文/謝逸楓
房地產(chǎn)重磅政策來(lái)襲，堪稱新一波市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的及時(shí)雨。2025年3月16日，提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案正式印發(fā)，消費(fèi)利好全面來(lái)臨。
2025年3月17日，央行表示，實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，將研究創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，加大消費(fèi)重點(diǎn)領(lǐng)域低成本資金支持。
新一波意在提振住房消費(fèi)的穩(wěn)定樓市，促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的政策，正在路上。這是振興消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案極為重要的振興住房消費(fèi)行動(dòng)。
提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案提出，實(shí)施大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)，一是加大消費(fèi)品以舊換新支持力度。二是更好滿足住房消費(fèi)需求。三是延伸汽車消費(fèi)鏈條。
提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案，具體包括工資收入和財(cái)產(chǎn)增收及拖欠賬款、養(yǎng)老和托育及、育兒補(bǔ)貼和教育及醫(yī)療保險(xiǎn)、生活服務(wù)和文體旅游、以舊換新、住房消費(fèi)。
以舊換新包括住房、汽車、家電、家裝等大宗耐用消費(fèi)品、電動(dòng)自行車，實(shí)施手機(jī)、平板、智能手表（手環(huán)）3類數(shù)碼產(chǎn)品購(gòu)新補(bǔ)貼。
從真金白銀的角度來(lái)看，生活餐飲服務(wù)和文體旅游、育兒的補(bǔ)貼、以舊換新的補(bǔ)貼、成為當(dāng)下地方振興消費(fèi)最火爆、最具有人間煙火氣的引擎器。
大宗消費(fèi)是消費(fèi)中規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力最強(qiáng)的主要消費(fèi)品，是拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的核心引擎，消費(fèi)占GDP超過(guò)50%以上，具有很強(qiáng)的GDP增長(zhǎng)拉動(dòng)力作用。
住房消費(fèi)是以舊換新最重要的一環(huán)，住房消費(fèi)和以舊換新提升，可以帶動(dòng)汽車、家電、家具、裝飾、裝修等大宗耐用消費(fèi)和家電、家具以舊換新。
房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)“房住不炒”去杠桿、去金融化治理之后，出現(xiàn)房地產(chǎn)下滑影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整，已經(jīng)重新將房地產(chǎn)視為“消費(fèi)”的重要組成部分。
住房消費(fèi)是振興消費(fèi)和投資的最好選擇，房地產(chǎn)涉及57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP、財(cái)稅、金融、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化貢獻(xiàn)大，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
住房消費(fèi)列入大宗消費(fèi)升級(jí)范疇是最大的亮點(diǎn)，暗示2025年新一波房地產(chǎn)政策將出臺(tái)。振興住房消費(fèi)的提出，新一波房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)大招來(lái)了。
提出“更好滿足住房消費(fèi)需求”，表明住房需求端政策加碼，救市政策更大力度、規(guī)模、范圍，國(guó)家全力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的決心與態(tài)度。
振興住房消費(fèi)政策包括加力實(shí)施城中村和危舊房改造、落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策、適時(shí)降低住房公積金貸款利率、公積金用途擴(kuò)大等，成為主要方向。
一是加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。這條政策，2023年以來(lái)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目的是釋放換房改善、新市民首次購(gòu)房需求。
城中村和危舊房改造涉及新市民、老市民的租房、購(gòu)房、換房需求，是大中城市，包括297個(gè)地級(jí)市的結(jié)構(gòu)性住房需求，是未來(lái)主要住房消費(fèi)的核心主體。
