上海二手房的熱度起來了，價(jià)格漲沒漲不說，成交量實(shí)打?qū)嵣先チ恕?/p>
相比去年的寒意十足，如今是真的回暖了。
那么，二手房的談價(jià)空間，是不是也同步收窄了呢？
房東是不是已經(jīng)不接受大刀砍價(jià)了？
我們最近專門研究了一下上海二手房的議價(jià)空間，并提出 議價(jià)率 這個(gè)指標(biāo)。
議價(jià)率=成交總價(jià)/掛牌總價(jià)。
議價(jià)率越高，說明房東心態(tài)越好；反之， 說明房東心態(tài)差，愿意接受割肉賣房。
那么，在金三銀四的這個(gè)檔口，上海二手房的議價(jià)率如何呢？
什么樣的房子，能接受較高的砍價(jià)幅度？
什么樣的房子，房東心態(tài)更加堅(jiān)挺？
無論是買家，賣家，還是置換客，如果能清晰地知道，現(xiàn)在市場(chǎng)上的議價(jià)空間到底有多少。無疑會(huì)在買賣過程中，占據(jù)更多主動(dòng)權(quán)。
二手房談價(jià)空間收窄了
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
上圖，是自2020年起至今上海二手房議價(jià)率的走勢(shì)，基本吻合市場(chǎng)走勢(shì)。
市場(chǎng)好，議價(jià)率高，砍價(jià)空間少；
市場(chǎng)差，議價(jià)率低，砍價(jià)空間大。
1）2024年9月，新政前，是近五年的最低位。
議價(jià)率低至92.4%，砍價(jià)空間平均達(dá)到7.6%，當(dāng)時(shí)也是房東心態(tài)最差的時(shí)候。
一套掛牌1000萬(wàn)的房子，最終的成交價(jià)大概率在924萬(wàn)附近。
一套掛牌500萬(wàn)的房子，最終的成交價(jià)大概率在462萬(wàn)左右。
當(dāng)時(shí)只要在上海買房，見面先直接來個(gè)9折，這個(gè)折扣落到單套房源上大概率只多不少。
2）上個(gè)月，2025年2月，議價(jià)率是93.96%，略微回升，市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇通道。
3）那么房東心態(tài)最好的是什么時(shí)候呢？
22年4月份，也是上海樓市的階段性頂點(diǎn)。
當(dāng)時(shí)議價(jià)率是98.17%，砍價(jià)空間只有1.83%。
3個(gè)月房子還沒賣掉，降價(jià)也沒客戶！賣房太痛苦？
要不要學(xué)習(xí)最先進(jìn)的“換房寶理念”，平均賣房周期41天
現(xiàn)在掃碼優(yōu)先給你留張票？僅剩5個(gè)名額！
剛需房和豪宅，談價(jià)空間大
改善房房東，心態(tài)最好
分總價(jià)段看，議價(jià)率有較大提升的總價(jià)段是：
300-1000W；1200-1500W；
有提升，但不顯著的：300W以下；1000-1200W；1500W以上；
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
1）1500w以上豪宅談價(jià)空間最大，議價(jià)率92.74%。
越貴的房子，下家越少；
總價(jià)過了億，賣房其實(shí)就講一個(gè)緣分。
接盤的大佬不好找啊，房東讓點(diǎn)價(jià)格，又怎么了。
而且不同總價(jià)段的房子，對(duì)應(yīng)不同的財(cái)富群體，群體之間賺錢能力差距很大，房子占家庭總資產(chǎn)的比重相差也很大。
買300萬(wàn)剛需房的年輕人，可能老家不是上海的，辛辛苦苦攢了100多萬(wàn)首付，再背200萬(wàn)房貸才上車。
這房子就是他全部家當(dāng)，跟命根子似的，要是降價(jià)賣可能連本錢都保不住，所以賣家一般不肯讓價(jià)太多，怕虧血本。
而買5000萬(wàn)豪宅的大老板呢，十年前花1000萬(wàn)全款買的房，現(xiàn)在這房子可能只占他財(cái)產(chǎn)的十分之一。這些年房?jī)r(jià)翻了幾倍，人家賺麻了，就算打個(gè)九折出手也能凈賺幾千萬(wàn)。
