小陽春變大陽春，3月份可能要沖擊3萬套。
房價普漲還沒到來，只有部分區(qū)域開啟上漲模式。
其中竟然有聯(lián)洋。
2024年聯(lián)洋華麗家族成交單價10-11萬之間，近期有套成交轟動市場，達到了11.6萬/平米。
149平的三房賣到了1735萬。
據(jù)聯(lián)洋本地中介反應(yīng)，去年底聯(lián)洋平均成交均價10.2萬，現(xiàn)在已經(jīng)達到10.8萬。
不僅價格上漲了5%以上，成交速度也在加快。
只要掛牌價比去年高5%以內(nèi)，幾乎出來幾天就賣掉。
一時間聯(lián)洋又炙手可熱。
但是去年大家不這么說啊，去年聯(lián)洋被按在地上摩擦。
都在報道聯(lián)洋暴跌40%，中產(chǎn)紛紛逃離。
很多專家也出來分析，說聯(lián)洋房齡太老，遭到了中產(chǎn)客戶拋棄。
怎么這么快就反轉(zhuǎn)了？
今年房價率先反彈的區(qū)域、小區(qū)，不少都是環(huán)二之前講過的“假性下跌”。
聯(lián)洋、前灘的一房、大虹橋在反彈，都有假性下跌成分。
具體大家可以看看這篇文章（《聯(lián)洋房價暴跌，國際社區(qū)真的會持續(xù)沒落嗎？》），簡單來說：
真性下跌，是地段價值持續(xù)性走低、區(qū)域供需關(guān)系永久性變化。
假性下跌，是區(qū)域短期供需失衡，供需正常后會逐漸恢復(fù)。
2022年以來全上海都跌，聯(lián)洋跌的更厲害，幾乎跌了40%。
聯(lián)洋比別的區(qū)域多跌的部分，就是假性下跌。
2020-2021年聯(lián)洋房價大漲，9萬多直接漲到了15萬。
后來上海全部下跌，聯(lián)洋肯定也跌。
聯(lián)洋跌更多，是因為主力客戶被別人搶走了。
聯(lián)洋的主力買家是陸家嘴的金融精英，2021年后他們發(fā)現(xiàn)了更好的產(chǎn)品。
2021年，楊浦、虹口、閘北內(nèi)環(huán)進入新房供應(yīng)高峰。
僅2021-2022兩年，這三個區(qū)域就上市新房超過20次，供應(yīng)新房5746套。
如果當時浦西內(nèi)環(huán)沒這些新房，大家還能捏著鼻子12萬、13萬買聯(lián)洋。
大家很快就發(fā)現(xiàn)，這些新房開車到陸家嘴比聯(lián)洋還快。
單價比聯(lián)洋低2萬多，房齡比聯(lián)洋新，又是浦西內(nèi)環(huán)，通勤又比聯(lián)洋方便。
傻子才高價接盤聯(lián)洋。
沒人接盤，聯(lián)洋只能進一步崩掉，獲得了超跌機會。
環(huán)二之前預(yù)測過，浦西新房供應(yīng)結(jié)束了，聯(lián)洋可能會反彈。
假性下跌都有回調(diào)機會，上面這張截圖就是當時的預(yù)測。
看到聯(lián)洋房價反彈，有粉絲發(fā)了上面這張圖片給環(huán)二，夸環(huán)二預(yù)測的準。
不小心又驕傲了一下。
其實還沒完全應(yīng)驗，楊浦濱江、中興路還有不少新房，可以讓子彈再飛一會兒。
但是也在部分應(yīng)驗，雖然這些地方還有新房，但是新房漲價了啊。
新房貴了，分流效應(yīng)當然下滑。
之前楊浦、虹口的新房，三房幾乎都1000-1200萬左右。
現(xiàn)在內(nèi)環(huán)三房都得1400萬以上。
新房漲了，聯(lián)洋卻暴跌了40%。
2022年聯(lián)洋仁恒河濱城15萬，浦西內(nèi)環(huán)新房11萬多。
2024年底聯(lián)洋仁恒河濱城10萬，浦西內(nèi)環(huán)新房12萬多。
攻守易形。
且不說聯(lián)洋能不能搶到浦西客戶，原有主力客群能留下來一部分，原來的超跌也會抹平。
聯(lián)洋可能沒搶到浦西客戶，卻搶到了浦東郊區(qū)新房客戶。
之前浦東的房價格局是，聯(lián)洋三房2000萬左右，張江1600萬，御橋1200萬，唐鎮(zhèn)1000萬。
不管媒體怎么報道浦東不按環(huán)線算房價，聯(lián)洋就是學(xué)區(qū)三房大哥，比起他區(qū)域貴不少。
現(xiàn)在聯(lián)洋三房1400萬就能買了。
