去年底開(kāi)始，上海刮起了一場(chǎng)“地王”之風(fēng)，每批次土拍必出地王。今年初，這個(gè)風(fēng)又刮到了全國(guó)。面粉價(jià)漲逼著面包漲價(jià)，申度君今天聽(tīng)到一句好玩的話：“此時(shí)不買房，往后買地王”，似乎讓面粉漲價(jià)確實(shí)是穩(wěn)住房?jī)r(jià)非常行之有效的一招。

今天（3月28日），上海第三批土拍塵埃落定，4宗地塊攬金138億，再現(xiàn)溢價(jià)率40%。今天這篇文章，申度君想說(shuō)一說(shuō)全國(guó)開(kāi)發(fā)商突然如此瘋狂拿地的原因到底是什么？

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開(kāi)發(fā)商搶地的五大核心驅(qū)動(dòng)力

1、政府拿出好地“拖市”

最直接的原因，是因?yàn)檎贿z余力地拿出壓箱底的好地，賣力在穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。就上海的情況來(lái)看，拿地的不完全是國(guó)央企，并且國(guó)央企本身也是有盈利目標(biāo)的。大家能這么賣力搶，核心還是因?yàn)榈夭诲e(cuò)。

2、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化

今日上海大寧地塊溢價(jià)32.3%創(chuàng)板塊新高，印證房企對(duì)核心地段孤品的饑渴。當(dāng)前北上廣深核心區(qū)宅地供應(yīng)占比不足20%，而市場(chǎng)需求端改善型購(gòu)房占比已超60%，開(kāi)發(fā)商必須高價(jià)鎖定稀缺地塊維持市場(chǎng)份額。

3、貨幣政策寬松，融資成本低

央企融資利率跌破3%，民企發(fā)債利率較2023年下降150個(gè)基點(diǎn)。以今日大寧地塊24.86億總價(jià)計(jì)算，若按3%利率融資，年利息成本僅7458萬(wàn)，遠(yuǎn)低于預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅收益。

4、政策松綁釋放利潤(rùn)空間

上海取消限價(jià)后，大寧地塊理論售價(jià)（揣測(cè)政府目前放價(jià)的寬松程度）可達(dá)16萬(wàn)+/㎡（樓板價(jià)9.27萬(wàn)+建安3萬(wàn)+財(cái)務(wù)成本1.5萬(wàn)+利潤(rùn)），較周邊次新房存在30%價(jià)差空間。周邊中建玖合項(xiàng)目（樓板價(jià)6.8萬(wàn)/㎡）已獲批預(yù)售證均價(jià)14.8萬(wàn)/㎡。

5、核心城市資產(chǎn)避險(xiǎn)

當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩（2024年中國(guó)GDP增速5.2%），上海、杭州等城市住宅用地成為比黃金更安全的資產(chǎn)，過(guò)去20年上海地價(jià)年均漲幅13.6%，遠(yuǎn)超M2增速。

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未來(lái)房?jī)r(jià)到底如何？

前幾天申度君寫過(guò)一篇稿子“結(jié)構(gòu)性回暖”已來(lái) 現(xiàn)在到底是不是購(gòu)房時(shí)機(jī)？，分析目前是否購(gòu)房時(shí)機(jī)，講了普通購(gòu)房人可能會(huì)關(guān)心的問(wèn)題。現(xiàn)在再來(lái)重復(fù)一下：

一、核心區(qū)域確定性上漲：

1、地價(jià)成本倒逼：大寧地塊9.27萬(wàn)/㎡樓面價(jià)，按行業(yè)成本模型推算保本價(jià)需達(dá)13.5萬(wàn)/㎡，而周邊二手房已掛12萬(wàn)+，倒逼新房售價(jià)向16萬(wàn)突破。

2、供需關(guān)系失衡：上海內(nèi)中環(huán)新房庫(kù)存去化周期僅3.2個(gè)月，北蔡地塊71412元/㎡樓面價(jià)對(duì)應(yīng)張江碼農(nóng)9萬(wàn)+/㎡購(gòu)買力，供需剪刀差顯著。

3、財(cái)富避險(xiǎn)需求：2025年M2增速維持9%高位，核心房產(chǎn)成抗通脹首選。所以，上海一直持續(xù)有豪宅日光。

二、遠(yuǎn)郊風(fēng)險(xiǎn)積聚：

青浦西岑地塊樓面價(jià)1.8萬(wàn)/㎡，但周邊二手房?jī)H2.3萬(wàn)/㎡，扣除資金成本后利潤(rùn)空間不足15%，這類地塊可能陷入"面粉貴過(guò)面包"困境。

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上海今日三批次土拍結(jié)果

最后，回顧一下今天上海三批次土拍的結(jié)果。

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做個(gè)簡(jiǎn)單的解讀：

1、地王爭(zhēng)奪白熱化：靜安大寧地塊樓面價(jià)破9.2萬(wàn)/㎡，超越去年中建玖合地塊（6.8萬(wàn)/㎡），未來(lái)售價(jià)或達(dá)14萬(wàn)+/㎡；北蔡地塊樓面價(jià)7.1萬(wàn)/㎡，較去年同板塊地塊（5.1萬(wàn)/㎡）暴漲40%。

2、市場(chǎng)分化顯著：市區(qū)地塊（大寧、北蔡）平均溢價(jià)率36%，而遠(yuǎn)郊青浦地塊底價(jià)成交，反映房企“重核心、輕郊區(qū)”策略。

3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)：閔行地塊容積率僅1.01，將建低密別墅；靜安地塊限高80米，規(guī)劃26層高層，顯示“市區(qū)剛改、郊區(qū)豪宅”趨勢(shì)。

4、政策影響：北蔡地塊取消限價(jià)后溢價(jià)率沖至40%，但需配建公共服務(wù)設(shè)施300㎡，體現(xiàn)“以品質(zhì)換價(jià)格”新規(guī)則。