又是一年3.15。
海底撈、楊銘宇黃燜雞，都嘗到了成為“負”焦點的痛苦滋味。
對消費者來說，真誠的商家，哪怕價格高一點，也是值得的。
這個話題放在房地產(chǎn)領域，對購房者來說，買到高性價比房子，才是上策。
對樓盤來說，忽略了購房者的感受，一味的蜜汁自信，就會被市場冷落，拋棄。
1、定價過高，錯失良機！
市南有一個盤，拿地的時候，青島市場非常好，新房熱銷不已。
那是2021年。青鐵置業(yè)以總價13.6億拿下市南團島地塊，地價16000元/㎡。中瑞鼎峰以7.66億元收下該地塊49%股份，成了操盤手。
這就是現(xiàn)在的青鐵鼎峰云上觀瀾項目。
實際上，2021和2022，市區(qū)樓市熱度高，差不多的樓盤都能熱銷。
誰能想到，直到2022年底，云上觀瀾才首開。3.8萬/平的均價，直接嚇退了不少團島老住戶。
這個價格，也直接助攻了市北老城區(qū)的遠洋、通和啟章和潤府。如今，這三個盤早已清盤，遠洋和華潤甚至都陸續(xù)交付了。
同一時期的浮山后F4，也是類似，尾盤+交付。
只有云上觀瀾，2021年拿地，賣到了2025年……大概率2026，還在賣。
網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，這個盤的商品住宅一共只有582套，目前仍有242套。
營銷總是不是怕房子早賣完了，團隊沒活干，索性慢點去化。
2022年首開之后，云上觀瀾從置業(yè)顧問到策劃，到營銷負責人，陸續(xù)換人。
人員流動背后，還是中瑞鼎峰內(nèi)部凝聚力有問題。
現(xiàn)在回頭再看，團島板塊上一個成規(guī)模的樓盤還是金茂灣。云上觀瀾拿地時機，其實非常好。
錯就錯在，入市晚，定價過高，過于自信。連老團島人都忽悠不了，更不用說市區(qū)改善群體了。
2、營銷水平低，短板被放大
實際上，中瑞鼎峰的營銷大拿們，也不是沒有想過辦法。
而且，辦法還都是險招。簡直讓人目瞪口呆。
咱們以時間軸的形式回顧一下。
2022年底首開，算是不溫不火，自宣賣了“7.1億”；2023年小陽春，賣得還不錯，那時候市場仍在。
但是，2023年下半年，尤其是冬季，云上觀瀾直接被“冰封”了。
這個盤，在冬天，簡直是噩夢般難賣。后海的風吹過，刺骨。隔壁的污水處理廠，已經(jīng)存在N年了。老青島人說，這里曾是大糞廠。
也只有春天，團島山公園開花的時候，能有一波“行情”。
果然，2024年春天，云上觀瀾營銷總**大神，搞了兩個大動作。
一個是：不到三萬買市南；
另一個是：“公職人員專屬團購優(yōu)惠”……
第一個動作的影響就是，云上觀瀾就值這個錢了，之前三萬八買的，都是“腦殘”了。
雖然低于三萬的特價房是最差樓座7號樓，111平最差戶型，但是所有人都知道，云上觀瀾崩不住了，價格徹底“飛流直下三千尺”了。
此時此刻，最寒心的莫過于首開上車的周邊老住戶。
第二個動作，顯然這批營銷人，不太懂地產(chǎn)之外的一些敏感常識了。
這張海報竟然還寫著：好工作匹配好房子。公職人員專屬，這是搞“工種”歧視嗎？其他人員，不配買云上觀瀾嗎？
這次風波之后，云上觀瀾特價房去化很快，不到三萬，確實有人買。
但是，代價很大，價格體系崩了。而且短板逐步被無限放大。
比如，中瑞鼎峰的真實水平。雖然這個開發(fā)商在膠州、城陽等郊區(qū)曾開發(fā)過項目，但青島市區(qū)開發(fā)經(jīng)驗之前是零。而且，中瑞城陽項目交付本身就有不少問題，也曾被媒體公開報道過。
目前，最神秘的一個細節(jié)是，云上觀瀾部分股權(quán)被質(zhì)押了。側(cè)面來看，中瑞鼎峰缺錢了。
青鐵在青島選合作伙伴，一直比較謹慎。從華潤到越秀、保利和金茂，都是清一色央國企。云上觀瀾，能選中瑞，確實很神奇。
再看項目本身的短板。純大高層，3.8的容積率，人才房、安置房和商品房混合的小區(qū)，戶型則是上一代產(chǎn)品，公攤大，得房率低，很難與第四代新品競爭。
舉個例子，111平的得房面積約是84平；140多平，公攤30多平。這都是公開數(shù)據(jù)，可以查詢。
地理位置上，市南最西南角，三面死胡同，進出小區(qū)只有一個環(huán)形道路。東側(cè)一期是回遷房，二期交付后，出行會是一大難題。
不過，從小區(qū)出發(fā)，去黃島倒是方便，離海底隧道近。
另外，冬天西北風，業(yè)主日子可能比較難過。西北側(cè)的污水處理廠，氣味是否好聞？后海的風，對大高層可是不友好。
3、艱難時刻，又來競品
等到了2025年，雖然是3月小陽春，但云上觀瀾的好運氣似乎用完了。
不能一直靠特價房度日，更不能靠賣團島、西鎮(zhèn)情懷摁著老住戶“薅”。第四個年頭了，兔子還不吃窩邊草呢。
更不好的消息，接踵而來。新一年，輪渡海景地塊，拍完了。保利操盤，金茂和青鐵站在背后。
保利在青島市區(qū)可是經(jīng)驗豐富，市北、嶗山、李滄等都有不少項目。
保利首次殺入市南，整個板塊，中瑞和保利，這兩家樓盤算是直接PK了。
不知道，云上觀瀾的操盤手，中瑞總經(jīng)理，是否后悔沒在兩年前快速調(diào)整策略，快速去化。
大概率，保利新盤的戶型、產(chǎn)品細節(jié)，會秒殺云上觀瀾。
要知道，保利新地塊的地價14020元/平，比云上觀瀾低。
保利的營銷手段，可是甩中瑞鼎峰幾條街……
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