)人變更為由，不認(rèn)可原租賃合同要求租戶(hù)搬走，甚至有的采取斷水?dāng)嚯姷确欠ㄊ侄?，這種糟心事，不少租客都遇到過(guò)。這種事法條上對(duì)承租人的保護(hù)很明確，但實(shí)際遇到的情況可能就要復(fù)雜得多了，楊律師分析一下。
《民法典》第七百二十五條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。法律上這叫買(mǎi)賣(mài)不破租賃，意思很簡(jiǎn)單，比如租賃合同的期限是一年，剛住了六個(gè)月房主要賣(mài)房，沒(méi)關(guān)系房主可以賣(mài)房過(guò)戶(hù)，但租戶(hù)有權(quán)住到一年期滿(mǎn)。在租賃期間房子過(guò)戶(hù)到新房主名下了，租戶(hù)跟原房主簽的租賃合同對(duì)新房主也仍有約束力，協(xié)商一致雙方可以按原合同的內(nèi)容，把出租人變更成新房主，協(xié)商不成不變更也沒(méi)關(guān)系，租戶(hù)仍有權(quán)按原合同的條件繼續(xù)租用房子到一年期滿(mǎn)。
這是法律規(guī)定，但在實(shí)踐中有的房東蠻橫不講理，不搬就給找麻煩，斷水?dāng)嚯娚踔翐Q鎖，這樣的事也發(fā)生過(guò)。所以不管是老房東還是新房主，如果合同沒(méi)到期就要求租戶(hù)搬走，作為租戶(hù)怎么辦？
首選肯定是友好協(xié)商，如果房東愿意給一定準(zhǔn)備時(shí)間并給一定賠償，建議租戶(hù)本著互相理解的原則，條件可接受的話(huà)選擇同意提前解除租賃合同，沒(méi)必要非堅(jiān)持合同到期。
但如果因?yàn)榉恐鞑辉敢饨o時(shí)間、給賠償，或者雙方對(duì)賠償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不成，租戶(hù)可以向房東明確相關(guān)法律規(guī)定，表示自己有權(quán)繼續(xù)住到合同期滿(mǎn)。如果碰到房主以給租戶(hù)找麻煩，比如要斷水?dāng)嚯娚踔翐Q鎖之類(lèi)的威脅，作為租戶(hù)，應(yīng)該先收集相關(guān)房東提出違約或威脅的證據(jù)，然后考慮是堅(jiān)持頂一頂試試，還是先搬走然后起訴索賠。
如果房東已經(jīng)實(shí)施了換鎖、斷水?dāng)嚯姷确欠ㄊ侄螘r(shí)，除拍照錄音錄像收集證據(jù)外，一定要報(bào)警。這種事警方不會(huì)強(qiáng)制處理，一般是進(jìn)行調(diào)解，能調(diào)解成最好。調(diào)解不成，警方的出警記錄也可能成為將來(lái)訴訟中的重要證據(jù)，
楊律師建議，如果已經(jīng)發(fā)生房東采取違法手段搗亂的情況，收集到證據(jù)之后是應(yīng)該及時(shí)搬離，然后持證據(jù)向法院起訴，要求退還剩余房租、退還押金，并要求賠償合同約定的違約金受到的實(shí)際損失。有些人選擇碰到這種情況不搬，耗著對(duì)方也要拿到合理賠償。但我認(rèn)為對(duì)普通人來(lái)講，真沒(méi)有那個(gè)精力成天呆在房子跟房東對(duì)耗，從最大限度避免損失和風(fēng)險(xiǎn)的角度講，收集到足夠證明對(duì)方違約的證據(jù)后，選擇慢慢打官司索賠更妥當(dāng)。
本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師,第一屆北京網(wǎng)絡(luò)知名人士聯(lián)誼會(huì)理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。
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