越秀老城，改天換命。
就在幾天前，備受關(guān)注瑤臺(tái)沙涌南片區(qū)，補(bǔ)償征求意見方案出爐。
這份方案，雖然還只是意見稿，面向的也只是國(guó)有土地上房屋，但是——
作為越秀區(qū)“依法征收、凈地出讓”新模式下的首個(gè)項(xiàng)目，也是第一個(gè)公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的城中村改造，對(duì)后續(xù)瑤臺(tái)片區(qū)，以及越秀區(qū)其他舊改，都有很強(qiáng)的參考借鑒意義。
所以，討論非常多，一些消息也在網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，很多讀者都在問，今天就敞開了來聊。
幾個(gè)關(guān)鍵問題：
1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高不高，什么水平？
2）什么時(shí)候能回遷?
3) 交通問題怎么處理，一文聊透。
首先，是居民們最關(guān)心的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
從方案來看，提供給居民的補(bǔ)償方式，一共有三種：
貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置。
居民可以任選其中一種。
我們重點(diǎn)關(guān)注住宅部分。
其中，貨幣補(bǔ)償，如果是有電梯，框架結(jié)構(gòu)住宅，60天內(nèi)簽約，算上各種獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助，最高可以做到4.4萬/平。
房票安置呢，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和貨幣補(bǔ)償基本一致，但如果是在一年內(nèi)兌付，還能多1%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)，算起來最高44370元/平。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換，相信會(huì)是絕大部分居民更傾向的選擇。
不僅可以按照套內(nèi)1:1，調(diào)換沙涌南粵溪北路安置房，也同樣享有征收獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)、臨遷費(fèi)，還可以“增購(gòu)”。
居民除了可以按照套內(nèi)面積1:1調(diào)換沙涌南粵溪北路安置房，還可以額外購(gòu)買面積。分段制計(jì)費(fèi)，豐儉由人，最低只要支付建安成本價(jià)5545元/平，高的25000元/平，最高也不超過市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，主打一個(gè)不虧。
為什么說不虧？要放在片區(qū)來看。
目前，板塊基本沒有新房供應(yīng)，“獨(dú)苗”君越府，之前已經(jīng)作為存量商品房被批量收購(gòu)，用作瑤臺(tái)舊改的安置房，我們了解到的收購(gòu)價(jià)格，也是四萬出頭，4萬三四的水平。
二手小區(qū)，價(jià)格要低得多，但也是遍地2字頭。
對(duì)比起來，瑤臺(tái)開出的增購(gòu)價(jià)，還是誠(chéng)意很足的。
來看兩個(gè)例子：
①A先生房子建面30平，套內(nèi)26平，預(yù)估可申購(gòu)粵溪北路安置房最小戶型，建面48平，套內(nèi)39平的房子，那么：
30平*（3000元+6000元）-（39平-26平）*5545元/平=197915元
產(chǎn)權(quán)調(diào)換完，不僅48平新房在手，還能剩余約19.8萬的補(bǔ)償，還有每個(gè)月2500元的臨遷費(fèi)拿。
②C女士子建面60平，套內(nèi)55平，按照“戶型最接近”原則，預(yù)估可申購(gòu)粵溪北路安置房建面80平，套內(nèi)64平的房子，那么：
60平*（3000元+6000元）-（64平-55平）*25000元/平=315000元
產(chǎn)權(quán)調(diào)換完，不僅80平新房在手，還能剩余約31.5萬的補(bǔ)償，還有每個(gè)月2500元的臨遷費(fèi)拿。
比起居民自己拿現(xiàn)金到市面上購(gòu)買商品房，要?jiǎng)澦愕枚唷?/p>
這是關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問題。
我們?cè)侔前前仓梅俊?/p>
所謂的沙涌南粵溪北路安置房，究竟怎么樣？
其實(shí)，就是去年9月，開工建設(shè)的瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目（一期）首開區(qū)，總用地面積9公頃，由國(guó)企廣建操刀。
位置，就是沙涌南西北，原粵溪北充電樁+珠江水產(chǎn)研究所地塊，增埗河旁。
從規(guī)劃效果圖來看，顏值很高，還有規(guī)劃商業(yè)，和原先居民居住的老破小，完全不是一個(gè)概念。
