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有沒有發(fā)現(xiàn)，樓市很久沒見到“剛需”兩個(gè)字了。

政策端，松綁和新規(guī)，一直在圍繞改善需求展開；市場端，每天打開各大平臺(tái)，滿眼都是：改善、低密、豪宅……

現(xiàn)在市場的需求邏輯是，改善當(dāng)?shù)?/strong>。

趨勢(shì)之下，過去那些靠一張圖紙、一個(gè)戶型吃遍天下的房企不靈光了，要么被動(dòng)被市場出清，要么主動(dòng)躺平。

不過，也有少數(shù)能精準(zhǔn)把握改善需求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的房企，正在收獲市場的正向反饋。

艷姐最近就看到這樣一個(gè)案例：

中建七局地產(chǎn)。

特別是在昆山，艷姐感受到這幾年中建七局地產(chǎn)品牌力與產(chǎn)品力全面爆發(fā)：

2020年布局昆山，2022年干到昆山銷冠，并連續(xù)兩年蟬聯(lián)銷冠；

5年5個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目問鼎年度銷冠，創(chuàng)下30秒7.5億日光的最快銷售紀(jì)錄；

交付2個(gè)項(xiàng)目，超越效果圖兌現(xiàn)收獲業(yè)主一波好評(píng)。

換句話說，中建七局地產(chǎn)在昆山短時(shí)間內(nèi)就展現(xiàn)了超絕的市場統(tǒng)治力，并被打上了“昆山王”的標(biāo)簽。

相信很多人都會(huì)有疑問：中建七局地產(chǎn)到底是怎么做到的？

今天，艷姐很想和大家分享一下中建七局地產(chǎn)的爆火邏輯以及他打造產(chǎn)品的獨(dú)家心法，也歡迎大家在文末留言評(píng)論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

持續(xù)霸榜

兩年干到行業(yè)銷冠

對(duì)于中建七局地產(chǎn)，可能大家比較陌生。

中建七局地產(chǎn)是中國建筑旗下中建七局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)唯一投資和運(yùn)營管控平臺(tái)，總部位于鄭州，于2020年3月在整合七局旗下多家地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)上組建而來。中建七局的實(shí)力，在業(yè)內(nèi)也是碾壓級(jí)的存在。

中建七局總部

2023年，中建七局的總營收超1300億，位列河南企業(yè)100強(qiáng)第3，在建筑行業(yè)內(nèi)排在第13。

有母公司這些標(biāo)簽的加持，中建七局地產(chǎn)完全可以做到“降維打擊”。事實(shí)上，過去幾年行業(yè)深度調(diào)整，中建七局地產(chǎn)卻走出了獨(dú)立行情。

克而瑞數(shù)據(jù)，2023年-2024年，中建七局地產(chǎn)銷售額分別是48.6億、59億，對(duì)應(yīng)的行業(yè)排名分別是161位、120位。

換句話說，在行業(yè)持續(xù)筑底的2024年，中建七局地產(chǎn)銷售額逆勢(shì)增長超20%、行業(yè)排名上升了41位。

業(yè)績，首先是企業(yè)戰(zhàn)略的具化結(jié)果。

復(fù)盤中建七局地產(chǎn)的戰(zhàn)略進(jìn)階，艷姐發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)特的標(biāo)簽：

“昆山王”。

2020年底，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)以39.25億拿下昆山主城地塊，正式開拓華東。

為什么華東首子會(huì)選擇昆山？

一方面是昆山位于蘇州與上海之間，有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和投資潛力；

另一方面是在長三角一體化背景下，昆山可以成為進(jìn)軍上海與江蘇的前哨站。

以昆山為突破口，站穩(wěn)腳跟后再布局江浙滬，顯然是一種更穩(wěn)健、審慎的選擇。

戰(zhàn)略布局講究一個(gè)穩(wěn)扎穩(wěn)打。

如何理解“昆山王”的含金量？

艷姐覺得有一個(gè)關(guān)鍵詞：奪冠。

2022年，中建七局地產(chǎn)昆山首個(gè)項(xiàng)目中建鹿鳴府上市，當(dāng)年便在昆山創(chuàng)造了多個(gè)紀(jì)錄：

| 6月首開，10分鐘售罄，銷售額超8億；

| 7月二批次加推，同樣是10分鐘售罄，勁銷12億；

| 8月三批次開盤，1分鐘售罄，銷售超13億，創(chuàng)造昆山單盤銷冠；

| 9月初四批次加推，46秒售罄勁銷7.17億，刷新昆山單盤銷冠；

| 9月底五批次開盤，30秒售罄銷售額超7.5億，再次刷新昆山單盤銷冠，并刷新最快銷售紀(jì)錄。

也就是說，首個(gè)項(xiàng)目上市即5開5罄，當(dāng)年累銷48億，總共用了不到23分鐘，平均1分鐘賣了2個(gè)億，而且直接刷新昆山單盤銷冠紀(jì)錄、最快銷售紀(jì)錄。

