2025年，已經(jīng)進(jìn)入第三個(gè)月了。
青島房?jī)r(jià)的上漲和下跌，如何提前獲得一手信息？需要觀察哪些因素？
其一，最重要的一個(gè)因素，就是二手房。
二手房的最新成交價(jià)，是觀察市場(chǎng)行情最重要的指標(biāo)。
那么，最近幾個(gè)月，青島二手房，有沒(méi)有表現(xiàn)不錯(cuò)的勢(shì)頭？有亮點(diǎn)沒(méi)？
1、止跌回穩(wěn)的排頭兵
市南嶗山次新房，是這輪止跌回穩(wěn)的排頭兵。
市南土地供應(yīng)有限，新房最少。奧帆基地、五四廣場(chǎng)沿海一線，稍好一些的品質(zhì)二手房，價(jià)格一直很堅(jiān)挺。
市南高端購(gòu)房者，并不排斥品質(zhì)二手房。
比如，柏麗瀾庭。 144.58平，成交價(jià)820萬(wàn)，單價(jià)5.6萬(wàn)。
嶗山改善客群，對(duì)于青鐵華潤(rùn)城的喜愛(ài)太明顯了。這個(gè)小區(qū)二手房成交熱度高得離譜。
比如，最新成交的一套，青鐵華潤(rùn)城，135平，總價(jià)456.8萬(wàn)，單價(jià)接近34000元。
嶗山高端客戶，對(duì)浮山前的次新房，也很關(guān)注。比如，保利漫月山和世茂拾貳府。
前者，二手房?jī)r(jià)格在五萬(wàn)—六萬(wàn)區(qū)間，掛牌率比較低，業(yè)主大多自持。
后者，世茂單價(jià)比保利略低，熱度也不低。只是掛牌的房源比較少。
2、這幾個(gè)小區(qū)成交價(jià)有回升！
其次，市北嶗山的區(qū)域標(biāo)桿小區(qū)，優(yōu)質(zhì)二手房表現(xiàn)觸底反彈，勢(shì)頭很強(qiáng)，金茂悅府、綠城都是這種情況。
來(lái)看幾套最新的成交例子。
比如，市北浮山后的大云谷悅府二期，3室2廳，115平，總價(jià)346萬(wàn)，單價(jià)三萬(wàn)。
去年10月份到現(xiàn)在，115戶型，成交單價(jià)還出現(xiàn)了上漲情況。從兩萬(wàn)八到三萬(wàn)，確實(shí)是回穩(wěn)狀態(tài)。
李滄呢，房齡稍老一點(diǎn)的綠城郁金香岸，成交價(jià)也有回升，小套三103平，成交價(jià)218萬(wàn)，單價(jià)兩萬(wàn)一。
盡管去年市場(chǎng)整體降溫，但仍能維持一定的交易量，價(jià)格下跌幅度較小。
3、這些房子為何能穩(wěn)?。?/p>
以上所有房源，包括提到的二手房小區(qū)，都是已經(jīng)走出“危險(xiǎn)”期的杰出代表。為何是這些小區(qū)呢？
從內(nèi)部因素看，大部分是次新房，戶型不錯(cuò)，產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)都能跟得上。
外部因素，則有這些：市區(qū)（如市南、市北、嶗山）擁有成熟的教育、醫(yī)療、交通和商業(yè)資源；優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房；地鐵房。
這些房子吸引市區(qū)剛需和改善，供應(yīng)端和需求端相對(duì)穩(wěn)定。
從市場(chǎng)走勢(shì)看，市區(qū)部分板塊新房庫(kù)存不斷去化；高性價(jià)比的二手房，獲得了更多關(guān)注度。
比如，東李板塊，“攪和王”森林公園已經(jīng)收尾，融海啟城隱退，在售新房一下子少了很多。這時(shí)候，綠城不錯(cuò)的次新房，立馬挺直了腰板。
就拿曉風(fēng)湖畔來(lái)說(shuō)，純洋房，173平的套四，成交價(jià)高達(dá)550多萬(wàn)，單價(jià)三萬(wàn)二。
這套房子的成交，意義非凡。東李板塊的王者存在，依然是綠城。
4、全面反彈？尚早！
除了市區(qū)，其他主城區(qū)域，也有表現(xiàn)不錯(cuò)的二手房小區(qū)。
比如，西海岸的奧園翰林名苑，最近成交價(jià)格穩(wěn)定在一萬(wàn)七了，頹勢(shì)已經(jīng)止住。
還有，城陽(yáng)匯豪蘭庭、濱湖國(guó)際一期、正陽(yáng)府等，都是表現(xiàn)不錯(cuò)的品質(zhì)小區(qū)。
但是，郊區(qū)板塊，也有仍在低迷掙扎的。比如，膠州上合。
花樣年碧云灣的最新成交價(jià)竟然到了4000多元/平。
你說(shuō)，當(dāng)年121平可是需要一百多萬(wàn)??！現(xiàn)在，成交，竟然是53萬(wàn)。這個(gè)房東，估計(jì)是著急用錢了。
另外，膠南西客站板塊、即墨藍(lán)谷、西海岸海洋活力區(qū)、古鎮(zhèn)口等，當(dāng)年投資客扎堆的板塊，還在掙扎中。
這些昔日投資板塊，新房和二手房庫(kù)存量較大，導(dǎo)致價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。
購(gòu)房者更傾向于選擇配套成熟的區(qū)域，而非依賴未來(lái)“規(guī)劃”。
總起來(lái)說(shuō)，要恢復(fù)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，還有很長(zhǎng)的路要走。
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