590號令，大名《國有土地上房屋征收與補償條例》，是廣大被征收人公平、合理補償安置的最強有力依靠。即便剛剛施行的《土地管理法》較590號令已“新”了8年，其中的許多規(guī)定仍是明顯脫胎于此的。故此，真正理解和掌握《條例》之精髓，是被征收人依法救濟自身權利不可繞開的正道。
本文，拆遷律師為大家提示關于城市房屋征收中的4件大事、要事，弄通了補償就不會畸低。
大事一：項目實施主體究竟是誰？
項目主體的確定是征收領域的頭等大事，你一定要弄清是誰在拆你，誰要與你簽補償安置協議，以及誰可能向你作出強拆的最后通牒。
對于一個合法的征收項目而言，市、縣級人民政府是房屋征收與補償的主體；市、縣級人民政府確定的房屋征收部門，如住建委或者某項目的征收管理辦公室負責組織實施；同時，市、縣政府的有關部門（如規(guī)劃和自然資源、城管等）及其委托的房屋征收實施單位也在其中扮演了重要的角色。
請大家記?。?/strong>房屋征收決定和征收補償決定這兩份關鍵的“決定”只能由市、縣級人民政府作出，蓋得是它的大紅印。而與大家簽訂補償安置協議的主體則應當是房屋征收部門。
換言之，如果你所面臨的項目不是這樣，而是表現為開發(fā)商（某房地產置業(yè)有限公司）等民事主體沖在第一線，那么你就需要考慮兩種可能性：
1、涉案項目并非政府主導、負責的征收項目，而是商業(yè)主體主導的城中村改造性質。此類項目的特點是自愿搬遷，不具有強制性。
2、涉案項目的合法性存在疑問，譬如無法合法的作出房屋征收決定。
無論是以上哪種情況，被征收人都要提高警惕，及時咨詢專業(yè)征地拆遷律師，盡快通過申請政府信息公開等合法性調查手段弄清項目真正的主體，以維護自身的財產權益。
大事二：對征收補償方案一定要全面審查
對于被征收人群體而言，征收幾乎是無可避免的事情，因為它是“為了公共利益的需要”。
那么此時，補償就成為了大家真正要去關注的點，這也完全符合最高法對此領域糾紛裁判的原則——引導被征收人針對補償決定提起程序，實質性化解行政爭議。
故此，沒有比“方案”更重要的東西了，那么大家要著重做到以下3點：
1、在征收決定作出前針對方案及時行使提出書面意見、要求聽證的權利。聽證會是很好的獲取信息和溝通渠道，一旦獲取了就要好好把握，聘請專業(yè)律師代理參與，而不要只去當一個旁聽的吃瓜群眾。
2、在征收決定公告后第一時間獲取涉案項目的補償方案最終文本，向征收方索取整理好的補償方案手冊，每戶起碼都要有一本印制好的才對。之后，立即對此進行研讀，對補償標準不滿的及時帶著它去詢問征收辦的工作人員要求其解釋說明，必要時咨詢律師，不要耽擱、等待和拖延。
3、若對方案的形成程序、內容不滿，可考慮在復議和訴訟期限內及時針對征收決定提起程序，切勿等到6個月的起訴期限屆滿后悔之晚矣。
請大家相信，補償方案并非什么“看不懂”的專業(yè)法律文書，它的設計初衷就是給咱老百姓看的，看不明白大家自然有權利去問，完全沒必要抵觸或者懼怕與征收工作人員的溝通。
大事三：對征收調查登記和評估程序一定要上心
這兩個步驟的共性在于都會有人上門為您服務——前者由房屋征收部門來人，后者由房地產價格評估機構來人。
這兩個環(huán)節(jié)大家可以簡要地記住以下3個要點：
1、家中留人讓進門。家里要確保留人，并且要熱情地歡迎持證的相關工作人員進門開展工作。當然，若來者是“光頭T恤”男，那可不能讓進。
2、重視實地測量、查勘，輕“證載”。對房屋面積存在爭議時，一定要主張實際測量，單純按證載面積算往往對被征收人不利。
3、對無證的部分要要求其依法進行調查、認定，拒絕和稀泥。所謂的依法調查認定，依的就是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》和各地方關于違建、征收領域的具體規(guī)定。對于那種“配合簽約就給少量補助，不配合就按方案一分不補”的和稀泥式做法，要堅決予以拒絕。
當然，被征收人一定要獲取到最終的分戶評估報告，僅有所謂“估價單”的一律不可接受。針對評估報告，大家要在咨詢專業(yè)律師的基礎上考慮是否申請復核和專家委員會鑒定，不可在等待中錯失救濟的機會。
凡是不重視這兩個環(huán)節(jié)的，最終的利益訴求很難得到實現！
大事四：征收補償決定的復議、訴訟，請勿自己單干
當征收方向你作出征收補償決定后，被征收人一定要形成“條件反射”式的反應——立即咨詢專業(yè)律師。
毫無疑問，補償決定是征收補償糾紛的核心文件，或“打”或“談”都是在圍繞它來進行。此時不尋求專業(yè)的幫助，而選擇依靠自己所學的那一點點知識來“做”，幾無有效的可能性。
對于征收補償決定合法性的審查，要建立在通過申請政府信息公開全面了解涉案項目的每一個細節(jié)的基礎上，要嚴格依據590號令和該地方的規(guī)定逐條去設計質證、辯論內容，絕非隨便湊上幾點就敢去開庭的。
一旦把這條路走死了，你將幾乎無路可走，只能選擇配合簽約搬遷。而此時，響徹在耳邊的將會是“獎勵金已經給你扣了”這樣的話語。
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