這樣的銷售速度即使放在現(xiàn)在的上海，也絲毫不遜色于頭部標(biāo)桿房企。

同一年，另一個(gè)項(xiàng)目中建春景雅苑也取得不錯(cuò)成績，全年銷售近26億。

也是在這一年，中建七局地產(chǎn)首次問鼎昆山全口徑銷售額、權(quán)益銷售額、權(quán)益銷售面積“三冠王”。

故事到這里還沒完。

2023年，中建七局地產(chǎn)憑借上面2個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，蟬聯(lián)昆山權(quán)益銷售額、權(quán)益銷售面積“冠軍”；

2024年，中建七局地產(chǎn)再次蟬聯(lián)昆山權(quán)益銷售金額、權(quán)益銷售面積“冠軍”。

至此，中建七局地產(chǎn)持續(xù)霸榜昆山銷冠，做實(shí)“昆山王”。

“昆山王”背后的4大硬核邏輯

不到2年便干到昆山的行業(yè)銷冠，創(chuàng)下2個(gè)紀(jì)錄，先后有3個(gè)項(xiàng)目問鼎年度銷冠……這樣的表現(xiàn)，完全超乎艷姐對(duì)中建系房企的傳統(tǒng)印象。

甚至很多同行驚呼：中建七局地產(chǎn)怎么突然之間就成為“昆山王”了？

中建七局地產(chǎn)的“昆山王”，在當(dāng)下這個(gè)略顯沉悶的市場里可以稱得上夸張。但它又不只是中建七局地產(chǎn)的“勝利”，更多地是給到行業(yè)一個(gè)思考：

環(huán)滬樓市的購買力，其實(shí)并沒有消退，只是很多房企沒有找到正確的打開方式。

為什么偏偏是中建七局地產(chǎn)能逆勢(shì)領(lǐng)跑，走出獨(dú)立行情？

艷姐進(jìn)一步拆解出4個(gè)關(guān)鍵詞：堅(jiān)定聚焦深耕、精研主流產(chǎn)品、超越效果圖的品質(zhì)兌現(xiàn)、極致的現(xiàn)象級(jí)操盤。

①堅(jiān)定聚焦深耕。

從2020年進(jìn)駐昆山以來，中建七局地產(chǎn)4年布局5個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積近120萬㎡，總拿地金額近100億。在昆山這樣相對(duì)“小眾”的市場，保持1年落地1個(gè)項(xiàng)目，這樣的投資強(qiáng)度還是相當(dāng)有魄力的。

不過艷姐看到他們?cè)诶ド降倪M(jìn)階路徑非常清晰：

堅(jiān)定布局優(yōu)質(zhì)板塊。

像中建鹿鳴府，位于昆山城央的金鷹板塊；中建春景雅苑、中建熙悅雅園、中建熙和云庭、中建錦鳴雅居都位于昆山東部副中心的城東板塊。

一個(gè)是昆山行政、文化、商務(wù)中心，一個(gè)是GDP近2700億、占昆山半壁江山的經(jīng)濟(jì)中心。

應(yīng)該說，這里是昆山的優(yōu)質(zhì)地段。

在別人廣撒網(wǎng)搶地的時(shí)候，中建七局地產(chǎn)保持戰(zhàn)略定力，瞄準(zhǔn)高質(zhì)項(xiàng)目，出手就一定會(huì)鎖定優(yōu)質(zhì)區(qū)域熱門地塊。

②精研主流產(chǎn)品。

地段固然重要，但這只是基本門檻。在樓市高度內(nèi)卷的昆山，我們看到中建七局地產(chǎn)在產(chǎn)品上發(fā)生了從內(nèi)到外的蝶變，一個(gè)重要原因是，中建七局地產(chǎn)完完全全讀懂了客戶：

在放大“優(yōu)質(zhì)區(qū)位+優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的價(jià)值的同時(shí)，為他們定制一套滿足精神共鳴和情緒需求的理想生活方式。

昆山首個(gè)項(xiàng)目中建鹿鳴府就是比較好的觀察案例。

中建鹿鳴府地處昆山主城，覆蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)等復(fù)合業(yè)態(tài)，如何將城央的繁華與隱奢的生活深度融合，并成為引領(lǐng)區(qū)域的標(biāo)桿？

