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上海土拍又現(xiàn)地王！

剛剛，上海2025年第三批次土拍落錘，共出讓4宗地塊，起始總價(jià)高達(dá)113.3億。

其中有2幅非常重磅的地塊，也是引起了行業(yè)內(nèi)的巨量關(guān)注：

一幅是上午開拍的靜安大寧地塊，起始總價(jià)18.79億；

一幅是下午開拍的浦東北蔡地塊，起始總價(jià)20.83億。

這次參拍的房企，基本都是大家熟悉的老朋友，有保利發(fā)展、華潤置地、中海、招商蛇口、金茂、保利置業(yè)、中國鐵建等央企；有建發(fā)、越秀、華發(fā)、北京城建等優(yōu)秀地方國企；還有混合所有制房企綠城以及民企大華等；還出現(xiàn)了“新面孔”——長三角投資。

最終，這兩宗重磅地塊均由大家熟悉的硬核房企拿下：

靜安大寧地塊由大華拿下，總價(jià)24.86億、溢價(jià)率32.31%、樓板價(jià)9.27萬/㎡，刷新大寧地王；

浦東北蔡地塊被綠城拿下，總價(jià)29.16億、溢價(jià)率40%、樓板價(jià)7.15萬/㎡，刷新板塊地王。

此外，閔行紫竹地塊由象嶼以66.79億、溢價(jià)率18.97%競得；青浦西岑地塊由長三角投資集團(tuán)以17.54億底價(jià)拿下。

接下來艷姐就和大家簡單嘮嘮此次土拍。

樓面價(jià)9.27萬/㎡！

大華刷新靜安大寧“新地王”

這次土拍最具看點(diǎn)的王炸地塊當(dāng)屬靜安大寧地塊。

該地塊屬于大寧板塊優(yōu)質(zhì)宅地，出讓面積約1.07萬㎡，起始總價(jià)約18.79億元，起始樓面價(jià)約7.0031萬/㎡。

地塊相對秀珍，容積率為2.5，限高80米，建筑面積不到2.7萬㎡。

但質(zhì)素還算不錯(cuò)，距內(nèi)環(huán)800米左右、1號線延長路站約1.2公里；周邊有久光中心、大寧國際商業(yè)廣場等高能級購物中心；地塊整體相當(dāng)方正，住宅套數(shù)下限無設(shè)定且中小套型占比40%，能讓開發(fā)商有較大的發(fā)揮空間。

綜合來看，未來這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是區(qū)域內(nèi)近幾年少有的改善佳品。

因此，該地塊吸引了9家競買人出手拼搶，分別是北京城建、大華、華發(fā)、中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀&金茂，是本次土拍競爭最激烈的一塊地。

像這種9家巨頭搶一塊地的大陣仗，最近一次還要追溯到10個(gè)月前的楊浦平?jīng)龅貕K。

其實(shí)，靜安大寧地塊內(nèi)，去年中建玖合大寧地塊拍出過約6.83萬/㎡樓板價(jià)的地王，不過屬于非純住宅。

而本次出讓的大寧地塊，光是起拍價(jià)就已經(jīng)超過了7萬/㎡，屬于是提前鎖定了“大寧新單價(jià)地王”。

唯一的懸念僅剩下一個(gè)——9家競買人，究竟會(huì)給這塊地刷出多高的溢價(jià)率？

直播現(xiàn)場

在該地塊競拍開啟后，現(xiàn)場爭奪也相當(dāng)激烈，交鋒集中在大華、建發(fā)、保利置業(yè)以及越秀&金茂之間。

經(jīng)過近1個(gè)小時(shí)、67輪競價(jià)，最終大華以24.86億競得，樓面價(jià)約92659元/㎡，溢價(jià)率32.31%。

其實(shí)土拍一開始，大華就表現(xiàn)出勢在必得的姿態(tài)，頻頻舉牌跟價(jià)，屢次在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)刷新價(jià)格線。

大華在上海深耕了37年，曾號稱是寶山之王，在城中村改造方面頗有經(jīng)驗(yàn)，上海也一直都是大華集團(tuán)的主戰(zhàn)場。

2019年的時(shí)候，大華在上海斬獲10宗地塊，成為地區(qū)拿地面積和金額的雙料冠軍。2022年，又豪擲近50億在上海嘉定和寶山奪地。2024年上海拿地榜前20中，大華也是在央國企中層層突圍的唯二民企之一。

事實(shí)上大華對靜安大寧一直有很深情愫，大華·公園柏翠這個(gè)項(xiàng)目雖然位于寶山，但因?yàn)榫嚯x大寧很近，對外標(biāo)簽一直打的是“大寧旁”，此次大華豪奪大寧地塊，終于能理直氣壯地將“大寧核心”的標(biāo)簽，打在這個(gè)新地王的項(xiàng)目上了。

上海大華·公園柏翠實(shí)景

板塊內(nèi)目前唯一競品，就是大寧公園附近的中建玖合項(xiàng)目，這個(gè)預(yù)計(jì)年內(nèi)上市的項(xiàng)目，此前曾放出風(fēng)來，價(jià)格預(yù)計(jì)超過16萬/㎡。