所以這種豪宅賣家談價(jià)時(shí)更爽快，讓價(jià)空間更大。
2）300w以下剛需房談價(jià)空間僅次于豪宅。
這個(gè)總價(jià)段，要么是遠(yuǎn)郊房，要么是老破小，要么是郊區(qū)動(dòng)遷房，而且面積都比較小。
是目前市場(chǎng)上內(nèi)卷最嚴(yán)重的總價(jià)段，因此議價(jià)空間相對(duì)較大，依然是以價(jià)換量的邏輯。
不過只要價(jià)格到位，這個(gè)總價(jià)段的房子，出手還是很容易的，新政刺激出來了大量的剛需買家，在金三銀四入場(chǎng)。
3）500-800w剛改，800-1000w，1200w-1500w改善。
這三個(gè)總價(jià)段房源議價(jià)空間最小，房東心態(tài)最好。
我們?cè)谝痪€觀察到，這幾個(gè)總價(jià)段的房子，不少已經(jīng)實(shí)質(zhì)性漲價(jià)了。
比如大虹橋蟠龍?zhí)斓?，古美萬(wàn)源城，唐鎮(zhèn)仁恒東郊等等。
4）1000-1200w總價(jià)房源，是個(gè)例外，議價(jià)空間大，可能受到新房積壓嚴(yán)重。
中環(huán)房東心態(tài)最好
分環(huán)線看，內(nèi)環(huán)及郊環(huán)議價(jià)率回升力度較小；
內(nèi)環(huán)內(nèi)房子老，外環(huán)外地段差，因?yàn)樽h價(jià)率回升不明顯；
反倒是內(nèi)中環(huán)及中外環(huán)間，議價(jià)率回升顯著。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
中環(huán)因?yàn)橄鄬?duì)內(nèi)環(huán)開發(fā)晚一些，城市界面要更新。
另一方面，中環(huán)的地段也不差，在公共交通和駕車出行如此方便的今天，中環(huán)到市中心也十分便捷。
上海很多中產(chǎn)社區(qū)，都在中環(huán)線上：
大寧，古美，長(zhǎng)風(fēng)，天山，北蔡，御橋，新江灣城……
中環(huán)相比內(nèi)環(huán)城市界面新，相比外環(huán)外地段更好，房子品質(zhì)，配套學(xué)區(qū)，樣樣不差，房?jī)r(jià)也比較堅(jiān)挺。
市區(qū)老破大，郊區(qū)老房子，
房東心態(tài)最差
分產(chǎn)品看：
市區(qū)次新、市區(qū)老破小、郊區(qū)次新議價(jià)率回升，房東心態(tài)回暖；
市區(qū)老破大，郊區(qū)老房子房東相對(duì)較差。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
分析原因：
1）市區(qū)塔樓老破大居住有硬傷：
得房率低，一般不超過70%；
戶型奇葩，朝向不正，面積浪費(fèi)大；
采光看運(yùn)氣，一般都不如板樓；
物業(yè)維護(hù)基本都很差；
外立面老舊丑陋，掛滿了空調(diào)外機(jī)；
居住人員混雜，做生意的，開公司的；
容積率高，梯戶比低，高峰期等電梯是基操；
種種硬傷，讓老破大成為上海樓市中被淘汰的產(chǎn)品，接盤俠很少，市場(chǎng)會(huì)隨著時(shí)間的推移會(huì)越來越窄。
2）郊區(qū)老房子，處境也不比老破大好多少。
道理很簡(jiǎn)單，對(duì)于買房人來說，我都買到郊區(qū)了，肯定要新一點(diǎn)了，要是愿意買老房子為什么不去市區(qū)。
郊區(qū)老房子，地段不行，產(chǎn)品還很老，接盤俠會(huì)越來越少。
最后，市場(chǎng)的確是回暖了，但分化仍然在加劇，建議大家：
無論賣房買房，知己知彼，帶著誠(chéng)意，無腦砍價(jià)，盲目高價(jià)，都不是理性行為，只會(huì)徒增時(shí)間精力消耗，錯(cuò)過買賣時(shí)機(jī)。
熱門跟貼