中建七局地產(chǎn)的方案是：無界融合，重塑一個(gè)極具濃度的生活場域。

中建鹿鳴府實(shí)景

項(xiàng)目總建面約48萬㎡，4個(gè)組團(tuán)，中央被市政道路分割。一般開發(fā)商的做法是各自把圍墻一圍，把景觀做的漂亮一點(diǎn)，就可以稱自己為高品質(zhì)社區(qū)了。

但中建七局地產(chǎn)在設(shè)計(jì)之初就擯棄了這一傳統(tǒng)做法，而是巧妙地設(shè)計(jì)了一個(gè)600米長的空中生態(tài)廊橋，如同絲帶般絲滑地將分布在4個(gè)子地塊中的口袋公園、藝術(shù)廣場、空中秀場、科普花園四大城市生活空間串聯(lián)起來。

中建鹿鳴府實(shí)景

這樣做的結(jié)果，讓原本割裂的社區(qū)被柔性的串聯(lián)成為了一個(gè)整體。

更有巧思的是，他們?cè)谄渲械?個(gè)住宅組團(tuán)中，沒有采用傳統(tǒng)的套娃式造景，而是分別設(shè)計(jì)了不同的主題。

在社區(qū)內(nèi)部的打磨上，中建七局地產(chǎn)也有很多這種無界融合的設(shè)計(jì)。

比如，未來感、公建化的立面，非常符合年輕人的審美。大面積玻璃搭配橫向和豎向挺拔線條，如同一幅立體的藝術(shù)作品，自然而然地融入了城市界面。

中建鹿鳴府實(shí)景

架空層的設(shè)計(jì)也非常有巧思，不同主題的空間場景與社區(qū)景觀互相交織，賦予社區(qū)更加豐富的功能屬性。

中建鹿鳴府實(shí)景

甚至還做了星空地庫的設(shè)計(jì)，在歸家的那一刻，滿屏的情緒價(jià)值撲面而來。

中建鹿鳴府實(shí)景

而這些就是你的日常所在——

讓身處都市繁華之中的客戶，也能感受到松弛而有儀式感的度假感。

③超越效果圖的品質(zhì)兌現(xiàn)。

市場下行，成本優(yōu)先心照不宣地成為了行業(yè)潛規(guī)則，降標(biāo)、減配自然也就多了起來。

但在中建七局地產(chǎn)的交付現(xiàn)場，艷姐看到了他們做到了：

比效果圖更好。

這是中建春景雅苑的中央會(huì)客廳效果圖：

中建春景雅苑效果圖過程稿

整體來看也很不錯(cuò)，規(guī)劃了不同的樹種，也做了景觀廊架和親水空間，一個(gè)非常標(biāo)準(zhǔn)的交付方案。

但是我們看到最后交付的場景是這樣的：

中建春景雅苑實(shí)景

當(dāng)然，因?yàn)榻桓兜臅r(shí)間是初冬，沒辦法做到綠樹茂密成蔭，但是肉眼可見場景的層次感更加多樣和豐富。

中央會(huì)客廳之中，中建七局地產(chǎn)通過一條700米的活力步道，串聯(lián)起景觀連廊、下沉式陽光草坪、亭臺(tái)水榭、兒童樂園等場景。你可以坐在會(huì)客廳里安靜地閱讀一本書，可以在鏡面水池旁和孩子一起嬉戲……這里就是客廳之外，極具生活濃度的的全齡社交生活聚場。

中建春景雅苑實(shí)景

而在業(yè)主最為敏感的室內(nèi)，中建七局地產(chǎn)對(duì)品質(zhì)的顆粒度則呈現(xiàn)的更為細(xì)膩。

來看下入戶大堂，實(shí)景呈現(xiàn)在我們眼前的是這樣的：

中建春景雅苑實(shí)景

寬度超10米的鋁板門頭、細(xì)膩而有層次感的入戶景觀體系……

你會(huì)發(fā)現(xiàn)品質(zhì)交付以上的星級(jí)酒店的儀式感，才是中建七局地產(chǎn)真正想要做的。

最終，他們通過一整套體系化的精細(xì)打磨，給到了業(yè)主超越效果圖的兌現(xiàn)。

④極致的現(xiàn)象級(jí)操盤。

營銷策略是企業(yè)戰(zhàn)略的落地。在昆山能逢開必火，還能連續(xù)3年問鼎昆山銷冠，在當(dāng)下的市場行情下非常難得。

艷姐覺得，中建七局地產(chǎn)的營銷打法非常精準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)行業(yè)非常有參考價(jià)值。

