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房哥月更欄目，西安二手房報(bào)告，以實(shí)景看小區(qū)，只談自住不投機(jī)，尋找當(dāng)下“高性價(jià)比”二手房。
悲觀者永遠(yuǎn)正確，樂觀者永遠(yuǎn)前行……
軟件新城當(dāng)年搖號的五個(gè)小區(qū)，首套二手房陸續(xù)破發(fā)后，很多人挺悲觀，大可必備，說明還是投機(jī)心＞投資心＞自住心。
在周邊配套未成型，且入住率未穩(wěn)定的當(dāng)下，二手房里既是情緒，也是機(jī)會，不是區(qū)域前景問題，單純就是買貴了。
（高新天谷雅舍）
于是，有了這個(gè)系列，西安二手房報(bào)告，讓大家除價(jià)格情緒外，看到更多小區(qū)的實(shí)景，細(xì)節(jié)，亮點(diǎn)，短板，為二手房購買提供輔助決策。
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我們將重點(diǎn)關(guān)注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區(qū)域，為大家展示，尋找，優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)，今天更新，高新天谷雅舍。
天谷雅舍
誰能代表軟件新城改善的門面，一定少不了天谷雅舍。
作為西安首個(gè)被動式住宅小區(qū)，小區(qū)占地約147畝，2.8的容積率，樓面價(jià)約13500元/㎡，主打純改善，建面約190-320㎡，精裝交房，備案均價(jià)27500元/㎡。
（天谷雅舍樓棟示意圖）
小區(qū)高溢價(jià)的賣點(diǎn)為被動房，也有人接地氣形容為“住窯洞”的體驗(yàn)，與金茂的主動式科技住宅不同，被動房通過增強(qiáng)保溫，提高氣密性，可以在不裝空調(diào)、不安裝暖氣，四季都能保持室內(nèi)相對溫度20～26℃。
具體感受為樓棟保溫更厚，門窗系統(tǒng)更厚，房間的隔音，降噪，保溫體驗(yàn)更好，實(shí)際使用中，仍配中央空調(diào)和新風(fēng)，保證不同人群對溫度的需求。
（被動式住宅原理）
被動房本身并不是新東西，歐洲已經(jīng)發(fā)展幾十年，但國內(nèi)主要用在學(xué)校，產(chǎn)業(yè)園和酒店上，西安的住宅里天谷雅舍是第一家。
從建設(shè)成本來看，被動房投入是很高的，有人問質(zhì)量好的房子，天谷雅舍一定算，但對當(dāng)下的大眾買房群體而言，粉沒有擦在臉上。
大眾關(guān)于的是房價(jià)上漲，是小區(qū)大門，會所泳池，公建外立面，四代住宅贈送，愛面子是西北人的通病，反而樸實(shí)的被動房真正買單的很少。
這也是天谷雅舍明明房子不差，但一直賣到新房的原因，一分錢一分貨，好房子，高價(jià)格與當(dāng)下軟件新城的情緒格格不入。
這也造成金茂府，天谷雅舍這種科技住宅，在二手房的流通上就不占優(yōu)勢。
（天谷雅舍二手房，來源：貝殼）
截至目前，貝殼上天谷雅舍掛牌房源8套，全部是190㎡起步的大面積，最低單價(jià)22501元/㎡，最貴30894元/㎡，對原房東而言，可謂血虧，但對二手房買家，算得上撿漏。
除了降價(jià)賣房本身，小區(qū)在地段，配套和交付素質(zhì)上，到底是什么水準(zhǔn)，繼續(xù)往下看。
周邊現(xiàn)狀
備注：小區(qū)實(shí)景圖采集日期為2025年2月
與高新三期學(xué)校撐起一片天的局面不同，軟件新城學(xué)校雖多，但并不算出名，天谷雅舍對應(yīng)高新十八小和四初，前者是高新四小的名校+，后者是高新一中第一分校，均為2020年9月建校開學(xué)。
天谷距離學(xué)校的距離，小學(xué)約一公里，初中僅300米，接送勉強(qiáng)算方便。
（天谷周邊配套實(shí)景）
