進(jìn)入2025年后，樓市的整體調(diào)整趨勢(shì)愈發(fā)清晰，并引發(fā)了市場(chǎng)內(nèi)外諸多人士的關(guān)注與深思。在這波瀾壯闊的市場(chǎng)變化中，無(wú)論是投資者還是普通家庭，都感受到了前所未有的壓力與挑戰(zhàn)。
根據(jù)最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全國(guó)二手房的均價(jià)相較2021年的高點(diǎn)有了高達(dá)30%的下跌。在一些三四線城市，這一跌幅更是超過(guò)了40%。就連上海、深圳等一線城市，也未能幸免于難，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的回落。與此同時(shí)，全國(guó)的住房庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了驚人的7.4億平方米，而二手房的掛牌量更是突破了1.9億套。這樣的數(shù)據(jù)無(wú)疑揭示了當(dāng)前樓市的疲軟態(tài)勢(shì)，無(wú)論是新房還是二手房，都面臨著銷售困難的問(wèn)題。
然而，這樣的市場(chǎng)調(diào)整對(duì)于不同家庭的影響是截然不同的。對(duì)于那些僅擁有一套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，他們受影響并不大。他們購(gòu)買房產(chǎn)的目的主要是為了滿足自住需求，而非投資或投機(jī)。因此，即使市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，他們的生活并不會(huì)因此發(fā)生太大的變化。
然而，對(duì)于那些在國(guó)內(nèi)擁有二套及以上房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，樓市的長(zhǎng)期調(diào)整則意味著他們將面臨一系列的挑戰(zhàn)和難題。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)有96%的家庭擁有一套房子，而其中近45%的家庭擁有二套及以上的房產(chǎn)。這意味著，在樓市調(diào)整的大背景下，有相當(dāng)一部分家庭將不得不面對(duì)“4大難題”。這到底是怎么回事呢？
01 房產(chǎn)市值繼續(xù)縮水成定局
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)眾多家庭的資產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)占據(jù)了舉足輕重的地位。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的77%，而金融資產(chǎn)僅占23%。這表明，許多家庭將大部分資產(chǎn)押注在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。然而，一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入長(zhǎng)期下跌的通道，這些家庭將不可避免地面臨資產(chǎn)縮水的問(wèn)題。
以上海閔行區(qū)高興花園為例，曾經(jīng)房?jī)r(jià)高達(dá)9.6萬(wàn)/平米，但如今價(jià)格跌至4.8萬(wàn)/平米，跌幅高達(dá)50%。這樣的價(jià)格波動(dòng)不僅僅是個(gè)例，未來(lái)各地房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)下跌。對(duì)于那些擁有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，他們將不得不面對(duì)資產(chǎn)持續(xù)縮水的現(xiàn)實(shí)。
這一現(xiàn)象的背后，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及供需關(guān)系等因素密切相關(guān)。在政策調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，房?jī)r(jià)上漲的速度逐漸放緩。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入水平的提高，購(gòu)房需求雖然仍在增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度已經(jīng)不如過(guò)去那么迅猛。這些因素共同作用，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)和市值的縮水。
02 持房壓力日漸加大
前些年，由于市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)出穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，眾多家庭將自己的積蓄投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，寄望于通過(guò)房產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值和增值。然而，隨著疫情的持續(xù)影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了巨大的沖擊，許多家庭的收入出現(xiàn)了不同程度的下滑，甚至有的家庭遭遇了失業(yè)的困境。
在這樣的背景下，即使銀行不斷下調(diào)房貸利率，試圖減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但對(duì)于那些擁有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，他們的還款壓力卻并未因此減輕。反而有增無(wú)減。鄭先生就是其中的一個(gè)典型案例。作為一名IT工程師，他曾有著穩(wěn)定的工作和收入。