“老地王”如此，“新地王”該賣出多少？又將展現(xiàn)出怎樣驚艷市場的產(chǎn)品力？靜待兩家產(chǎn)品王者的解題思路。

綠城強(qiáng)勢落子浦東北蔡

除了靜安大寧地塊外，浦東北蔡地塊也引發(fā)很高關(guān)注，吸引了不少房企參拍。

地塊位于浦東北蔡板塊，出讓面積2.04萬㎡，容積率2，起拍價(jià)20.83億、起始樓面價(jià)5.1萬/㎡。屬于一塊相對迷你、適合短平快出業(yè)績的地塊。

北蔡板塊去年以來一直維持較高的熱度。

其一，板塊內(nèi)新房去化還不錯(cuò)。目前唯一在售的新房國貿(mào)中國鐵建·西派海上去年10月首開，認(rèn)購率108%，首開去化超8成；12月二批次開盤、認(rèn)購率137%，今年3月三批次開盤、認(rèn)購率144%，這兩次也都取得了相當(dāng)不錯(cuò)的去化成績。

其二，板塊地價(jià)明顯“倒掛”。隔壁的新楊思板塊樓面價(jià)達(dá)到7.47萬/㎡，僅剩一幅宅地待售，北蔡地價(jià)“倒掛”超2萬/㎡。

也因此，北蔡地塊在出讓前就引發(fā)諸多關(guān)注，這次也吸引了7家巨頭組合前來角逐：

保利發(fā)展、建發(fā)、大華、招商蛇口、金茂、國貿(mào)&中國鐵建、綠城。

競拍過程比想象中激烈。

競拍約1小時(shí)后便觸及中止價(jià)29.16億，國貿(mào)&中國鐵建、綠城進(jìn)入到第二階段高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)競報(bào)環(huán)節(jié)，并觸及5000元/㎡裝標(biāo)的上限后，隨后又觸及300㎡公共服務(wù)設(shè)施配建上限進(jìn)入高端人才住房配建比率競報(bào)環(huán)節(jié)。

最終，綠城以總價(jià)29.16億、樓面價(jià)7.15萬/㎡、溢價(jià)率40%、裝標(biāo)5000元/㎡、建設(shè)300㎡公共服務(wù)設(shè)施、0.6%高端人才住房配建比例競得地塊，刷新板塊單價(jià)地王。

地塊面積不大，但位置還算優(yōu)越，計(jì)容建筑面積約4.08萬㎡，緊鄰羅山路高架，距軌交18號線北中路站、芳芯路站約1.5公里，6站直達(dá)陸家嘴，交通十分便利。

但地塊要求也較高，占地面積2.04萬㎡、容積率2、限高50米，中小套型占比45%、無套數(shù)下限，意味著社區(qū)配套和公區(qū)設(shè)計(jì)難度更大。

在上海，綠城也面臨土儲(chǔ)不足的窘境。去年新增2個(gè)項(xiàng)目，8月，先是以總價(jià)12億、溢價(jià)率6.48%，樓面價(jià)4.84萬元/㎡競得虹口地塊；幾天后又以總價(jià)48.05億、樓面價(jià)13.1萬/㎡、溢價(jià)率30%競得徐匯濱江地塊，打破塵封8年的全國單價(jià)地王紀(jì)錄。全年，綠城在上海全口徑銷售額173.94億位居第5。

經(jīng)過今天的土拍，綠城在上海的“彈藥”得以進(jìn)一步補(bǔ)充。不得不承認(rèn)，去年建發(fā)在上海的外灘蘭庭、繁華三章等項(xiàng)目帶給市場上非常大的震撼，將整個(gè)新房的審美和產(chǎn)品力帶入了新的高度。

艷姐預(yù)計(jì)，綠城在北蔡的個(gè)項(xiàng)目也會(huì)帶給市場更多驚艷。

象嶼勢在必得

再次落子閔行

再來說說閔行紫竹地塊的成交情況。

上午開拍的閔行紫竹地塊還算優(yōu)質(zhì)，由2幅宅地、1幅餐飲旅館用地3幅子地塊組成，起拍總價(jià)56.14億，出讓面積21.72萬㎡（地上19.55萬㎡、地下2.17萬㎡），綜合容積率1.02，典型的低密別墅地塊。

地塊位置也還不錯(cuò)，位于閔行浦江大零號灣，蘭香湖一線；緊鄰上海交大、華東師大；距離在建的23號線華東師范大學(xué)站、紫龍路站直線距離500米左右。

不過地塊要求自持全部約5萬㎡左右的商業(yè)配套，并引入五星級及以上酒店，十分考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力和商業(yè)運(yùn)營能力。

原本以為地塊會(huì)被托底成交，但讓艷姐意外的是，地塊仍吸引了2個(gè)買家：

象嶼、聯(lián)發(fā)。

去年聯(lián)發(fā)在上海拿了2個(gè)項(xiàng)目，總貨值超160億：聯(lián)合象嶼以23.63億拿下浦東曹路宅地，開發(fā)象嶼聯(lián)發(fā)·金海汀雲(yún)臺(tái)項(xiàng)目；聯(lián)合新加坡豐隆以約90億拿下黃浦新天地燙金商住地塊。其中金海汀雲(yún)臺(tái)項(xiàng)目去年以來4開4罄，4次觸發(fā)積分。