配套本身是軟件新城的短板，天谷周邊沒有地鐵，但在東門、北門分別設(shè)有公交站點(diǎn)，向東300米外有云吧天谷四路站，可在魚化寨接駁三號線，大型商業(yè)暫無，東門底商開業(yè)一家便利店和魏家涼皮。
周邊整體的市政環(huán)境還不錯(cuò)，植被茂密，道路干凈，地面破損少，由于未大量交付，路上，小區(qū)里缺乏人氣。
大門立面
天谷雅舍北側(cè)主入口大門風(fēng)格現(xiàn)代簡約，米白石材立面搭配金屬鋁板，外觀開闊氣派。
（小區(qū)北側(cè)大門實(shí)景）
兩側(cè)設(shè)計(jì)了迎賓水景+景觀組團(tuán)，門前金屬質(zhì)感的造型雕塑，與背后的大門互為映襯，提升儀式感。
（地庫入口&非機(jī)動車停放處）
小區(qū)實(shí)行人車分流，北門兩側(cè)設(shè)有地庫出入口，門口一側(cè)設(shè)立非機(jī)動車停放處，并安裝充電樁，現(xiàn)場可見部分電動車、摩托車在此停放。
（酒店式入戶大堂實(shí)景）
小區(qū)酒店式入戶大堂，大面屏落地玻璃使空間明亮通透，視野敞闊，中部入口處設(shè)置電子門禁，供行人通行。
大堂內(nèi)部囊括安保前臺和休息區(qū)，保安人員身著制服立于此處，為業(yè)主進(jìn)出提供幫助，同時(shí)對來訪人員進(jìn)行問詢和登記。
（高層外立面實(shí)景）
立面方面，米白色+深灰色調(diào)，外觀清爽簡約，屋頂加入了晶瑩剔透的瓦楞玻璃造型，提升建筑質(zhì)感。
用料上，米白色石材線條豎向貫通，灰色鋁板等材質(zhì)的加入，使建筑肌理的層次感更為分明。
景觀園林
小區(qū)樓棟錯(cuò)位排布，保證通風(fēng)與采光，樓間距尺度開闊，為景觀的營造留出了充足的空間。
（園區(qū)景觀實(shí)景）
宅間遍布錯(cuò)落有致的景觀組團(tuán)，園路迂回曲折，步移景異，水景、樹陣、廊架、雕塑、花叢等元素豐富。
現(xiàn)場可見大片的草地通鋪，加上冠幅舒展、櫛次鱗比的大小喬木，高矮錯(cuò)落、栽種密實(shí)的灌木，呈現(xiàn)出穿林入園，目之所及皆是景的觀感。
（南北主軸景觀實(shí)景）
圍繞南北兩處社區(qū)入口，園區(qū)分別做了主軸迎賓景觀。穿過社區(qū)北門，迎面便是對稱的風(fēng)雨連廊，長廊兩側(cè)景觀簇?fù)恚M頭展開一泓鏡面水景。
南門的景觀連廊采用了大量晶瑩剔透的超白玻璃，長廊盡頭，是一方圓形的水景景觀廊架，獨(dú)特的造型令人眼前一亮。
（景觀組團(tuán)實(shí)景）
（苗木細(xì)節(jié)展示實(shí)景）
園區(qū)內(nèi)各類植被的數(shù)量和品種豐富，常見的有烏桕、銀杏、國槐、叢生樸樹、紅楓、雞爪槭、黃金槐、石榴、山杏、海棠、紫薇、枇杷、桂花等等。
大喬高聳挺拔，常綠植被四季蒼翠，苗木冠幅舒展，姿態(tài)飄逸，多數(shù)樹形極佳，修剪飽滿。
（灌木交付實(shí)景）
灌木部分，可見冬青、金邊黃楊、石楠、皋月杜鵑、紅花檵木等，栽種密實(shí)，層次分明，灌木養(yǎng)護(hù)及時(shí)，修剪齊整，枯黃、壞死和露土情況較少。
（地面鋪裝實(shí)景）
地面鋪裝上，園路采用芝麻白+芝麻黑仿石磚鋪設(shè)，增加彩色透水混凝土跑道、移動花箱、休息座椅等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。
磚石拼接處過渡自然，縫隙較為勻稱，未見磚石有明顯破損、裂紋等情況；透水混凝土跑道整體鋪設(shè)均勻，未見溢色、破損等情況，路面衛(wèi)生保持良好。
社區(qū)配套
園區(qū)15號樓和18號樓的宅間，設(shè)有一處場地開闊的兒童樂園，厚實(shí)的彩色塑膠鋪地，踏感上彈性十足，未出現(xiàn)破損情況。
（兒童娛樂場地）
場地內(nèi)娛樂設(shè)施豐富，色彩鮮艷，有秋千、滑滑梯、埋地式蹦床、彈簧木馬、白沙坑、敲擊樂器等，滿足全齡段兒童活動需求。
（器械活動場地）
此外，園區(qū)內(nèi)還設(shè)有多處器械活動區(qū)，主要分布在宅間，器械的種類與數(shù)量也很可觀，常規(guī)的橢圓機(jī)、腹肌板、坐蹬器、單雙杠、吊環(huán)等應(yīng)有盡有。
