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近日，經(jīng)開(kāi)區(qū)皖投JK202306號(hào)地塊以及合肥城投JK202402/JK202403地塊規(guī)劃公布，掀起樓市巨浪！

合肥城投JK202402/JK202403號(hào)地塊：剛需的“曙光”，南艷湖板塊價(jià)值再定義

規(guī)劃亮點(diǎn)：地塊容積率僅1.8，規(guī)劃31棟11-17層洋房及小高層，主力戶(hù)型113-158㎡，網(wǎng)傳總價(jià)200萬(wàn)+起，刷新合肥新計(jì)容門(mén)檻。對(duì)比同區(qū)域置地松谷鳴翠（均價(jià)3萬(wàn)+/㎡）、龍湖央璟頌（均價(jià)3.2萬(wàn)/㎡），價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著。

配套加持：緊鄰南艷湖生態(tài)資源，地鐵7號(hào)線(xiàn)（在建）、10號(hào)線(xiàn)（規(guī)劃）雙軌交匯，周邊規(guī)劃實(shí)驗(yàn)高中（60班，2027年投用）、銀泰in Park 形成“教育+商業(yè)+生態(tài)”黃金三角。

皖投JK202306號(hào)地塊：皖投頂豪“掀桌”，叫板政務(wù)東

產(chǎn)品力破圈：外立面玻璃幕墻+干掛石材、室內(nèi)外雙泳池、“六恒科技系統(tǒng)”、國(guó)際一線(xiàn)精裝品牌，戶(hù)型153-228㎡純改善設(shè)計(jì)，放風(fēng)價(jià)3萬(wàn)+/㎡，劍指合肥頂豪市場(chǎng)。

戰(zhàn)略卡位：緊鄰山姆會(huì)員店（預(yù)計(jì)4月開(kāi)業(yè)），依托繁華大道主干道與地鐵口，打造“頂奢生活圈”。皖投此舉不僅填補(bǔ)經(jīng)開(kāi)高端市場(chǎng)空白，更直接挑戰(zhàn)省府、政務(wù)東高價(jià)板塊。

新規(guī)沖擊波：老項(xiàng)目“得房率”成硬傷

當(dāng)前經(jīng)開(kāi)區(qū)在售老規(guī)項(xiàng)目（如皖投云啟錦上/錦悅、建發(fā)華潤(rùn)翡翠云璟）均是非計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目，得房率普遍低，而新計(jì)容樓盤(pán)通過(guò)優(yōu)化公攤，實(shí)際使用率接近100%。價(jià)格與產(chǎn)品力的雙重碾壓，或迫使老項(xiàng)目加速去化。

NO.2| 貳

經(jīng)開(kāi)“開(kāi)掛”進(jìn)行時(shí)

山姆、銀泰、地鐵、名校等，城市界面全面躍升

商業(yè)能級(jí)爆發(fā)：山姆+銀泰in Park雙核驅(qū)動(dòng)

山姆會(huì)員店（4月開(kāi)業(yè)）：安徽首店，覆蓋蜀山、包河等區(qū)域“極速達(dá)”，引流高端消費(fèi)人群，提升板塊商業(yè)價(jià)值。

銀泰in Park：安徽首家景觀(guān)地標(biāo)商業(yè)，融合街區(qū)+Mall+微景觀(guān)，定位“公園式購(gòu)物”，填補(bǔ)南艷湖高端商業(yè)空白。

交通動(dòng)脈升級(jí)：地鐵7號(hào)線(xiàn)（2026年通車(chē)）

串聯(lián)濱湖、政務(wù)、經(jīng)開(kāi)，直通合肥南站，激活沿線(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值。

皖投JK202306號(hào)地塊和JK202402/JK202403地塊緊鄰7號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)，未來(lái)通勤效率大幅提升。

教育配套加碼：實(shí)驗(yàn)高中+名校集群

實(shí)驗(yàn)高中（規(guī)劃）：60班規(guī)模，輻射南艷湖板塊，緩解學(xué)位緊張。

168學(xué)校：公辦九年一貫制名校，為區(qū)域項(xiàng)目注入強(qiáng)學(xué)區(qū)預(yù)期。

產(chǎn)業(yè)與生態(tài)協(xié)同：“中央綠谷”+兩湖生態(tài)