缺點(diǎn)么，當(dāng)然也有，近鐵路，也近同德圍高架，現(xiàn)狀和周邊有阻隔有斷裂，這是不能回避的事實(shí)。
但針對(duì)交通問題，瑤臺(tái)是有一套解決方案的。
擬通過240m隧道下穿鐵路，步行3分鐘連通與沙涌南村，隧道采用雙向四車道+兩側(cè)人行、非機(jī)慢行系統(tǒng)，消除鐵路阻隔，縫合東西地塊，滿足居民安全、通暢、通達(dá)的出行需求。
所以這一點(diǎn)，也不用太擔(dān)心。
廣州的目標(biāo)，是把這里打造成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、交通便捷的現(xiàn)代化商住示范區(qū)。
同時(shí)，也利用改造契機(jī)，解決交通問題，規(guī)劃增加北環(huán)輔道東西向跨鐵聯(lián)系通道，縫合鐵路分割，完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建設(shè)完工后可通過北環(huán)通道、同德圍高架等快速到達(dá)廣州站、白云站、珠江新城等地，極大促進(jìn)內(nèi)外交通互聯(lián)互通，提升地塊活力。
改造能給居民帶來的，不僅是更大的居住面積，生活品質(zhì)也能有質(zhì)的提高。
安置房容積率低，樓間距大，采光通風(fēng)好，私密性也更有保障，社區(qū)綠化率更高，住得更舒心，也都是電梯房，徹底解決老年人等群體上下樓不便的問題。
很多居民關(guān)心的回遷時(shí)間，我們也從可靠途徑了解到了。
預(yù)計(jì)2027年，安置房就能正式完工，居民也能喬遷新居。
顧整個(gè)瑤臺(tái)舊改的歷程，是典型的“先快后慢”。
改造的提起，最早可以追溯到2009年，亞運(yùn)會(huì)前，歷經(jīng)十多年迂回，也曾吸引多家頭部房企進(jìn)場(chǎng)角逐，但也一直未見實(shí)質(zhì)性突破，直到2023年，借助政策東風(fēng)，才真正實(shí)現(xiàn)了破局。
其所在的廣州火車站片區(qū)，是廣州市城市更新四大重點(diǎn)片區(qū)之一，采取“依法征收、凈地出讓”新模式，與廣州站站城產(chǎn)居一體化地區(qū)規(guī)劃統(tǒng)籌。
進(jìn)入2024年，也正式步入了快車道：
·7月，改造意愿征詢僅用1天就順利通過“雙三分之二”的法定比例，集體經(jīng)濟(jì)組織成員、18周歲以上村民同意率均超96%
·8月，廣州站站城產(chǎn)居一體化地區(qū)控規(guī)優(yōu)化和瑤臺(tái)村城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃同步獲批實(shí)施
·9月19日，瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目（一期）首開區(qū)正式啟動(dòng)；
資金層面，更是獲得國(guó)開行專項(xiàng)借款等政策性資金支持超過150億元。
今年剛開年，在市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，越秀也明確，要完成瑤臺(tái)城中村改造投資超30億元，提速?gòu)V州火車站片區(qū)改造及瑤臺(tái)城中村拆遷、安置房建設(shè)工作，年內(nèi)完成新開工安置房2000套以上。
瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目，以及廣州火車站片區(qū)（站城產(chǎn)居一體化地區(qū)），也是今年廣州點(diǎn)名的新開工重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。
整個(gè)瑤臺(tái)村，包括瑤臺(tái)、王圣堂、沙涌南3條自然村，改造范圍97公頃，規(guī)劃總建設(shè)量275萬㎡，在寸土寸金的越秀，堪稱史詩(shī)級(jí)超大舊改。
從過會(huì)方案來看，整個(gè)瑤臺(tái)，規(guī)劃新建12塊涉宅地塊（含回遷、商住）、2所小學(xué)、1所完全中學(xué)、預(yù)控佛山5號(hào)線+14號(hào)線瑤臺(tái)站。
整體規(guī)劃上，會(huì)按照“分片分期、逐步推進(jìn)”原則，劃分三大組團(tuán)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。
通過提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、優(yōu)化交通組織、補(bǔ)強(qiáng)公共配套短板，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、文化傳承、生態(tài)宜居等城市功能，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)總投資超過600億元。
現(xiàn)在的沙涌南，僅僅只是第一槍。
在老城找增量，確實(shí)難，但存量煥新，也能打開增長(zhǎng)新維度。
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