這時浦東郊區(qū)新房又來抬轎子。
西派海上就兩個主力戶型，103、142平。
103是剛需，跟聯(lián)洋客戶畫像不重疊。
142平單價高達10.2萬，總價1400萬以上。
這跟聯(lián)洋價格重疊，聯(lián)洋顯得就沒那么貴了。
你愿意花1400萬墾荒，還是花1400萬住成熟的國際社區(qū)？
當然開發(fā)商也不傻，錯位競爭，140平都搞成了4房。
西派海上142平四房，浦開云璟143平四房，華潤翡云悅府糾結(jié)了一下140平做了3+1戶型。
唯一的問題是，浦東居民需要那么多四房嗎？
四房一直是絕對小眾產(chǎn)品，普通二胎家庭三房也足夠了。
真的是大家族同住，需要4個臥室，140平的空間肯定也不夠。
140平四房，跟之前100平三房一樣，其實就一個目的：跟二手房錯位競爭。
之前情況是二手都是110平兩房，新房110平搞成三房，肯定更好賣，功能性強了。
現(xiàn)在二手房140平是三房，我新房140搞四房，肯定更好賣。
看看有多少人被割吧，長期來講140平四房會跟100平三房一樣，淪為雞肋。
就講當下，很多客戶其實三房、四房均可，這些人還是很多流向了聯(lián)洋。
幫助聯(lián)洋實現(xiàn)了率先止跌回穩(wěn)。
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聯(lián)洋假性下跌部分抹平，主要還是新房價格貴了，性價比差了，客戶回流。
環(huán)線對聯(lián)洋的基本判斷沒變：長期價值下行，短期價格存在抄底機會。
畢竟聯(lián)洋的四宗罪還在。
一宗罪，聯(lián)洋的商業(yè)優(yōu)勢下滑。
商業(yè)繁華曾是聯(lián)洋名片，大拇指廣場也曾引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在大拇指廣場、聯(lián)洋廣場等等都明顯落伍。
定位被追平，體量被超過。
第二，聯(lián)洋學(xué)區(qū)優(yōu)勢下滑。
有段時間浦東學(xué)區(qū)集中在內(nèi)環(huán)，聯(lián)洋進才實驗中學(xué)、小學(xué)口碑不錯，房子也好，成為自住兼顧學(xué)區(qū)首選。
現(xiàn)在張集、御橋建平地杰、前灘華二是浦東學(xué)區(qū)三強，聯(lián)洋被新型片區(qū)碾壓。
第三，聯(lián)洋社區(qū)老化。
無論如何，聯(lián)洋整體房齡十幾年，人車不分流，綠化水平也跟不上時代。車位不夠，中產(chǎn)家庭又離不開汽車。
第四，地段上優(yōu)勢沒那么大。
這里不是傳統(tǒng)市區(qū)，沒有文化沉淀，沒有地段情結(jié)，容易被新片區(qū)取代。
雖然在內(nèi)環(huán)，浦東內(nèi)環(huán)明顯向外突出，聯(lián)洋又比較封閉，導(dǎo)致聯(lián)洋去浦西市區(qū)，甚至去陸家嘴都沒那么方便。
隨手查查導(dǎo)航，聯(lián)洋到陸家嘴的距離、時間，比浦西的瑞虹新城遠兩倍。
更重要的是，以上幾個問題，只會越來越嚴重，幾乎無解。
但是虎老雄風在，聯(lián)洋依舊是上海最宜居的區(qū)域之一，內(nèi)環(huán)聚集的公共資源依舊吊打郊區(qū)。
郊區(qū)只是學(xué)區(qū)上追上聯(lián)洋，其他方面資源、成熟度還是聯(lián)洋更強。
聯(lián)洋優(yōu)勢還在，房價短期超跌時就會出現(xiàn)抄底機會。
只要價格足夠低，完全可以抵消長期緩慢的價值下行。
其實聯(lián)洋漲了5%-8%后，現(xiàn)在成交略微有些卡住了。
新掛牌的房源都太貴，大家不接受。
3月10日-3月16日這周，聯(lián)洋新增住宅掛牌房源26套，平均掛牌單價11.81萬。
這個價格比成交單價貴了1萬以上。
隨著新房的進一步提價，會有更多客戶回流聯(lián)洋。
聯(lián)洋除了跟上大行情外，短期可能還會“補漲”。
你認為聯(lián)洋回調(diào)到多少合適呢？
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