首先是借勢(shì)營銷，做足品牌調(diào)性。像在拿地、案名發(fā)布、示范區(qū)開放、開盤熱銷等節(jié)點(diǎn)，他們通過上線首席體驗(yàn)官“鹿小七”、聯(lián)合迪卡儂跨界舉辦城市樂跑賽、吳冠中名畫展，以及萌寵等業(yè)主社群活動(dòng)，精準(zhǔn)的向新貴群體傳遞高端產(chǎn)品和企業(yè)品牌調(diào)性。

中建七局地產(chǎn)X吳冠中名畫展

一系列營銷動(dòng)作，也讓中建七局地產(chǎn)的高端調(diào)性在客戶之間得到了爆發(fā)式傳播，在小紅書、抖音等平臺(tái)，收獲了非常高的流量，持續(xù)引爆市場熱度。

然后是高頻開盤，搶占市場話語權(quán)。昆山的市場容量相對(duì)較小，市場窗口稍縱即逝，十分考驗(yàn)房企對(duì)市場節(jié)點(diǎn)的把握。但中建七局地產(chǎn)的市場嗅覺相當(dāng)精準(zhǔn)。

像中建鹿鳴府，100天之內(nèi)5次開盤，最短間隔只有18天，持續(xù)積蓄市場熱度；在市場熱度不足時(shí)，通過多盤聯(lián)動(dòng)以紅盤帶動(dòng)紅盤，接力創(chuàng)造市場窗口實(shí)現(xiàn)快速去化。

這一套組合拳下來，我們看到中建七局地產(chǎn)在昆山，不僅收獲了市場地位、行業(yè)話語權(quán)，更收獲了用戶口碑。

或許，這才是震蕩行情下，房企撬動(dòng)市場的正確打開方式吧。

全維度拆解

中建七局地產(chǎn)的“靜奢主義”

在這兩年已經(jīng)卷成白熱化的新房市場，中建七局地產(chǎn)始終帶給給艷姐一種感受：

總有持續(xù)產(chǎn)出爆款產(chǎn)品的能力，無論市場如何變化，他都保持著“出手即爆款”的節(jié)奏。

他們的鳴系3.0迭新之作——中建錦鳴雅居，就是觀察中建七局地產(chǎn)產(chǎn)品主義的一個(gè)極好的樣本，他也以一盤回答了這樣一個(gè)問題：

如何用更高級(jí)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，真正帶給客戶高端人居體驗(yàn)和未來美好生活藍(lán)圖？

中建七局地產(chǎn)的解題思路是：

靜奢主義。

這種靜奢主義，又可以進(jìn)一步拆解為：打破區(qū)域改善產(chǎn)品的審美天花板、打造松弛精致的生活場域、打造超高得房率的純洋房社區(qū)。

①設(shè)計(jì)革新力：打破區(qū)域改善產(chǎn)品的審美天花板。

在中建錦鳴雅居的設(shè)計(jì)體系中，顏值是一個(gè)重要的衡量指標(biāo)。

在立面的營造上，直線條的對(duì)稱式設(shè)計(jì)手法，線條棱角分明，整個(gè)建筑看上去硬朗挺拔，呈現(xiàn)出非常立體的審美結(jié)構(gòu)。

中建錦鳴雅居效果圖過程稿

（非交付標(biāo)準(zhǔn)）

玻璃造型的屋頂、大面積玻璃和鋁板的組合，在視覺上營造出一種星級(jí)酒店般的豪華質(zhì)感。

展示中心的設(shè)計(jì)靈感來自于蘇州博物館西館，不脫離粉墻黛瓦江南建筑的色韻，巧妙地通過對(duì)光的折射，整個(gè)建筑仿佛被溫暖的陽光充分包裹。

中建錦鳴雅居實(shí)景

大面積石材鋪設(shè)的景墻，在燈光的照射下，折射出絲綢般的柔和光澤，呈現(xiàn)出獨(dú)特的江南韻味，仿佛如一座藝術(shù)品佇立在城市之中。

公區(qū)的打造上，顏值同樣有很多看點(diǎn)。

入戶大堂做了精裝設(shè)計(jì)，墻面采用仿洞石，地面鋪設(shè)深灰色仿石材紋地磚，天花以金屬線條勾邊并搭配暖色燈帶，歸家的儀式感營造的相當(dāng)在線。

