春天來了。一季度馬上要收尾了。
很多人，在抱怨：青島樓市，怎么看不懂了。
火爆和冷清，到底哪一個是真實(shí)的？
當(dāng)分化時代出現(xiàn)，你需要沉下心來，靜靜觀察。
1、這些知名小區(qū)，確實(shí)很火！
別只盯著新房市場。實(shí)際上，二手房才是市場敏感的最佳體現(xiàn)。
最近兩個月，市區(qū)多個板塊的代表小區(qū)，都有不俗表現(xiàn)。在之前的文章里，房師傅提到過一些。（詳情可看：青島這些二手房，脫離危險了?。?/p>
今天，我們再梳理一些代表小區(qū)。
比如，四方板塊的龍湖春江酈城二期，3室2廳100平左右，總價200多萬，非常受歡迎。
3月份，春江酈城成交很活躍。有個房源，100平，賣了233.6萬，成交周期52天。另外一套，101平，成交價223萬，成交周期30天。
2018、2019年的次新房，戶型中規(guī)中矩。但是，配套學(xué)校發(fā)力了，啟潤九年一貫制，熱度還挺高。
加上，本身就有萬科商場，地鐵也有。整個四方板塊，春江酈城奇跡般的挺住了。
價格穩(wěn)定、成交量躥升。
嶗山的青鐵華潤城，97平的小套三，成交價326萬，僅僅掛牌8天，帶看兩次，就賣了。單價33000元??！
這個戶型，雙北一南，還是暗衛(wèi)，很多人可能說設(shè)計差評，但絲毫不影響成交速度。
這就是今年春天，青鐵華潤城的搶手程度。地鐵口、商場旁，次新房，華潤開發(fā)，確實(shí)有很旺的需求支撐。
西海岸的融創(chuàng)影都壹號，一期產(chǎn)品力很不錯，傳統(tǒng)元寶戶型，雖然有一個暗衛(wèi)，但在次新房市場，很受歡迎。
最吸引人的一套127平，總帶看只有10次，就成交了，總價達(dá)236.2萬，單價18500元。
這個購房者，很猛，很強(qiáng)大。
2、這些典型小區(qū)，還在煎熬！
星光島，慘烈的一塌糊涂。
以牡丹園為例，早被市場淘汰的套二戶型，91平，總價只有60萬了。單價約6500元。
很難想象，有人曾以百萬的價格買入。
這個島，投資客扎堆，曾經(jīng)被爆炒，房價虛高。市場冷靜之后，回落也是最快的，最徹底的。
另一個投資熱門的板塊，海洋活力區(qū)。昔日熱門樓盤，融創(chuàng)中心，也是類似情況。開局很猛，炒到單價一萬三四。
后來，隨著融創(chuàng)倒下，延期交付，問題不斷。到了二手房市場，被“砍”嚴(yán)重。
比如，2月份成交的131平套三，總價93.6萬，單價7000多元。
去年套三房源，還有8000多元和9000多元的成交例子。
曾經(jīng)承諾的清華附屬醫(yī)院、五星級酒店、簽約某附屬學(xué)校等優(yōu)質(zhì)配套，目前都沒有兌現(xiàn)到位。
這也是活力區(qū)融創(chuàng)中心的一個BUG。
城陽白云山板塊，有一個大盤，曾經(jīng)熱度高、價格高、頻繁上新聞。它就是綠地國科小鎮(zhèn)。
熱度褪去，回到二手房市場，果然是“裸泳”。
以潤園地塊為例，11層的小高層，98平套三，成交價是89萬，單價9000元。
大一點(diǎn)的戶型，價格在1萬左右。
即使目前價格已經(jīng)回落了不少，但綠地國科的房源并不受歡迎。
從交付時候，就口碑一般，即使是次新房，又能如何。
3、反差為何這么大？
同樣是青島，市區(qū)樓市為何容易反彈，部分郊區(qū)板塊又為何難以托起來？
青島市區(qū)樓市能夠迅速回暖背后，核心邏輯就一條：
市區(qū)本身不缺購買力。核心資源，還是扎堆在市區(qū)。
品質(zhì)好房，優(yōu)質(zhì)次新房，依然是市區(qū)為主。
大家都知道，現(xiàn)階段影響樓市的關(guān)鍵因素是信心和預(yù)期。
從全國范圍看，一線城市發(fā)力救市，信心和預(yù)期層面恢復(fù)較快，立刻調(diào)動了市場情緒，上海樓市春節(jié)后立刻回應(yīng)。
青島作為山東樓市的扛把子，也有一些積極變化。但上升態(tài)勢主要集中在市區(qū)。
樓市分化的時代徹底到來了。
現(xiàn)在，這個趨勢越來越清晰了。青島市區(qū)樓市的安全底線，更高。
郊區(qū)大量房源，正在褪去金融屬性。這個過程，是很痛苦的。
就以星光島和活力區(qū)兩個板塊為例，為何這么難救？就是供應(yīng)量過大，需求跟不上，脫節(jié)嚴(yán)重。
很多人，內(nèi)心是明白這個道理的。
個別心存幻想的朋友，一定要對市場規(guī)律充滿敬畏之心。
優(yōu)先市區(qū)核心板塊，品質(zhì)小區(qū)，樓盤。遠(yuǎn)離郊區(qū)爛盤、口碑差的小區(qū)。
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