最近，青島首批配售型保障房熱度很高，因為本月下旬就要開始選房了。
陸續(xù)有一些網(wǎng)友咨詢房師傅，這房子能不能買。
還有人說，3000多套，會不會沖擊周邊商品房樓盤……
今天，咱們一塊聊聊這個話題。
1、有產(chǎn)品力的一批保障房
二十年前，青島保障房分多種。廉租房、經(jīng)濟適用房，限價房，后來又有了公租房……
那時候，很多低收入家庭比較向往經(jīng)適房，因為價格特別便宜。但大家心里都明白，一分錢一分貨。
等著那批經(jīng)適房符合二次交易的時候，在市場上流通，確實備受“歧視”，價格很低。
七八年前，青島又開始做了一些產(chǎn)權(quán)型人才住房。這類房源，集中在高新區(qū)、西海岸、城陽等區(qū)域，市區(qū)也有，那幾年出讓的地塊基本都有特定比例的房源。
市區(qū)人才房，部分樓盤還真有產(chǎn)品力。比如，嶗山海尚府、海信、金茂的幾個盤。
以海尚府為例，精裝人才房，公區(qū)設(shè)置、配套，媲美商品房。另外，出門就是海爾學(xué)校、二中附屬學(xué)校，教育資源很不錯。
順著時間軸，到了這兩年，市區(qū)又推出了“新款”配售型保障房。
只說產(chǎn)品力層面，確實是到了一個新高度了。有些細節(jié)做得，甚至比個別商品房樓盤要強不少。
產(chǎn)品設(shè)計，與時俱進。不僅向商品房的一些最新設(shè)計靠攏，還用上了第四代住宅的概念的項目。
比如，開封路保障房項目，是按照“綠色、低碳、智能、安全”好房子的標準來打造的。
堅持采用優(yōu)質(zhì)綠色建材和先進的施工工藝工法，為解決隔音、降噪、串味問題，在樓板地面、分戶隔墻、廚衛(wèi)間排水管等位置增加專項處理措施。
采用可變戶型設(shè)計，住戶可通過增減隔墻的方式，增加臥室數(shù)量或擴大客廳面積，適應(yīng)多樣化居住需求。
在智慧社區(qū)方面，園區(qū)內(nèi)有24小時監(jiān)控，單元門人臉識別進出，訪客預(yù)約二維碼通行，設(shè)置有智慧燈桿，戶內(nèi)還安裝有一鍵報警。
開封路項目，容積率2.87，15棟19-27層住房，1812戶。其中82㎡套二504套，98㎡套三1308套。
從戶型布局看，更加注重實用性、功能性，采用客餐廚一體化設(shè)計，提高空間利用率。
2、幾個變化，需要注意！
以往，保障房的戶型面積段，和商品房差別比較大。
曾幾何時，保障房重在保障居民基本居住需求；后者更多的是提高居住舒適度。
現(xiàn)在，情況發(fā)生了一些改變。就拿今年這批保障房來說，強調(diào)住“好房子”。兩個保障房項目，都是以套三房源為主，少量套二房源。
這是一個最大變化，也是這批保障房的一個重要優(yōu)勢。
第二個變化，價格，主打保本微利。
精裝修交付，銷售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則確定，約為同區(qū)域商品住房售價的60%，銷售均價約1.1萬元/㎡（10600~14000/元㎡）。
保障房，本質(zhì)上是一種社會福利，核心是民生基礎(chǔ)保障。優(yōu)先保障住房困難且收入不高的工薪收入群體。
第三個值得一提的細節(jié)：
不能和商品房一樣上市自由交易。別想著賺差價。
想退出，可以通過政府回購方式。
這和前些年的經(jīng)適房、限價房有很大區(qū)別，這個細節(jié)需要注意。
有些“投機”思想的朋友，可以放棄“炒”一套的念頭了。
3、對樓市的一些影響
這兩個保障房項目，共計3600多套房源。從去年開始，就有類似聲音：
周邊樓盤是不是瑟瑟發(fā)抖了。
周邊，新建商品房是不是降價了？
這個問題，需要兩方面看。以開封路項目為例。
目前老四方在售樓盤比較多。沒有開封路保障房之前，老四方已經(jīng)有樓盤降價促銷了，還不止一家。
這類降價樓盤有個共同點：產(chǎn)品力太差。
在和其他品質(zhì)樓盤競爭中，早已掉隊了。
開封路項目的受眾是剛需中的剛需，對降價樓盤有沖擊，但對品質(zhì)樓盤，影響幾乎不存在。
買中海云境的朋友，買通和悅章的購房者，是不會考慮保障房的。
但是，考慮老四方老破小的剛需，首付款只有十幾，二十萬左右，可以研究一下開封路保障房。
這類群體，如果符合條件，房師傅認為，完全可以買開封路新房。
李滄京口路保障房，情況也是類似。對品質(zhì)商品房的影響，可以忽略不計。
但對低端市場，比如老破小，比如產(chǎn)品力弱的低價盤，是有沖擊力的。
最后，和大家說句肺腑之言：
放平心態(tài)，享受慢生活；別絞盡腦汁，走捷徑。
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