買房時(shí)銷售承諾贈(zèng)送一個(gè)車位，房屋交付后，開發(fā)商卻說合同中未寫明贈(zèng)送車位，營銷公司作出的承諾與其無關(guān)，拒絕交付車位，應(yīng)該怎么辦？
基本案情
A置業(yè)公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)的某小區(qū)委托給B營銷公司進(jìn)行銷售。孫某與A置業(yè)公司簽訂某小區(qū)商品房簽約交款確認(rèn)單，該確認(rèn)單載明房號(hào)、面積、交款金額，右上方手寫“車位A063”字樣，B營銷公司銷售員劉某在置業(yè)顧問處簽名，A置業(yè)公司加蓋財(cái)務(wù)專用章。
其后，A置業(yè)公司與孫某簽訂正式的《商品房買賣合同》，但是合同中沒有寫明贈(zèng)送車位。A置業(yè)公司以合同中未載明贈(zèng)送車位，B營銷公司未經(jīng)其書面同意與購房人達(dá)成的約定，應(yīng)由B營銷公司自行承擔(dān)責(zé)任為由，拒絕交付車位。孫某訴至法院，要求A置業(yè)公司按照承諾交付車位。B營銷公司銷售員劉某、景某出具證明，稱孫某購買的房屋位于一層，根據(jù)當(dāng)時(shí)的銷售策略，是特價(jià)房屋，屬于贈(zèng)送車位范圍。
法院審理
法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房簽約交款確認(rèn)單上標(biāo)注的“車位A063”號(hào)碼明確具體，B營銷公司銷售人員劉某、景某均認(rèn)可孫某購買的房屋，根據(jù)當(dāng)時(shí)的銷售策略，屬于贈(zèng)送車位范圍，確認(rèn)單上標(biāo)注的A063車位系向?qū)O某贈(zèng)送。贈(zèng)送車位的承諾對(duì)孫某訂立商品房買賣合同以及房屋價(jià)格確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，贈(zèng)送車位的允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，A置業(yè)公司作為出賣人應(yīng)當(dāng)履行贈(zèng)送車位的義務(wù)。孫某作為一般消費(fèi)者，有理由相信銷售人員的允諾真實(shí)有效，A置業(yè)公司與B營銷公司之間的內(nèi)部約定，不能對(duì)抗善意第三人。綜上，依法判決A置業(yè)公司向?qū)O某交付車位并配合辦理相關(guān)手續(xù)。
法官說法
一般情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出的允諾，同時(shí)符合“具體確定”和“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”條件的，構(gòu)成要約。該允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，出賣人負(fù)有履行義務(wù)。
本案中，商品房簽約交款確認(rèn)單上標(biāo)注的“車位A063”號(hào)碼明確具體，銷售人員也認(rèn)可該車位系贈(zèng)送。孫某為了享受贈(zèng)送車位的優(yōu)惠政策，才購買案涉房屋。贈(zèng)送車位承諾，對(duì)孫某與開發(fā)商訂立商品房買賣合同，以及房屋價(jià)格確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。贈(zèng)送車位的承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。開發(fā)商與銷售公司之間雖然約定，銷售公司在開發(fā)商提供的商品房買賣合同之外做出的允諾，需經(jīng)開發(fā)商書面同意，但該內(nèi)部約定不能對(duì)抗善意第三人，開發(fā)商不能以此為由拒絕履行交付車位的義務(wù)。
在銷售宣傳中承諾“買房贈(zèng)車位”以吸引消費(fèi)者，履約階段卻以“商品房買賣合同中未寫明”“銷售公司單方行為”“開發(fā)商不知情”等理由推諉，不僅損害消費(fèi)者信賴?yán)?，更透支企業(yè)商譽(yù)。同時(shí)，法官也提醒購房者在購房過程中保持謹(jǐn)慎，不要輕信銷售人員的口頭承諾，要認(rèn)真核對(duì)合同重要條款，有附加內(nèi)容的應(yīng)在書面合同上補(bǔ)充，確保所有承諾和約定都以書面形式體現(xiàn)，避免因口頭承諾無法兌現(xiàn)而蒙受損失。對(duì)合同內(nèi)容有疑問時(shí)，可以向?qū)I(yè)的法律人士咨詢以保護(hù)自身權(quán)益。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第四百七十二條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
供 稿：商丘中院白中哲、王菲
審 核：張宗磊
編 校：趙鵬博、賈共鑫、李鑫源
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