然而在2019年房?jī)r(jià)高漲的時(shí)期，他做出了一個(gè)決定，那就是用畢生積蓄支付首付，再貸款購(gòu)買了一套新房子。然而好景不長(zhǎng)，到了2025年，鄭先生遭遇了公司裁員，失去了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。銀行的催款電話接踵而至，讓他陷入了困境。顯然，隨著更多家庭面臨收入下降或失業(yè)的困境，持有多套房產(chǎn)的家庭所承受的持房壓力正在日益加劇。
這一現(xiàn)象的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)與家庭經(jīng)濟(jì)狀況的緊密關(guān)聯(lián)。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，家庭們通過(guò)貸款購(gòu)買房產(chǎn)，期望通過(guò)未來(lái)的增值實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增加。然而，在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，尤其是經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，這種策略的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來(lái)。家庭的收入不穩(wěn)定或下降，而房貸的壓力卻依然存在，這就導(dǎo)致了持房壓力的加大。
03 “以租養(yǎng)貸”模式的困境
過(guò)去的一段時(shí)間里，對(duì)于那些擁有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，“以租養(yǎng)貸”曾是一種常見的策略。他們通過(guò)將部分房產(chǎn)出租來(lái)獲取租金收入，以此作為房貸的一種補(bǔ)充。然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，這一模式正逐漸變得困難起來(lái)。
從三四線城市情況來(lái)看，由于人口流出的趨勢(shì)大于流入，這導(dǎo)致了市場(chǎng)上的房源供給遠(yuǎn)超需求，許多想要出租的房源變得難以出手。此外，即使能成功出租，租金也普遍較低，這使得“以租養(yǎng)貸”的收益并不理想。
再來(lái)看一二線城市，如上海和深圳等。這些城市的居民收入在某種程度上有所下降，這也反映在了房屋租賃市場(chǎng)上。隨著租金的同步下調(diào)，房東們收到的租金收入難以覆蓋房貸的支出。
此外，保障房的大量入市也對(duì)租房市場(chǎng)產(chǎn)生了分流效應(yīng)。隨著各地加大保障性住房的建設(shè)力度，市場(chǎng)上的租賃房源變得更加豐富，這也在一定程度上壓縮了私人房東的租賃市場(chǎng)空間。因此，無(wú)論是從哪個(gè)角度來(lái)看，“以租養(yǎng)貸”這一模式正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。隨著房屋租賃市場(chǎng)的持續(xù)下行，未來(lái)這一模式將變得更加困難。
04 手中多余房產(chǎn)的變現(xiàn)難題
在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，都存在著一個(gè)共同的問(wèn)題，那就是房子的變現(xiàn)難度越來(lái)越大。尤其是在二手房市場(chǎng)中，掛牌量不斷激增。以重慶市為例，截至某年的2月份，其二手房掛牌量已逼近34萬(wàn)套。
而在武漢、西安、合肥等二線城市，掛牌量也紛紛突破了20萬(wàn)套。即使在傳統(tǒng)的房產(chǎn)熱區(qū)如廣州和北京，二手房的掛牌量也分別達(dá)到了驚人的17萬(wàn)和13萬(wàn)套。這組數(shù)據(jù)充分反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。
尤其是在一些大型居民小區(qū)中，每個(gè)月都有數(shù)十家甚至上百家房源新增掛牌。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，想要將手中多余房產(chǎn)變現(xiàn)變得異常困難。市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，使得許多業(yè)主的房產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法成功售出。面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，那些擁有多套房產(chǎn)的家庭必須重新考慮他們的資產(chǎn)配置策略。他們需要尋找新的出路，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)帶來(lái)的挑戰(zhàn)。
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前的多套房產(chǎn)家庭正面臨著以上4大難題。這既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。它涉及到家庭的財(cái)富、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定以及社會(huì)的和諧。因此，我們需要從多個(gè)角度出發(fā)，尋找解決這一問(wèn)題的有效途徑。這不僅需要地方的政策引導(dǎo)和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，也需要每個(gè)家庭根據(jù)自身情況做出明智的決策。
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