之前聽說過其它一些城市有的房子由于價格跌幅過大，導(dǎo)致房子現(xiàn)值還沒有貸款余額高，出現(xiàn)了業(yè)主無奈“免費送房”的傳說。
沒想到，這樣的現(xiàn)象在西安也是存在的，并且肯定不是個案。
2021年高位買房的很多購房者，如今正在面臨血虧！
01
3萬多買入，如今1萬7
昨天在小紅薯上刷到一個帖子。
大致情況是這樣的：購房者2021年的時候以3萬多的單價買了中海凱旋門一套105㎡的房子，總價300多萬元，首付100萬元，貸款200多萬元，月供12000元。沒想到，隨后房價持續(xù)下跌，跌到了17000元/㎡左右，如今這套房子只值180多萬。
這意味著，這套房子很有可能已經(jīng)市值低于貸款余額，100多萬的首付、4年的月供打水漂，現(xiàn)在把這套房子賣了頂多夠還銀行貸款余額。
我查了一下，這個事情應(yīng)該屬實。
中海凱旋門在曲江二期，規(guī)劃的是高層、小高層，總戶數(shù)超過4000戶，2017年年底交付的。
2021年的時候，是這個小區(qū)二手房價格最高點，成交價在3萬元/㎡左右的房源不在少數(shù)，有小高層房源的成交單價甚至超過3.5萬元/㎡。
但2022年開始，其二手房價格就一路下跌。今年2月份成交的10套房源中，有6套在2萬元/㎡以下，其中有3套在1.8萬元/㎡以下。今年1月份，該小區(qū)小高層低樓層甚至有房源成交價15650元/㎡！
目前小區(qū)整體情況是，高層成交價基本在1.8萬元/㎡左右，小高層在2.2萬元/㎡左右。
實際上，不僅能是中海凱旋門，周邊小區(qū)二手房價格在這兩年均出現(xiàn)了大幅回調(diào)。
曲江二期，應(yīng)該是這兩年西安二手房價回調(diào)最大的區(qū)域之一。
站在今天來看，2021年的時候這個區(qū)域二手房價被炒到高點，是一個很微妙的時間點。
在這一年的年初，與曲江二期緊鄰的西康高速東側(cè)拍了一塊地，116.892畝住宅用地，容積率2.0，當(dāng)時有15家大牌房企參與了競拍，最終以“總地價21.5億元+無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬平方米”成交，土地單價1839萬元/畝，可售樓面地價24325元/㎡，溢價率48.56%。
加上公租房配建費用、無償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積成本的話，該地塊實際樓面地價在2.5萬元/㎡左右！
這塊地不但成為西安“地王”、陜西“地王”，甚至被稱為西北“地王”！
當(dāng)旁邊的樓面地價已經(jīng)拍到2萬多的時候，可以想象大家對于曲江二期房價的預(yù)期。
正是在這種背景之下，整個曲江二期的二手房價格開始了集體膨脹。中海凱旋門的二手房價格從2020年的2萬2、3，上漲到了2021年的3萬元/㎡左右。
當(dāng)老業(yè)主賺的盆滿缽滿套現(xiàn)離場的時候，一批真正的剛需高位接盤后沖了進去。
但沒想到，4年時間過去，“地王”還沒有開發(fā)，區(qū)域內(nèi)的二手房價則一路回調(diào)。2萬出頭的價格就可以買到旁邊更好產(chǎn)品的保利天珺，旁邊的碧桂園云頂也剛剛將新房價格砸到了1萬5左右。
中海凱旋門目前二手房掛牌量為224套（不含車位），過去90天二手房成交量為15套，月均5套，目前去化周期需要將近45個月，二手房市場的去化壓力也是比較高的。
旁邊的金輝世界城（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、I區(qū)）目前二手房掛牌量為432套（不含車位），近90天的成交量為30套，月均10套，去化周期需要超過43個月。
去化周期需要超40個月，已經(jīng)是曲江二期大部分小區(qū)的二手房市場現(xiàn)狀。
而這個數(shù)字，只是外網(wǎng)顯示的掛牌量，實際上的掛牌量肯定會更高，去化周期更長。
02
不只是曲江二期的二手房
實際上，這幾年在西安買房子血虧的，不只是2021年高點時買了曲江二期二手房的那一批購房者。
在2020年、2021年高點時買了新房的購房者，現(xiàn)在也是大幅虧損。
自媒體時代，流行大V代購房者團購買房子，特別是很多外地購房者來西安買房子，由于不了解西安，因此選擇參與一些大V的團購，大V指哪里就買哪里。
回過頭來看某大V帶領(lǐng)購房者團購?fù)顿Y的一些樓盤，空港某盤1萬4買入，如今同區(qū)域更好品質(zhì)的項目賣9000元/㎡；西咸能金區(qū)某項目18000-20000元/㎡買入，如今9100元/㎡；高新CID某盤“2.5萬+”買入，如今旁邊品質(zhì)更好的項目2萬1、2……
所以，大家買房子，不要盲目信任所謂的大V、所謂的“老師”。在這個人人都是自媒體的時代，舉起手機，會說話、會敲字，大家都是大V~
上周五，胡潤研究院發(fā)布了一份《2025胡潤至尚優(yōu)品—中國高凈值人群品質(zhì)生活報告》。
從高凈值人群在未來1年投資傾向來看，將增加的投資包括黃金、A股、基金、保險等，將減少的投資排在第一位的是房產(chǎn)（含住宅、商鋪）、第二位的是美股。
這代表了有錢人的投資傾向和趨勢。
有錢人都在減少投資，我們普通老百姓還要沖嗎？
投資買房的那個時代已經(jīng)過去，房子正在回歸到居住屬性、使用屬性本身。此時，大家的置業(yè)邏輯也就需要發(fā)生變化。
這種變化，要從此前的買預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)橘I確定性，再多的概念性規(guī)劃都不如眼見為實更安全；從此前的豪賭學(xué)區(qū)房到關(guān)注綜合性價比，“名校+”會成為大部分項目的標(biāo)配。
房價適度的下跌會讓市場回歸理性，但過度的下跌不但會影響到地產(chǎn)行業(yè)本身、上下游產(chǎn)業(yè)，并且讓老百姓的資產(chǎn)得到大幅縮水，是我們不愿意看到的。特別是在本身就收入難度較大的這兩年，對于背負(fù)月供的工薪階層來講，遇到自己的房子價值大幅縮水，更是欲哭無淚。
樓市，也該到了企穩(wěn)的時候了。
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