預(yù)計(jì)2025年城中村專項(xiàng)借款的總金額和規(guī)模擴(kuò)大、房票和以購(gòu)代建安置房的城市規(guī)模擴(kuò)大、城市更新100萬(wàn)套房貨幣化的規(guī)模擴(kuò)大和資金來(lái)源落地。
二是允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。這條政策，自2024年以來(lái)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目的是通過(guò)收儲(chǔ)購(gòu)的方式，去庫(kù)存、緩解房企資金。
關(guān)鍵是快速解決新增住房需求，并且可以起到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和地價(jià)及市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、加快保障性住房體系完善。
可以促進(jìn)購(gòu)租并舉的住房制度和保障房、拆遷安置房、人才住房、學(xué)生宿舍、商品房的多層次住房供應(yīng)體系建立，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
預(yù)計(jì)2025年專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、拆遷安置房、人才住房、學(xué)生宿舍與閑置土地的規(guī)模和資金來(lái)源及配套政策等加快落地、大范圍實(shí)施。
三是落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。這條政策，自2024年以來(lái)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，主要目的是降低住房消費(fèi)的門檻和購(gòu)房成本，減少購(gòu)房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
非常有利充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。目前剛性和換房的購(gòu)房需求占主流。住房消費(fèi)對(duì)購(gòu)房門檻（首付）、成本（房?jī)r(jià)、稅房、利率）的敏感度高。
預(yù)計(jì)2025年一手房和二手房的房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠力度加大、規(guī)模與范圍擴(kuò)大，包括一線城市和其他城市的契稅、印花稅、增值稅、個(gè)人所得稅。
四是適時(shí)降低住房公積金貸款利率。這條政策，自2022年以來(lái)曾提到，首次適時(shí)降低住房公積金貸款利率可謂罕見(jiàn)，有利充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
預(yù)計(jì)2025年住房公積金貸款利率下調(diào)，可以稱為降息。一旦降息，可以起到振興住房消費(fèi)的意義，特別是對(duì)剛性和改善性住房需求潛力的挖掘、釋放。
隨著五年期以上LPR不斷下調(diào)，房貸利率在LPR加點(diǎn)上的調(diào)整，住房商業(yè)貸款利率不斷下降。在去年10月LPR大幅下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)后，商貸利率已降至歷史最低。
5年以上公積金貸款利率自2019年以來(lái)只調(diào)降2次（40個(gè)基點(diǎn)），導(dǎo)致公積金和商業(yè)貸款利率的利差越來(lái)越小。北京首套房商貸和公積金貸款利差只有30個(gè)基點(diǎn)。
值得注意的是住房公積金貸款首付比例未在住房消費(fèi)的政策中，卻不影響住房公積金貸款首付比例下調(diào)，其中深圳，已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)住房公積金貸款首付比例。
3月16日，深圳住房公積金新政落地，對(duì)住房公積金貸款和利息補(bǔ)貼政策進(jìn)行了幅度調(diào)整。調(diào)整后，個(gè)人住房公積金最高可貸126萬(wàn)元，家庭最高可貸231萬(wàn)元。
此項(xiàng)調(diào)整將進(jìn)一步保障中低收入家庭、工作年限較短的青年人等住房公積金賬戶余額相對(duì)較少的職工群體，助力他們更多、更快獲得住房公積金貸款。
五是擴(kuò)大住房公積金使用范圍，提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。
這條政策，自2022年以來(lái)曾提到，首次提出擴(kuò)大住房公積金使用范圍可謂極少見(jiàn)，有利全方位剛性和改善性住房需求潛力的釋放，振興住房需求。
擴(kuò)大公積金使用范圍是一樣是降低購(gòu)房者置業(yè)門檻、降低購(gòu)房成本的有效方式。優(yōu)化公積金貸款政策，成為當(dāng)前各地政策優(yōu)化的主力方向。
預(yù)計(jì)2025年在深圳“風(fēng)向標(biāo)”示范效應(yīng)下，更多城市跟進(jìn)。在公積金的貸款門檻、貸款首付比例、利率、用途、提取額度、使用對(duì)象、異地貸款、貸款年限延長(zhǎng)。