明珠廣場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃“中央綠谷”，保留工業(yè)煙囪改造為藝術(shù)地標(biāo)，并建設(shè)體育館、文體中心，推動(dòng)“工業(yè)遺產(chǎn)”向“城市名片”轉(zhuǎn)型。翡翠湖、南艷湖生態(tài)綠意環(huán)抱，進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域宜居屬性。

NO.3| 叁

市場(chǎng)分化

非新計(jì)容項(xiàng)目加速去化

頂豪爭(zhēng)奪改善

明珠廣場(chǎng)板塊一直以來(lái)被大家長(zhǎng)期低估，但最近幾年隨著交通和配套的完善，周邊發(fā)生了翻天覆地的變化。依托“兩湖科創(chuàng)圈”規(guī)劃，成為整個(gè)西南副中心，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ谎远鳌?/p>

經(jīng)開(kāi)區(qū)土地稀缺性凸顯，從2021年以來(lái)，經(jīng)開(kāi)區(qū)供應(yīng)了27宗涉宅地塊，主要集中在2021年和2022年這兩年，2023年和2024年都成交3宗宅地。

去年以來(lái)，經(jīng)開(kāi)區(qū)新房供需整體來(lái)看相對(duì)平穩(wěn)，月均銷(xiāo)售180套房源，截止目前主要在售5個(gè)項(xiàng)目。去年年底以來(lái)市場(chǎng)成交一直保持良好勢(shì)頭，尤其去年經(jīng)開(kāi)新計(jì)容項(xiàng)目置地松谷鳴翠首開(kāi)，市場(chǎng)關(guān)注度較高，改善型需求得到釋放。

從價(jià)格來(lái)看，整體經(jīng)開(kāi)區(qū)價(jià)格波動(dòng)式上漲，由于在售項(xiàng)目地段和產(chǎn)品都得到提升，導(dǎo)致價(jià)格不斷拔高。比如翡翠湖板塊建發(fā)華潤(rùn)翡翠云璟，整體備案價(jià)格接近3萬(wàn)/㎡，而明珠廣場(chǎng)置地松谷鳴翠破3萬(wàn)/㎡，南艷湖板塊龍湖亞倫央璟頌超3萬(wàn)/㎡。與去年相比，經(jīng)開(kāi)區(qū)價(jià)格上漲約1500元/㎡。

整體來(lái)看，經(jīng)開(kāi)區(qū)顯性庫(kù)存約1600套房源，其中部分房源位于空港，另外還有經(jīng)開(kāi)區(qū)人才公寓轉(zhuǎn)商品房，目前主要在售的幾個(gè)樓盤(pán)中，庫(kù)存量其實(shí)并不多，即便如此，按照目前月均去化速率算，大概8.5個(gè)月去化周期。

龍湖亞倫·央璟頌

位置：繁華大道與芳庭路交匯處，緊鄰駱崗中央公園、十五里河生態(tài)走廊，南瞰中央公園，東倚168玫瑰園北校區(qū)。

產(chǎn)品：143-223㎡低密洋房大平層，均價(jià)3.2萬(wàn)/㎡，折扣9折。項(xiàng)目規(guī)劃超千平私享會(huì)所，配備泳池、健身房，容積率低至1.8，主打“公園里的家”。

優(yōu)勢(shì)：龍湖品牌背書(shū)，周邊4公里內(nèi)覆蓋萬(wàn)象城、山姆會(huì)員店，教育資源密集，投資自住兩宜。

皖投云啟錦上/錦悅

定位：國(guó)企開(kāi)發(fā)，均價(jià)2.4萬(wàn)/㎡，戶(hù)型105-138㎡，毗鄰規(guī)劃地標(biāo)商業(yè)，學(xué)區(qū)為168東校區(qū)，性?xún)r(jià)比突出。

置地·松谷鳴翠

標(biāo)桿屬性：明珠廣場(chǎng)板塊143-260㎡大平層，均價(jià)3.4萬(wàn)/㎡，配套168玫瑰園東校，稀缺性顯著。

建發(fā)華潤(rùn)翡翠云璟：

雙央企品質(zhì)，精裝交付，戶(hù)型面積100-123㎡，高層2.9萬(wàn)/㎡、洋房3.3萬(wàn)/㎡，設(shè)計(jì)融合徽派與現(xiàn)代風(fēng)格，適合改善客群。

NO.4| 肆

結(jié)語(yǔ)