以史為鑒，知板塊興替。
今天，我們開門見山，從2022~2025年廈門島外各區(qū)的土拍樓面價看未來各區(qū)的房價走勢。而近年的走勢，對于買房人而言，確實是贏麻了。
1、廈門2022~2025年島外土拍匯總：
①、海滄土拍：
海滄東嶼：2022年5月，樓面價：2.8萬/㎡；而2024年11月，東嶼樓面價2萬/㎡。
海滄哈啰小鎮(zhèn)：2023年11月，樓面價2.69萬/㎡；
樂活島：2022年5月，樓面價2.3萬/㎡；2023年12月，樓面價2萬/㎡；2024年4月，樓面價2.32萬/㎡；
其中，最為特殊的是，2023年12月22日，海滄東嶼、馬鑾灣樂活島、集美西亭、集美橋頭，官方制定的起拍樓面價均為2萬/㎡，最終由幾家本土房企分食領(lǐng)走，從當(dāng)前的售價看，海滄東嶼的最終可溢價率較高，其他三個板塊售價相近。
而這幾個核心區(qū)的位置，幾乎也代表當(dāng)時島外最高地價的上限。
而到了2024年11月15日，樓面價再次分化：海滄東嶼起拍樓面價2萬/㎡，集美西亭1.8萬/㎡，翔安彭厝1.2萬/㎡。
②、集美土拍：
2022年，集美左岸瀾庭、保利聯(lián)發(fā)錦上的土拍樓面價均為2.4萬/㎡；
2023年12月，集美西亭、集美橋頭的嘉悅里、鯉悅樓面價均為2萬；
2024年11月，西亭樓面價1.8萬/㎡；2024年12月，集美橋頭，樓面價1.7萬/㎡；
自此，2024年底，廈門島外樓面價的天花板，上限為2萬/㎡。
集美最核心的板塊為西亭，配套的成熟度、規(guī)劃的量級，無疑是集美最頂配。
而集美新城當(dāng)前的房價高點卻不在集美西亭，而是亭北，有人說是因為外國語集美校區(qū)，但是翔安東山片區(qū)更是集中了廈門實驗小學(xué)和雙十中學(xué)校區(qū)，在學(xué)校量級上無疑更高。
可是，2020年，翔安東山的一手房價雖然高于當(dāng)時同期的亭北，如今二手房卻弱于亭北，根本原因其實并非在于學(xué)區(qū)，而是在于集美亭北臨近軟件園三期，產(chǎn)業(yè)集聚，大量的外來人口導(dǎo)入，提供較大的居住需求，職住平衡優(yōu)勢。
此外，西亭、亭北在未來兩三年，將會持續(xù)加大土拍供應(yīng)量，留給集美亭北三盤出逃的時間不多了。
③、同安土拍：
從總的庫存量來說，同安的樓盤不少，而從環(huán)東海域的庫存量而言，目前主要以七星灣tod·璞盛為主，截至上周末，整個環(huán)東海域的剩余未網(wǎng)簽庫存套數(shù)為3013套，而銀城智谷一帶的庫存套數(shù)僅余不到百套。
同安上一次土拍成功出讓要追溯到2022年，最高樓面價1.5萬/㎡。
鑒于2023、2024年同安的幾次提前中止出讓，2幅地塊的最終起拍價調(diào)整為1萬/㎡，給足了誠意。
也恰是因為環(huán)東核心區(qū)的樓面價調(diào)整為1萬/㎡，將導(dǎo)致同期整個島外的樓面價重塑，畢竟，環(huán)東核心區(qū)1萬，其他島外區(qū)域再牛，不至于2倍以上的溢價率，況且，還有海滄東嶼、哈啰小鎮(zhèn)的樓面價上限。
④、翔安土拍：
2022年5月，翔安彭厝起拍樓面價1.5萬/㎡，后村1.8萬/㎡；而體育會展新城的樓面價2.2萬/㎡。
2023年5月，彭厝依舊1.5萬/㎡，而12月，體育會展新城1.8萬/㎡，差距幅度縮小。
2024年，翔安東山（廈門實驗小學(xué)、雙十中學(xué)翔安校區(qū)旁）1.79萬/㎡，彭厝1.2萬/㎡，體育會展新城1.5萬/㎡。
這3個板塊的起拍樓面價排序，未來也將轉(zhuǎn)化到實際房價中。
后序：
《三國演義》第五回，“發(fā)矯詔諸鎮(zhèn)應(yīng)曹公，破關(guān)兵三英戰(zhàn)呂布。”
汜水關(guān)，華雄逐一誅殺鮑忠、俞涉和潘鳳等大將，讓各路諸侯束手無策。
這一回，關(guān)云長溫酒斬華雄，初露鋒芒，關(guān)羽名揚(yáng)天下。不僅讓“劉關(guān)張”三兄弟嶄露頭角，更為后面“三英戰(zhàn)呂布”做鋪墊。這也是為何呂布無需誅殺名將，武力值卻一躍成為了東漢末年的第一戰(zhàn)神。
同理，所有的性價比都需要通過參照物、對比來體現(xiàn)，廈門的任何一個區(qū)域，價格對標(biāo)體系已然形成，甚至無關(guān)島內(nèi)外，都會牽一發(fā)而動全身，任何一座新城的興榮都將產(chǎn)生諸多連鎖反應(yīng)，幾乎不可能有其他區(qū)域可以作壁上觀。
熱門跟貼