“卡條件的買不起，買得起的不卡條件！”——這句扎心的吐槽，成了青島配售型保障房最真實(shí)的注腳。
最近，青島的配售型保障房，竟然登上了公交車廣告，堪稱前所未見。要知道，往常這類政策性住房基本上都是“內(nèi)部消化”，這次竟然這么高調(diào)做宣傳，不禁讓人浮想聯(lián)翩：是房子太多賣不掉？還是買的人太少不夠熱鬧？
▲青島配售型保障房，竟然登上了公交車廣告
3月下旬，青島將啟動(dòng)李滄區(qū)京口路和市北區(qū)開封路這兩個(gè)保障房項(xiàng)目的選房活動(dòng)，目前已有1.3萬(wàn)余戶家庭完成注冊(cè)，2700戶家庭進(jìn)入輪候庫(kù)排序。從數(shù)據(jù)看，似乎供不應(yīng)求，但稍微一研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這買賣可能并不劃算。
1、
低價(jià)？真相可能沒(méi)那么簡(jiǎn)單
誰(shuí)能買？
青島配售型保障房購(gòu)買資格，申請(qǐng)人至少要有一個(gè)本市戶籍，單身人士也得是本地人。此外，家庭人均住房面積不超過(guò)13㎡，優(yōu)先保障住房困難家庭。不過(guò)，引進(jìn)人才、公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等城市基礎(chǔ)服務(wù)人員也可以申購(gòu)。房源主要是75㎡的套二和95㎡的套三，含精裝修，銷售均價(jià)約1.1萬(wàn)元/㎡。
房子啥樣？
李滄京口路項(xiàng)目：1801套房，75平套二466套，95平套三1335套。位置在京口路北、重慶中路東，16棟11到27層的高樓，容積率2.7，車位1:1。
市北開封路項(xiàng)目：1812套房，82平套二504套，98平套三1308套。坐落在唐河路東、開封路北，15棟19到27層樓，容積率2.87，綠地率35%。
價(jià)格真的便宜嗎？
官方定價(jià)原則是：基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本，外加適度合理利潤(rùn)。聽起來(lái)很公平，可問(wèn)題來(lái)了——?jiǎng)潛艿厥钦捉o的，成本到底是多少？這建安成本怎么算的？官方的“適度利潤(rùn)”是多少？這些成本明細(xì)數(shù)據(jù)全都沒(méi)有公開，價(jià)格是1.1萬(wàn)元/㎡，但到底貴不貴，沒(méi)人能說(shuō)清。
有網(wǎng)友吐槽：“1.1萬(wàn)？不如買繁華地段老破小。”還有人說(shuō)：“1.1萬(wàn)還保本微利？那商品房的利潤(rùn)得多離譜？”更扎心的是，周邊次新二手房的價(jià)格也就在1.2萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/㎡之間，多花幾萬(wàn)元能買個(gè)自由流通的二手商品房，何必“綁死”在這上面？
2、
配售型保障房的“隱藏坑”
不能自由交易，政府回購(gòu)價(jià)格不透明
保障房最大的“坑”之一就是不能隨意轉(zhuǎn)手，實(shí)行封閉管理，只能政府回購(gòu)或轉(zhuǎn)讓給輪候庫(kù)符合條件的家庭。而政府回購(gòu)是怎么定價(jià)的？折舊是如何計(jì)算？目前沒(méi)有公布任何細(xì)則！這個(gè)對(duì)于配售型保障房至關(guān)重要。沒(méi)細(xì)則，誰(shuí)敢隨便下手?。窟@意味著，如果你買了這房子，以后想換房子，政府有可能會(huì)低價(jià)回收。
▲青建房字〔2024〕17號(hào)文件中的規(guī)定
戶型設(shè)計(jì)拉胯，精裝修標(biāo)準(zhǔn)不詳
戶型設(shè)計(jì)上，網(wǎng)上吐槽也不少。詳見鏈接：青島配售型保障房10種戶型
再說(shuō)精裝修，有過(guò)保障房經(jīng)驗(yàn)的朋友都懂——裝修材料大概率是最低標(biāo)準(zhǔn)。有人擔(dān)心，入住后可能面臨甲醛超標(biāo)等問(wèn)題。
▲李滄京口路配售型保障房，精裝修效果圖
報(bào)名人數(shù)少，市場(chǎng)反應(yīng)平淡
按照官方數(shù)據(jù)，目前有2100余人預(yù)登記，而房源是3613套。理論上，這個(gè)“香餑餑”應(yīng)該被瘋搶才對(duì)，但報(bào)名人數(shù)竟然比房子還少？！為什么？因?yàn)檎嬲蠗l件的剛需買不起，而有能力買的，看不上。
3、
配售型保障房，究竟適合誰(shuí)？
適合“鐵了心”不換房的剛需
如果你是純剛需，未來(lái)20年不打算換房子，對(duì)于保值、流通什么的，統(tǒng)統(tǒng)不考慮，也愿意接受政府未來(lái)未知的回購(gòu)價(jià)格，那或許可以考慮。
適合想住新房的低收入群體
對(duì)于想住新房不愿意住二手房，但是購(gòu)房預(yù)算不高的人來(lái)說(shuō)，這或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但請(qǐng)做好心理準(zhǔn)備，未來(lái)如果收入提高，想改善住房，賣房可能是個(gè)大問(wèn)題。
不適合投資，更不適合“試試水”
這房子和商品房完全不同，無(wú)法自由交易，未來(lái)回購(gòu)價(jià)格不透明，投資屬性基本為零。如果你只是想找個(gè)地方住，暫時(shí)過(guò)渡一下，那么配售型保障房并不適合你，還不如租房，或者尋找價(jià)格合適的二手房。
▲李滄京口路配售型保障房實(shí)景
這房子，到底值不值得買？
青島的配售型保障房，就像相親市場(chǎng)上的“經(jīng)濟(jì)適用男”——看著老實(shí)，處久了全是毛病。從各個(gè)角度來(lái)看，青島的配售型保障房槽點(diǎn)不少：不是即買即住的現(xiàn)房、是明年底交付的期房，價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，未來(lái)交易限制多，回購(gòu)政策不明朗等等?？偠灾@房子要慎重考慮再下手。買房這事，除了價(jià)格，還得考慮未來(lái)的流動(dòng)性和自由度，否則，小心變成“不動(dòng)產(chǎn)”的永久房東。
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