（萌寵樂園）
園區(qū)設(shè)有寵物樂園，四周裝有圍欄，草坪場地內(nèi)有攀爬和跳躍設(shè)施，寵物便箱和休息座椅也都考慮到位。
（園區(qū)休息設(shè)施）
園內(nèi)設(shè)有大量休息區(qū)，主要分布在廊架內(nèi)、活動區(qū)和樓宇間，有帶遮陽傘的軟裝座椅、吧臺、卡座、下沉式座椅等等。
（天谷雅舍社區(qū)之家）
社區(qū)配套的微型養(yǎng)老綜合體——社區(qū)之家，規(guī)劃有餐廳、咖啡書吧、社交大廳。一樓的餐廳在交付期間已投入使用。
公區(qū)實(shí)景
高層戶外大堂挑高兩層，門頭方正簡約，米白色石材搭配香檳色金屬格柵，質(zhì)感高級。
（戶外大堂實(shí)景）
單元門落地玻璃，明亮通透，右側(cè)裝有落地式電子門禁，大門兩側(cè)景觀掩映，門前設(shè)置單元標(biāo)識景墻，歸家充滿儀式感。
（戶內(nèi)大堂實(shí)景）
戶內(nèi)精裝大堂，大堂墻面、地面都做了保護(hù)，空間開闊，挑高舒適，墻面灰色瓷磚，地面鋪設(shè)石材+金屬踢腳線，頂部安裝造型燈裝飾，筒燈+燈帶輔助光源，照明充足。
（電梯保護(hù)實(shí)景）
電梯部分，內(nèi)部做有木質(zhì)包裹保護(hù)，可容納13人，載重1000kg，轎廂內(nèi)通風(fēng)良好，照明充足，運(yùn)行平穩(wěn)，衛(wèi)生整潔。
（首層電梯間）
首層電梯間部分，墻地面做有木質(zhì)包裹保護(hù)，頂部吊頂+筒燈，電梯金屬包邊，照明明亮。
（平層電梯間）
平層電梯間，墻面、地面鋪設(shè)瓷磚，頂部吊頂+感應(yīng)燈，空間光照明亮。地面金屬踢腳線，電梯按鍵區(qū)做金屬包邊，非常上檔次。
（公區(qū)樓梯間實(shí)景）
樓梯間部分，金屬欄桿安裝牢固，墻面乳膠漆，地面每層踏步均鋪設(shè)瓷磚地面均衛(wèi)生整潔，無破損，現(xiàn)場可見保潔清掃，日常維護(hù)到位。
二手報(bào)價(jià)
此次展示的二手房，為天谷雅舍南區(qū)高層住宅，兩梯兩戶，此房源位于中高層位置，建筑面積約190㎡，毛坯交付。
房東報(bào)價(jià)：
該套為一手房東，去年3月剛交付的次新房，房東未裝修和居住過，房源備案價(jià)503萬，目前業(yè)主430萬，還包增值稅，相當(dāng)于打了八五折。
備注：廚房是精裝修，全屋配備了松下中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及基本的給排水設(shè)施。
（建面約190㎡戶型圖）
戶型部分，過去幾年經(jīng)典的大平層布局，動靜分區(qū)，南北通透，四向朝南，南向有雙套房，無陽臺，北向有單獨(dú)生活陽臺。
具體的戶型實(shí)景，二手房現(xiàn)狀如下：
備注：房源實(shí)景為開發(fā)商交付實(shí)景，房東未改動，未裝修入住
（建面約190㎡室內(nèi)實(shí)景）
其中，廚房部分為精裝修，墻面、地面鋪裝石材，石膏板吊頂，帶有淺灰色吊柜和木紋色地柜。安裝松下品牌煙機(jī)灶具、洗碗機(jī)和凈水器，凱斯寶瑪品牌拉籃等。
文章篇幅有限，關(guān)注天谷雅舍，軟件新城區(qū)域，二手房低價(jià)房源的，可添加房哥小助手微信，及時(shí)跟蹤聯(lián)系。
【樓盤點(diǎn)評】
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【裝修報(bào)告】
● 戶型解析： | | | | | | | | |
● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |
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作者：緊那羅
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