老漢認(rèn)為，振興住房需求中，一是未提到取消樓市剩余的限購(gòu)、限貸、限售、限簽、限價(jià)、限離、限企、限商住、二手房抵押過(guò)戶和二手房指導(dǎo)價(jià)等限制政策。
一線城市和部分二線城市依然存在限制住房消費(fèi)的政策，影響改善需求及換房品質(zhì)住房（第三套）的住房需求，建議地方及時(shí)取消樓市剩余的限制政策。
二是未提到商業(yè)貸款的首付比例、利率、貸款年限延長(zhǎng)政策，目前一線城市和部分二線城市的首付比例、利率依然高于大部分的中小城市。
商業(yè)貸款的貸款年限延長(zhǎng)方面，建議國(guó)家層面及時(shí)出商業(yè)貸款的貸款年限延長(zhǎng)政策。目前僅僅只有個(gè)別城市的商業(yè)貸款和少部分城市住房公積金貸款年限延長(zhǎng)。
2025年3月10日，蘇州會(huì)同相關(guān)金融機(jī)構(gòu)研究推出了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品，旨在降低購(gòu)房門檻，全力支持青年人和新市民購(gòu)房置業(yè)。
“低月供”是政策最大的創(chuàng)新點(diǎn)，可以有效降低購(gòu)房者的月供壓力，掃除購(gòu)房者的“資金障礙”。所謂的“三低一寬”指的是低首付、低利息、低月供和寬期限。
蘇州最低首付比例降至15%，而符合人才購(gòu)房政策的購(gòu)房者則可以將房票等額抵用于新房首付款。滿足相關(guān)征信條件的購(gòu)房者，能享受最低商業(yè)貸款利率。
部分金融機(jī)構(gòu)可以提供定制化購(gòu)房貸款產(chǎn)品，購(gòu)房者前5年每月最低只需要?dú)w還100元本金，從而延長(zhǎng)購(gòu)房者本金還款年限，降低購(gòu)房初期還款壓力。
本金僅需要還100元，這一政策無(wú)疑可以大大減輕購(gòu)房者的還貸壓力。以蘇州吳中區(qū)本科學(xué)歷的購(gòu)房者為例，若購(gòu)買總價(jià)200萬(wàn)元的新房，首付款為30萬(wàn)元。
但人才房票可以抵用8萬(wàn)元，購(gòu)房者僅需要自籌22萬(wàn)元。以貸款170萬(wàn)元，利率3%計(jì)算，采用30年等額本金還款方式的普通房貸客戶首月需要還款8972元。
若使用特色化金融產(chǎn)品，客戶前五年可每月最低還本金100元，首月還款僅需4350元，首月月供減少約51%。江蘇銀行蘇州分行在蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)落地全市首筆“三低一寬”購(gòu)房貸款案例。
例如住房公積金房貸年限延長(zhǎng)的城市包括江門、江蘇蘇州、南京，重慶、襄陽(yáng)、南寧、杭州、寧波和北京，主要是考慮到人口老齡化的現(xiàn)實(shí)狀況。
廣東江門?住房公積金規(guī)定，借款申請(qǐng)人年齡加上貸款年限不超過(guò)法定退休年齡后5年，女性借款人最長(zhǎng)可貸款至63歲，男性借款人最長(zhǎng)可貸款至68歲?。
江蘇蘇州住房公積金貸款規(guī)定，公積金貸款到期日增加3年，原則上最高不超過(guò)70周歲，貸款期限最長(zhǎng)為30年?，比之前的貸款年限增加3年。
江蘇南京規(guī)定，公積金貸款年限由退休后延長(zhǎng)5年放寬至延長(zhǎng)10年，取消“使用公積金貸款購(gòu)買二套房，對(duì)于原首套房人均建筑面積需不超過(guò)40平方米”的限制。
重慶?公積金貸款規(guī)定，男性貸款到期時(shí)間延長(zhǎng)到68歲，女性延長(zhǎng)到63歲，或延長(zhǎng)到繳存人法定退休年齡后5年，最長(zhǎng)貸款期限不超過(guò)30年?。
湖北襄陽(yáng)?規(guī)定，住房公積金貸款期限可延長(zhǎng)至退休后十年，但總時(shí)長(zhǎng)不得超過(guò)三十年?。廣西南寧?規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)使用年限可以延長(zhǎng)到借款人80歲?。
浙江杭州、寧波?規(guī)定，房貸年齡期限上限設(shè)為80歲?。北京?規(guī)定，有銀行將房貸年齡期限上限設(shè)為80歲?。從9個(gè)城市來(lái)看，住房公積金房貸年限延長(zhǎng)為3年-10年。
三是未提到商業(yè)地產(chǎn)方面的政策，可能是住房需求更多的是重點(diǎn)在住宅地產(chǎn)方面。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)中有商住樓等，建議國(guó)家層面及時(shí)出商業(yè)地產(chǎn)的救市政策。
目前三方面的住房需求端政策沒(méi)有全面開(kāi)啟，特別是限制措施和商業(yè)貸款、公積金貸款年限延長(zhǎng)及商業(yè)地產(chǎn)方面的政策，影響住房需求的潛力最大釋放。
如果商業(yè)地產(chǎn)在限制措施、金融信貸、首付比例和利率、稅收、收購(gòu)等政策方面全面救市，可以帶來(lái)更多的住房置換需求，激活更多的住房消費(fèi)需求。
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