中建錦鳴雅居南入戶實(shí)景

中建錦鳴雅居北入戶實(shí)景

中建錦鳴雅居實(shí)景

看到這里你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里既有富有張力和質(zhì)感的公建化風(fēng)格，又有江南園林般的俊秀內(nèi)斂。

國際前沿的設(shè)計(jì)美學(xué)與江南，在中建錦鳴雅居實(shí)現(xiàn)了一次前瞻性地詩意對(duì)話。

②無界融合力：打造高能生活場域。

艷姐在前面提到，中建錦鳴雅居最稀缺的一點(diǎn)在于容積率僅1.45的純洋房社區(qū)。為了匹配這類高階人群的未來生活場景，他們竟然在社區(qū)打造了一個(gè)超大園林景觀，面積足足有：

37000㎡（非計(jì)入綠地率的面積，含地面硬裝、設(shè)施等）。

在這個(gè)超大的園林景觀之中，他們還將對(duì)人的關(guān)懷融入到空間設(shè)計(jì)，在歸家動(dòng)線上，規(guī)制了“一軸五園”的游園景觀，設(shè)計(jì)了“水之庭院“、“運(yùn)動(dòng)輕氧”、“歸家前庭”、“兒童聚場”等沉浸式功能空間，營造出“移步異景，一景一情”的游園體驗(yàn)。

中建錦鳴雅居效果圖過程稿

（非交付標(biāo)準(zhǔn)，以最終交付為準(zhǔn)）

未來，這里也將是業(yè)主休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)、社交的專屬場域。

中建錦鳴雅居實(shí)景

通過這些設(shè)計(jì)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里的建筑、景觀、功能空間被自然地融為了一體。讓人可以安靜下來的同時(shí)，更愿意走出室內(nèi)，參與到社區(qū)活動(dòng)中，有更多的鄰里社交空間。

并最終成為一個(gè)極具生活濃度的場域。

③空間營造力：打造超高得房率的純洋房社區(qū)。

市面上很多項(xiàng)目在宣發(fā)時(shí)，都會(huì)強(qiáng)調(diào)大面寬、大收納、大空間，但往往忽視了客戶最關(guān)注的舒適度、私密性，甚至得房率。

然而，中建錦鳴雅居幾乎推翻了市場對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的固有印象，真正從客戶痛點(diǎn)和視角出發(fā)，柔化客廳與陽臺(tái)邊界，打造了在整個(gè)區(qū)域內(nèi)都堪稱六邊形戰(zhàn)士的神戶型。

中建錦鳴雅居170㎡戶型美學(xué)樣板間

（非交付標(biāo)準(zhǔn)，以最終交付為準(zhǔn)）

這么做的好處，在將客廳、陽臺(tái)無縫鏈接，最大化室內(nèi)采光的同時(shí)，還極大的提升了整個(gè)空間的可能性。

未來，這里可以是家庭的健身空間，也可以是孩子的游樂空間。

中建錦鳴雅居建面約170㎡戶型示意

（實(shí)際交付戶型結(jié)構(gòu)以報(bào)批圖紙為準(zhǔn)）

像上面這個(gè)建面約170㎡的戶型，LDKB一體化，帶來約43㎡的家庭社交空間，尺度感非常闊綽；4開間朝南，約16.3米南向面寬+寬約9.1米貫通式寬景陽臺(tái)，在保證采光的同時(shí)，能享受到更純粹的景觀視野；3個(gè)臥室都做了全尺寸飄窗設(shè)計(jì)，或者作為收納，或者閱讀休閑，功能性、實(shí)用性非常強(qiáng)。

中建錦鳴雅居建面約203㎡戶型示意

（實(shí)際交付戶型結(jié)構(gòu)以報(bào)批圖紙為準(zhǔn)）

而在建面約203㎡的戶型中，這種空間的尺度感被進(jìn)一步放大。約50㎡的家庭社交空間；南北雙陽臺(tái)的設(shè)計(jì)；4.5開間朝南，甚至還做了一個(gè)南向衛(wèi)生間；南向9.2米寬的跑道級(jí)陽臺(tái)……室內(nèi)空間顯得更加清爽、尺度感更強(qiáng)。

而且必須要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：

在這個(gè)容積率僅有1.45的項(xiàng)目之中，中建七局地產(chǎn)并沒有選擇傳統(tǒng)的高低配做法，而是做了一個(gè)純粹的7-10層的洋房社區(qū)。

這意味著，整個(gè)項(xiàng)目都做到了無連廊設(shè)計(jì)，每一個(gè)戶型都實(shí)現(xiàn)了真正的南北通透，甚至在建面約170㎡、203㎡戶型做到了獨(dú)立電梯廳的效果。